淺議農(nóng)村房屋權籍調(diào)查確權登記問題處理

劉春英

摘 要：為貫徹落實《不動產(chǎn)登記暫行條例》，逐步建立不動產(chǎn)產(chǎn)權調(diào)查體系和工作機制，完善不動產(chǎn)登記制度，全力保障農(nóng)村宅基地確權登記工作順利進行，該文結(jié)合遼寧省實際情況，通過開展農(nóng)村房屋權籍調(diào)查試點工作，對權籍調(diào)查確權工作中遇到的問題進行分析，并提出相關的建議，進而逐步完善農(nóng)村房屋權籍調(diào)查確權登記工作。

關鍵詞：農(nóng)村 房屋權 調(diào)查 登記 問題 處理

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）03（a）-0158-02

農(nóng)村房屋權籍調(diào)查確權登記關系農(nóng)民的切身利益，保障了農(nóng)民的財產(chǎn)權利，對實現(xiàn)國家對于農(nóng)村房屋的分布、數(shù)量、權屬問題的了解有著重要的意義，使其房屋受到法律保障，符合黨中央的關于保障農(nóng)民利益的方針政策。

1 農(nóng)村房屋權籍調(diào)查工作方法

遼寧省農(nóng)村房屋權籍調(diào)查工作充分利用已形成的宅基地使用權確權成果為基礎數(shù)據(jù)，采用外業(yè)實地調(diào)查核實與內(nèi)業(yè)核實相結(jié)合的方法開展房屋調(diào)查，以宗地為單位組成的調(diào)查基本單元，參照土地和房屋權利人提供的權源證明材料，采集房屋基本信息，形成不動產(chǎn)權籍調(diào)查表和房屋基本信息表；并通過全野外測量技術逐戶實地測繪房角點及邊長丈量，修改完善宗地草圖，繪制房產(chǎn)分戶圖、房屋分宗圖、地籍圖，為與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相銜接，建立房地一體化不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。

2 農(nóng)村房屋權籍調(diào)查確權登記存在問題及處理

在農(nóng)房權籍調(diào)查中，由于歷史遺留問題和相關的條文規(guī)范的不成熟以及相關工作人員對業(yè)務熟悉程度較差，導致農(nóng)房調(diào)查確權過程中存在著許多不可回避的問題，建議在不動產(chǎn)登記過程中對相關問題逐一進行解決。

2.1 宅基地使用權和房屋所有權主體的確認

（1）在遼寧省農(nóng)村房屋權籍調(diào)查過程中，收集的土地證和房產(chǎn)證登記人員均為戶主，其配偶未進行登記。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產(chǎn)登記簿及權屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權的，應依法予以確權登記，同時注銷其原宅基地使用權。

（2）在遼寧省農(nóng)村房屋權籍調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)權源證明材料與實際使用人不一致的情況較多，主要原因是宅基地因繼承、贈予、私下交易、違法建設無權屬來源等情況，并未到土地和房管部門辦理變更登記，有的手中有協(xié)議，有的根本無法提交權屬來源證明材料，應按具體情況進行確權處理。

①接受轉(zhuǎn)讓、贈予房屋的受讓人符合“一戶一宅”原則，其房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，按照轉(zhuǎn)讓、贈予行為發(fā)生時對宅基地面積標準的政策規(guī)定，予以確權登記。

②因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，提供遺囑、公證機關出具的公證材料（權屬無爭議），可按規(guī)定確定宅基地使用權及農(nóng)村房屋所有權，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權證書的權利其他狀況欄注記“該權利為繼承取得”。沒有遺囑或是公證機關出具的公證材料，子女爭奪房產(chǎn)的情況，按照爭議處理，暫時不予確權發(fā)證。

③對于沒有權屬來源材料或手續(xù)不全的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權登記。

（3）農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。

2.2 權利人為非本農(nóng)村集體成員確權處理

宅基地使用權及房屋所有權應當按照“房地一體”原則和主體一致原則，依據(jù)批準用地、建房手續(xù)等依法確認給本農(nóng)民集體成員。

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，可按實際使用面積予以確權登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準面積予以確權登記，超過批準的面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

（3）非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災害防治、新農(nóng)村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權。

（4）因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定確定宅基地使用權及農(nóng)村房屋所有權，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權證書的權利其他狀況欄注記“該權利為繼承取得”。

（5）對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村違規(guī)購置宅基地、購買或違法建造住宅的，不予確認宅基地使用權及農(nóng)村房屋所有權。

2.3 一戶多宅確權問題處理

存在一戶多宅問題多為繼承、買賣、贈予等情況造成的。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，農(nóng)村宅基地使用權應遵循“一戶一宅”原則確定宅基地使用權和房屋所有權。

（1）符合當?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補辦有關用地手續(xù)后，依法予以確權登記。

（2）未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準的，依法按照實際使用面積予以確權登記。

（3）屬于一戶多宅的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地及房屋依法進行確權，其余的只調(diào)查不確權；但通過房屋繼承等方式依法取得的除外。

2.4 對宅基地及房屋超過批準面積的問題處理

建議采用分階段依法處理宅基地超面積問題，農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準建房占用宅基地的，按照批準面積予以確權登記。未履行批準手續(xù)建房占用宅基地的，建議按以下規(guī)定處理。

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當?shù)匾?guī)定面積標準，均按實際使用面積予以確權登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，超過面積按國家和地方有關規(guī)定處理的結(jié)果予以確權登記。

（3）1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當?shù)孛娣e標準的，在補辦相關用地手續(xù)后，依法對標準面積予以確權登記，超占面積在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

（4）歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈予房屋占用的宅基地超過當?shù)匾?guī)定面積標準的，按照轉(zhuǎn)讓、贈予行為發(fā)生時對宅基地超面積標準的政策規(guī)定，予以確權登記。

2.5 宅基地閑置問題處理

宅基地閑置主要原因是農(nóng)村外出務工、老人投奔子女等原因造成房屋長期閑置、倒塌。建議宅基地空閑3年以上或其地上房屋坍塌、拆除3年以上未恢復使用的，不予進行確權登記發(fā)證，地方應出臺相關政策對閑置的宅基地進行收回、流轉(zhuǎn)。

2.6 農(nóng)村住宅社區(qū)涉及的宅基地及房屋確權問題處理

農(nóng)村村（居）民以宅基地使用權及地上建筑物、構筑物折價置換農(nóng)村住宅社區(qū)樓房的，不再確認農(nóng)村村〔居）民的原宅基地使用權及房屋所有權。農(nóng)村村（居）民置換的成套（層、間）房屋，參照建筑物區(qū)分所有權的法律法規(guī)及政策進行確認登記。

3 結(jié)語

農(nóng)村房屋權籍調(diào)查確權是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容，面臨著許多復雜的問題需要解決，通過對上述確權問題分析處理，確保了農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權明晰，促進農(nóng)村房屋權籍的規(guī)范化、科學化、信息化管理，為今后全面開展農(nóng)村宅基地房屋流轉(zhuǎn)登記制度提供技術支撐和依據(jù)。

參考文獻

[1] 國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知（國土資發(fā)【2016】191號）[R].2016.