加大三四線城鎮(zhèn)房地產(chǎn)去庫(kù)存力度
——專訪全國(guó)政協(xié)委員、民建中央常委、中華思源工程扶貧基金會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林

本刊記者/高海賓

加大三四線城鎮(zhèn)房地產(chǎn)去庫(kù)存力度
——專訪全國(guó)政協(xié)委員、民建中央常委、中華思源工程扶貧基金會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林

本刊記者/高海賓

李曉林（右）接受本刊記者采訪

今年的全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員、民建中央常委、中華思源工程扶貧基金會(huì)副理事長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、林達(dá)集團(tuán)董事局主席李曉林提交了《關(guān)于在三四線城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中分散杠桿風(fēng)險(xiǎn)加大去庫(kù)存力度的建議》的提案，提案為破解三四線城鎮(zhèn)樓市去庫(kù)存難題提出了建議。

去庫(kù)存不能因噎廢食

中共中央和國(guó)務(wù)院作出的去庫(kù)存穩(wěn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略決策實(shí)施以來(lái)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生積極的變化。經(jīng)過2015年末至2016年的艱苦努力，房地產(chǎn)去庫(kù)存在多地取得了較大成績(jī)，為GDP保持在6.7%的增長(zhǎng)率作出了貢獻(xiàn)。

李曉林認(rèn)為，取得成績(jī)的同時(shí)，暴露出的問題也不可小覷。最突出的是少數(shù)一二線城市出現(xiàn)了矯枉過正的現(xiàn)象，在樓市庫(kù)存快速消化的同時(shí)，出現(xiàn)了超乎預(yù)期的房?jī)r(jià)暴漲；而大多數(shù)三四線以下城鎮(zhèn)的庫(kù)存消化至今仍極為緩慢，房?jī)r(jià)也萎靡低回。不同地區(qū)去庫(kù)存形勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)原因較為多元且復(fù)雜，有待各方繼續(xù)深入研判把控。

李曉林介紹，春節(jié)過后，一些此前曾經(jīng)暴漲的一二線城市房?jī)r(jià)和市場(chǎng)出現(xiàn)一些快速降溫現(xiàn)象和上下兩難狀態(tài)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響正在顯現(xiàn)前夜，如何趨利避害是一個(gè)重要課題。他說，當(dāng)前的迫切任務(wù)是，不能因?yàn)樯贁?shù)一二線城市一時(shí)間產(chǎn)生的偏差而從根本上動(dòng)搖干擾了中央政府去庫(kù)存的決策信心，更不能因噎廢食，放松在全國(guó)各地大力去庫(kù)存的攻堅(jiān)努力，否則2017年的整體經(jīng)濟(jì)難以穩(wěn)健。

李曉林認(rèn)為，三四線城鎮(zhèn)的地方政府債務(wù)、財(cái)政收支困難，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)及其銷售進(jìn)度直接相關(guān)，而開發(fā)商杠桿率偏大則是深層原因之首。表面上看是開發(fā)商捆綁建筑商、建材商加杠桿拿地開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)主要由開發(fā)商承擔(dān)，實(shí)際上卻是當(dāng)?shù)卣徒鹑跈C(jī)構(gòu)的安全運(yùn)行很可能受到風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)性威脅，一損俱損。

風(fēng)險(xiǎn)分散化取得三贏結(jié)果

基于以上因素，李曉林建議，應(yīng)改變思路，著力將已經(jīng)由開發(fā)商加杠桿可能形成的風(fēng)險(xiǎn)分散化，由購(gòu)房人和銀行與開發(fā)商分擔(dān)，使幾近停滯的現(xiàn)金流激活，從而取得三贏的好結(jié)果。

李曉林建議的具體措施是：加大對(duì)三四線城鎮(zhèn)包括機(jī)構(gòu)和家庭購(gòu)房者的買方貸款支持力度，讓買房者能以最低不低于5%的首付款進(jìn)入市場(chǎng)，再以同期居民存款利率作為房貸利率基準(zhǔn)并適度適時(shí)從優(yōu)放貸，最大限度吸引購(gòu)房資金，通過加快開發(fā)商的解困步伐從而使銀行和政府的風(fēng)險(xiǎn)得以減緩乃至規(guī)避。這種杠桿主體轉(zhuǎn)移分散風(fēng)險(xiǎn)是一舉多贏之策。

另外，從精算級(jí)別分析，三四線庫(kù)存大的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)大多在每平方米數(shù)千元級(jí)別，基本上不存在泡沫，與一二線城市相比，新增風(fēng)險(xiǎn)甚至可以忽略不慮。

為保證這一舉措不會(huì)走樣異化，要制定完善一套以所購(gòu)房產(chǎn)本身為主，以政策配套優(yōu)惠條件為輔的抵押質(zhì)押風(fēng)控機(jī)制。