按揭商品房交付后合同解除權(quán)的探析

楊佳騏

以“按揭購房者按約履行付款義務(wù)”與“開發(fā)商收取購房款的合同目的無法實(shí)現(xiàn)”的沖突為視角。

一、提出問題

案例：葉某與某置業(yè)公司簽訂一份期房的《商品房買賣合同》，以首付加按揭的方式支付購房款。合同簽訂后，葉某按約支付首付款，并辦妥了銀行的按揭付款手續(xù)，由某置業(yè)公司為葉某提供階段性連帶保證責(zé)任。合同履行過程中，某置業(yè)公司按約交付了商品房，并完成過戶，在葉某取得了房產(chǎn)證、土地證，尚未獲取房屋的他項(xiàng)權(quán)證之前，因其個人原因，導(dǎo)致涉案商品房被多家法院查封，銀行亦因未能在此之前取得商品房的抵押權(quán)，故向某置業(yè)公司主張連帶保證責(zé)任。為此，某置業(yè)公司根據(jù)合同的約定（在房屋他項(xiàng)權(quán)證辦妥之前，若買受人連續(xù)三期不按時歸還銀行按揭或所購商品房被司法機(jī)關(guān)查封等事宜的，開發(fā)商有權(quán)解除合同。）向人民法院提起合同解除之訴。

本案的爭議焦點(diǎn)為：該置業(yè)公司是否有權(quán)根據(jù)合同約定行使解除權(quán)，同時又因本案的特殊性，房屋在完成過戶后，買賣合同是否已全部履行完畢，某置業(yè)公司是否仍享有合同的解除權(quán)。對此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)發(fā)生斷供情形時，購房者已通過自行支付首付款及辦妥了所有按揭貸款的手續(xù)，購房者在買賣合同中不存在違約行為。同時，在物權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形下，買賣合同已經(jīng)全部履行完畢，不存在解除的可能性。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在辦妥商品房他項(xiàng)權(quán)證之前，買賣合同并未實(shí)際履行完成，因購房者的斷供行為，最終將導(dǎo)致開發(fā)商對商品房買賣合同的根本目的無法實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)然依法、依約享有買賣合同的解除權(quán)。筆者支持上述第二種觀點(diǎn)。

二、我國現(xiàn)行制度下的購房按揭貸款背景

在我國現(xiàn)行的按揭貸款制度中，銀行一直處于較為強(qiáng)勢的地位，通常會在要求購房人辦理按揭貸款時，必須由開發(fā)商為其承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任。實(shí)踐中，商品房按揭貸款合同的簽訂銀行對開發(fā)商的資信現(xiàn)狀以及擔(dān)保能力更為關(guān)注。同時，隨著現(xiàn)行樓市宏觀調(diào)控政策的不斷出臺，購房者的斷供現(xiàn)象日益增多，甚至存在大量購房者因房屋價值大幅跌價而主觀惡意斷供。一旦發(fā)生購房者停供、斷供的情形，又因其他債務(wù)使得商品房被法院查封，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅面臨被追究保證責(zé)任，還面臨承擔(dān)保證責(zé)任后無法追償?shù)娘L(fēng)險。

三、現(xiàn)行購房按揭貸款背景下法律制度的空缺，合同解除權(quán)的合法性、合理性與必要性

上述案例中，開發(fā)商在買賣合同中將“他項(xiàng)權(quán)證的辦妥與否作為合同的解除條件”是具有現(xiàn)實(shí)合理性及必要性的：

1.一般性違約分析

根據(jù)《合同法》規(guī)定，違約一般指的是負(fù)有合同履行義務(wù)的一方當(dāng)事人不履行或不恰當(dāng)履行合同義務(wù)的行為。當(dāng)購房者發(fā)生斷供時，對于商品房預(yù)售合同，購房者并不存在不履行或不恰當(dāng)履行合同義務(wù)的行為。相反，購房者已通過自付及銀行履行了全部的付款義務(wù)，按照上述定義，購房者在商品房預(yù)售合同中不存在違約行為。若從一般性的違約角度去分析即在買賣合同履行過程中，一方已按約履行完成合同義務(wù)，而相對方的合同目的卻無法實(shí)現(xiàn)。這完全不符合民法的基本公平原則。

2.法律關(guān)系進(jìn)一步剖析

（1）在商品房買賣過程中，若購房者采用銀行按揭的方式支付購房款，需要與貸款銀行簽訂貸款合同。因此，購房者與銀行之間的《按揭貸款合同》系保證《商品房買賣合同》能夠順利履行而簽訂的。而該貸款合同的簽訂及按揭款的發(fā)放必須要由開發(fā)商提供階段性連帶保證責(zé)任。由此可見，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任亦是為保證買賣合同的履行而承擔(dān)的，因買賣合同所形成的債權(quán)關(guān)系是貸款債權(quán)關(guān)系中擔(dān)保責(zé)任的基礎(chǔ)，該擔(dān)保責(zé)任與買賣合同是密不可分的。故，為分割買賣關(guān)系與貸款關(guān)系之間的關(guān)聯(lián)性，需在買賣合同中對擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)期限有一明確的責(zé)任分界點(diǎn)，即他項(xiàng)權(quán)證的辦妥之日。

