中央銀行加息對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

秦文杰

[摘要]當(dāng)前的許多專家針對(duì)央行加息對(duì)房地產(chǎn)造成影響的問題進(jìn)行了比較詳細(xì)的研究與討論，文章主要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，開展中央銀行加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響研究，并且取得了非常重要的研究結(jié)論。

[關(guān)鍵詞]央行加息；房地產(chǎn)；影響分析

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714065

1政策背景

根據(jù)當(dāng)前最新的金融政策可以知道，目前來看，2011年2月8日以來，根據(jù)最新的央行的相關(guān)決定，從2011年2月9日開始，準(zhǔn)備對(duì)金融機(jī)構(gòu)的人民幣貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行上調(diào)，并且在這種背景下以一年存款貸款利率為周期開始上調(diào)025個(gè)百分點(diǎn)，在這種背景和情況下開始對(duì)各種貸款基準(zhǔn)利率進(jìn)行必要的調(diào)整。自從2011年4月5日以來，中國(guó)人民銀行再次做出相關(guān)的決定，自從2011年4月6日開始起對(duì)相關(guān)的人民幣存款基準(zhǔn)利率進(jìn)行有效調(diào)整，保證當(dāng)前的金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中某一年的存款利率水平都是往上調(diào)整的。自從這次央行的兩次加息政策全面推行以來，充分表明：當(dāng)前我國(guó)政府面臨著經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的各種壓力，并且在這種物價(jià)持續(xù)走高的情況下，需要充分解決貨幣政策面臨的各種難題和局面。自從2007年以來，隨著中央銀行的多次加息政策不斷推行，試圖通過通貨膨脹來緩解各種經(jīng)濟(jì)壓力，雖然在目前的情況下央行加息政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但是房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力支柱也會(huì)在某種情況下受到比較嚴(yán)重的影響。從當(dāng)前的發(fā)展情況來看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)受到多種因素的影響，這些因素本身也非常復(fù)雜和多變，因此在這種局勢(shì)之下需要對(duì)貸款利率進(jìn)行不斷提高，這樣才能夠增加購(gòu)房成本，對(duì)購(gòu)房者的心態(tài)不會(huì)發(fā)生動(dòng)態(tài)。

并且在這種局面下，購(gòu)房消費(fèi)者會(huì)考慮退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，在未來的一段時(shí)間之內(nèi)，房地產(chǎn)的供需緊張情況會(huì)出現(xiàn)一定程度的緩解。從第二個(gè)方面來看，隨著當(dāng)前加息情況的不斷實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商所面臨的貸款利息和成本在不斷增加。為了盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，需要在一定程度上來償還所有貸款，這就需要開發(fā)商對(duì)一些特定的樓盤和項(xiàng)目進(jìn)行促銷，從而確保銷售周期的縮短。在利率進(jìn)行調(diào)整之后，購(gòu)房者將會(huì)從購(gòu)買幅度上呈現(xiàn)一定的縮小趨勢(shì)，并且在這種情況下市場(chǎng)上的供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)一定程度的平穩(wěn)變化過程，在某些情況下還會(huì)出現(xiàn)降低的可能。

2相關(guān)專家學(xué)者的觀點(diǎn)：加息對(duì)樓市影響微弱

自從2007年以來，目前我國(guó)的許多專家開始針對(duì)央行加息造成的影響展開充分的研究，并且遵從主流的研究觀點(diǎn)，這種觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)我國(guó)樓市產(chǎn)生的影響比較小。

第一，從當(dāng)前央行加息政策的情況來看，其與房地產(chǎn)之間有著比較密切的關(guān)系，因此不能簡(jiǎn)單地將其與房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)系。隨著我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，中央政府開始實(shí)行各種比較穩(wěn)健的貨幣政策，這些政策當(dāng)中就包括各種加息的政策和調(diào)整。因此，在這種情況下通過央行進(jìn)行加息來對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀的調(diào)整是未來發(fā)展的方向。其中的重點(diǎn)就是要分析其對(duì)當(dāng)前股市產(chǎn)生的各種影響，除此之外，還應(yīng)該詳細(xì)分析其對(duì)樓市產(chǎn)生的具體影響。并且還應(yīng)該通過購(gòu)房者來對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行一個(gè)比較具體和詳細(xì)的分析。

第二，當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨著較大的上漲壓力，因此這種加息政策會(huì)給市場(chǎng)帶來比較異常的變化。在這種局面之下，房?jī)r(jià)依然是處在一個(gè)比較高的位置。這是由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重供應(yīng)不足所導(dǎo)致的。隨著當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，當(dāng)前許多農(nóng)民開始考慮進(jìn)城買房，在這種情況下，購(gòu)房的人數(shù)一直處在一個(gè)比較高速增長(zhǎng)的發(fā)展空間內(nèi)，在這種情況下投資者出于炒房的目的開始利用各種利益來引誘房?jī)r(jià)上漲，這樣就會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前的房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)回落。

