銷售營改增前購買不動產的會計處理

紀宏奎

銷售營改增前購買不動產的會計處理

紀宏奎

根據《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）的規定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前購買的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

在會計處理上，根據《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會［2016］22號）的規定，增值稅一般納稅人在“應交稅費”科目下設置“簡易計稅”明細科目，“簡易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。因此一般納稅人適用簡易計稅方法的，對采用簡易計稅方法發生的扣減、預繳、繳納不通過“預交增值稅”、“銷項稅額抵減”、已交稅金等明細科目。新會計準則即《企業會計準則第3號——投資性房地產》將具有投資或增值目的的不動產從“固定資產”科目中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產”。“投資性房地產”又分成本模式計量的投資性房地產和公允價值模式計量的投資性房地產。處置購買的不動產，對于計入固定資產和投資性房地產，以及不同計量方式的投資性房地產，相應的會計處理各有不同：

一、一般納稅人處置固定資產，選擇簡易計稅方法的會計處理

1.向不動產所在地預繳增值稅時會計處理：借：應交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

2.會計確認收入時：

借：銀行存款

貸：固定資產清理

應交稅費——簡易計稅

3.扣除不動產購置原價相應的增值稅=購買價÷（1+ 5%）×5%，會計處理：

借：應交稅費——簡易計稅

貸：固定資產清理

4.按照銷售全額計算應納稅額扣除已預繳增值稅、差額應抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時：借：應交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

5.按照固定資產的賬面余額計入轉入“固定資產清理”科目，會計處理為：

借：固定資產清理

累計折舊

貸：固定資產

6.按照“固定資產清理”科目余額轉入營業外收入或營業外支出，會計處理為：

借：營業外支出

貸：固定資產清理

或：

借：固定資產清理

貸：營業外收入

二、一般納稅人處置成本模式計量的“投資性房地產”，選擇簡易計稅方法的會計處理

1.向不動產所在地預繳增值稅時會計處理：

借：應交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

2.會計確認收入時：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費——簡易計稅

3.扣除不動產購置原價相應的增值稅=購買價÷（1+ 5%）×5%，會計處理：

借：應交稅費——簡易計稅

貸：其他業務支出

4.按照銷售全額計算應納稅額扣除已預繳增值稅、差額應抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時：

借：應交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

5.按照該項投資性房地產的賬面余額計入其他業務成本，會計處理為：

借：其他業務成本

投資性房地產累計折舊

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產

三、一般納稅人處置公允價值模式計量的“投資性房地產”，選擇簡易計稅方法的會計處理

1.向不動產所在地預繳增值稅時會計處理：

借：應交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

2.會計確認收入時：

借：銀行存款

貸：其他業務收入

應交稅費——簡易計稅

3.扣除不動產購置原價相應的增值稅=購買價÷（1+ 5%）×5%，會計處理：

借：應交稅費——簡易計稅

貸：其他業務支出

4.按照銷售全額計算應納稅額扣除已預繳增值稅、差額應抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時：

借：應交稅費——簡易計稅

貸：銀行存款

5.按照該項投資性房地產的賬面余額計入其他業務成本，會計處理為：

借：其他業務成本

投資性房地產——公允價值變動（或貸記）

貸：投資性房地產——成本

6.同時結轉投資性房地產累計公允價值變動，會計處理為：

借：公允價值變動損益

貸：其他業務成本

或：借：其他業務成本

貸：公允價值變動損益

7.若存在原轉換日計入資本公積的金額，會計處理為：

借：資本公積——其他資本公積

貸：其他業務收入

四、處置固定資產的會計處理

財會［2016］22號規定：小規模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”明細科目，不需要設置除“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”以外的明細科目。因此，小規模納稅人處置不動產會計分錄如下：

1.向不動產所在地預繳增值稅時會計處理：

借：應交稅費——應交增值稅

貸：銀行存款

2.會計確認收入時：

借：銀行存款

貸：固定資產清理

應交稅費——應交增值稅

3.扣除不動產購置原價相應的增值稅=購買價÷（1+ 5%）×5%，會計處理：

借：應交稅費——應交增值稅

貸：固定資產清理

4.按照銷售全額計算應納稅額扣除已預繳增值稅、差額應抵減銷售額的增值稅后的余額繳納增值稅時：

借：應交稅費——應交增值稅

貸：銀行存款

5.按照固定資產的賬面余額計入“固定資產清理”，會計處理為：

借：固定資產清理

累計折舊

貸：固定資產

6.按照“固定資產清理”余額轉入營業外收入或營業外支出：

借：營業外支出

貸：固定資產清理

或：

借：固定資產清理

貸：營業外收入

4月6日，湖北省宜昌市國稅系統納稅服務暨注稅管理工作會議在當陽召開。與會人員學習當陽市國地稅聯合辦稅以及辦稅服務廳標準化、規范化建設的經驗，重點觀摩和了解當陽市24小時自助辦稅廳的運行情況。圖為參會人員觀摩機器人導稅。（圖/文：宜昌國）