（2）進(jìn)一步從《商品房買賣合同》的角度分析，對于開發(fā)商而言，合同的目的系收取無權(quán)利負(fù)擔(dān)的購房款，若購房者采用按揭方式支付購房款，只有在購房者辦妥他項(xiàng)權(quán)證之日起，開發(fā)商的合同目的才能夠完整實(shí)現(xiàn)，否則基于權(quán)利負(fù)擔(dān)的債權(quán)，在購房者出現(xiàn)斷供行為時，開發(fā)商的合同目的依舊無法全部實(shí)現(xiàn)。那么從中可見，按揭客戶在買賣合同中的給付義務(wù)并非單純的付款義務(wù)。

3.給付義務(wù)

（1）給付義務(wù)的內(nèi)涵及分類。給付義務(wù)可以區(qū)分為主給付義務(wù)與從給付義務(wù)。所謂主給付義務(wù)系指“債權(quán)關(guān)系上固有、必備，并用以決定債權(quán)關(guān)系類型的基本義務(wù)”；而從給付義務(wù)指的是，“具有補(bǔ)助給付義務(wù)的功能，不在于決定債之關(guān)系的類型，乃在于確保債權(quán)人的利益能夠獲得最大的滿足。債權(quán)人可獨(dú)立訴請履行。”

（2）購房者給付義務(wù)分析。結(jié)合上述分析可知，在《商品房買賣合同》中，按揭購房者的付款義務(wù)可從中分為兩部分。其一系支付貸款的義務(wù)，該義務(wù)為買賣合同中購買者的主給付義務(wù)，決定了購房者以按揭方式支付購房款及相應(yīng)的支付節(jié)點(diǎn)等；其二系辦妥商品房他項(xiàng)權(quán)證的義務(wù)，該義務(wù)為購房者的從給付義務(wù)，用于排除購房者已支付貸款上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，保證開發(fā)商的合同目的能夠完整實(shí)現(xiàn)。故，將辦理他項(xiàng)權(quán)證作為買賣合同的履行義務(wù)是具有現(xiàn)實(shí)合理性的。

四、按揭商品房的交付并不能視為合同已經(jīng)履行完畢，開發(fā)商仍享有合同解除權(quán)

根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定，當(dāng)債務(wù)已經(jīng)按照合同約定履行完畢的情形下，合同的權(quán)利義務(wù)終止。

1.合同法角度的分析

在按揭購房的法律關(guān)系中，結(jié)合以上的闡述可知，以按揭方式支付購房款的購房者在買賣合同中的給付義務(wù)分為支付貸款的主給付義務(wù)及辦妥商品房他項(xiàng)權(quán)證的從給付義務(wù)，兩項(xiàng)義務(wù)之和系購房者應(yīng)當(dāng)履行的買賣合同項(xiàng)下的全部付款義務(wù)。購房者在僅僅依據(jù)合同的約定履行了支付貸款的主給付義務(wù)，在他項(xiàng)權(quán)證辦妥之前，購房者的付款義務(wù)尚未完成，甚至可能造成開發(fā)商合同目的的無法實(shí)現(xiàn)。由此可見，雙方的《商品房買賣合同》并未實(shí)際履行完畢，購房者仍可能存在《商品房買賣合同》的根本性違約。因購房者債務(wù)并未實(shí)際履行完畢，房屋產(chǎn)權(quán)證的取得并不妨礙原告合同解除權(quán)的行使。

2.物權(quán)法理論的支持

物權(quán)的轉(zhuǎn)移系基于法律行為的變動，我國的《物權(quán)法》不承認(rèn)物權(quán)變動的無因性理論，即基礎(chǔ)關(guān)系不成立、無效或者被撤銷的，即使動產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動產(chǎn)已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，也不能發(fā)生物權(quán)變動。故，債權(quán)是物權(quán)轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)關(guān)系，物權(quán)變動是否有效取決于債權(quán)的最終效力，物權(quán)是否已經(jīng)發(fā)生變動并不影響債權(quán)關(guān)系的解除。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳慶寶，劉子平.《房地產(chǎn)糾紛裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》，人民法院出版社2009年版第二期。

[2]王澤鑒.《債法原理》，北京大學(xué)出版社2013年版第一期。

[3]杜晨妍，孫偉良.《論合同解除權(quán)行使的路徑選擇》，《當(dāng)代法學(xué)》，2012年第3期。

[4]薛文成.《論合同解除及合同解除權(quán)的行使》，《東方法學(xué)》，2008年第1期。