第三，當(dāng)前的加息政策往往會(huì)影響到個(gè)別利益群體，在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境并不會(huì)發(fā)生任何的變化或者改變。央行加息對(duì)于消費(fèi)者來說勢(shì)必會(huì)從各個(gè)角度來加大購(gòu)房者的心理負(fù)擔(dān)和心理壓力。這就會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前的購(gòu)房者會(huì)通過銀行來對(duì)貸款利息進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于當(dāng)前的購(gòu)房者來說，在房地產(chǎn)當(dāng)中進(jìn)行投資是非常有必要的，并且還可以通過這種加息來給房地產(chǎn)的購(gòu)買成本產(chǎn)生影響。對(duì)于實(shí)際投資的買房者來說，央行加息會(huì)提高相應(yīng)的借貸成本，并且促使這些中小銀行開發(fā)商手中的自由活動(dòng)資金減小，相應(yīng)地融資渠道會(huì)變得非常有限，在這種情況下都需要通過銀行的借貸關(guān)系來實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)營(yíng)。通過加息還可以不斷提高銀行本身的借貸成本，保證借貸成本的不斷提高，這樣就可以充分縮小商家的利潤(rùn)空間，只有資金實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商才能夠在這種環(huán)境當(dāng)中進(jìn)行生存。

3新一輪加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響抑或加大

在上述許多專家的觀點(diǎn)當(dāng)中認(rèn)為，央行加息會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生比較明顯的影響。隨著2010年我國(guó)中央政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重大調(diào)控以來，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的各種中間力量和行政力量在不斷發(fā)生變化，并且這種變化的力量已經(jīng)開始影響到整個(gè)樓市價(jià)格的走向，這種情況下樓市不斷加息會(huì)撼動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的變化格局。

SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，在當(dāng)前中國(guó)樓市不斷發(fā)展過程當(dāng)中，2010年是一道分水嶺，在這種局勢(shì)之下，房地產(chǎn)的發(fā)展主要是依靠行政手段和行政力量，這種力量會(huì)主導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生巨大的變化。這種觀點(diǎn)非常有道理，這充分表明行政力量對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)正在不斷減弱，并且在這種情況下需要制定一些有效的限購(gòu)措施來制約房?jī)r(jià)的非理性發(fā)展。在制定的一些政策當(dāng)中，充分見證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和發(fā)展過程。尤其是在連續(xù)幾個(gè)月以來央行不斷進(jìn)行加息調(diào)整，這給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了更大的觸動(dòng)，尤其是對(duì)于價(jià)格的變化產(chǎn)生了較為明顯的干預(yù)作用。

第一，加息對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說會(huì)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用，這意味著企業(yè)的負(fù)擔(dān)會(huì)進(jìn)一步地加重。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)遭受到巨大的沖擊，相應(yīng)地開發(fā)商也會(huì)擔(dān)心市場(chǎng)發(fā)生巨大變化，在這種情況下，央行進(jìn)一步加息將會(huì)給整個(gè)市場(chǎng)帶來非常巨大的沖擊和影響。并且大批量的地產(chǎn)商開始轉(zhuǎn)移各種資金，這就無疑加大了風(fēng)險(xiǎn)。并且當(dāng)前的地產(chǎn)商也開始將目光投入到二線或者三線城市當(dāng)中，這樣就會(huì)不斷加大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和調(diào)整。

第二，通過當(dāng)前的加息可以對(duì)投資者或者購(gòu)買人群產(chǎn)生一定的影響，這種影響會(huì)導(dǎo)致當(dāng)前的交易費(fèi)用進(jìn)一步增大。美國(guó)已經(jīng)陷入到次貸危機(jī)當(dāng)中，這種加息政策往往會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買者無力承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的房?jī)r(jià)和利息負(fù)擔(dān)。并且房貸的違約現(xiàn)象會(huì)不斷增加，這種情況會(huì)從根本上影響到貸款的信用額度，并且在大多數(shù)情況下這些利息往往會(huì)增加一定的購(gòu)房成本，對(duì)于購(gòu)房者的心理預(yù)期會(huì)產(chǎn)生比較重大和明顯的影響。在這種情況下，購(gòu)房者會(huì)盡量三思而行，并且對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的逆反心理，除此之外，還會(huì)不斷保證政府的公信力度和信心發(fā)生變化，整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)變得異常激烈。

4結(jié)論

當(dāng)前央行的貨幣政策與貸款利率之間都是在進(jìn)行調(diào)整的，這種調(diào)整的因素來源就是股票市場(chǎng)本身，從影響房地產(chǎn)發(fā)展過程和角度來看，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與股票市場(chǎng)的發(fā)展存在著一定的滯后性特點(diǎn)，這種比較明顯的特點(diǎn)在一定程度上會(huì)影響整個(gè)股票的走勢(shì)和發(fā)展路線。因此，在市場(chǎng)泡沫較大的情況下需要根據(jù)短期的走勢(shì)來對(duì)整個(gè)加息過程進(jìn)行判斷，并且在某種情況下股票的走勢(shì)會(huì)受到整個(gè)房?jī)r(jià)比較明顯的影響，在某種層面來說，這種效果可以達(dá)到最為基本的目的。

另外，在央行的加息過程當(dāng)中整個(gè)股票市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生較大的回落，這種回落可以改變整個(gè)房地產(chǎn)股票價(jià)格的走勢(shì)，并且通過采取一定連續(xù)性的手段能夠確保公司的資金來源、投資額以及利潤(rùn)發(fā)生較為明顯的變化，這種變化可以影響到整個(gè)公司股票結(jié)構(gòu)和融資規(guī)模。事實(shí)證明當(dāng)前的各種效果也是非常弱小的，在這種局面之下，房?jī)r(jià)依然是處在一個(gè)比較高的位置。這是由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重供應(yīng)不足所導(dǎo)致的。

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