平穩有序供應住宅用地，穩定市場預期

文/本刊評論員

平穩有序供應住宅用地，穩定市場預期

文/本刊評論員

“房因地成”，住房市場的平穩發展離不開住宅用地的有效供應。在2016年上海住房市場運行中，土地拍賣價格不斷升高從而助漲市場預期的現象較為明顯，在一定程度上甚至抵消了調控政策的效應。

在建立健全社會主義市場經濟體制的過程中，我國實行國有土地有償有限期使用制度。除在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權外，主要采用競爭性的土地出讓方式，包括招標、拍賣和掛牌。這些競爭性的方式，一方面提高了土地資源的利用效率，顯化了土地使用權的價值，另一方面也會因“價高者得”的機理推動住房價格上漲。在房地產市場出現非理性過快上漲的時期，應該探索改進住宅用地供應機制，使之成為市場穩定因素。

為了加強和改進住宅用地管理、改善供求關系、穩定市場預期，住房城鄉建設部和國土資源部近期聯合出臺了加強住房及用地供應管理和調控相關工作的政策。根據其要求，對于住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，不僅要顯著增加住宅用地供應規模，而且要加快供地節奏。另外，要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

為了落實有關要求，防止土地出讓溢價率過高等情況，上海市土地交易市場將一些地塊的出讓方式調整為招標掛牌復合式出讓。所謂招標掛牌復合式出讓，指地塊最終出讓形式將由有效申請人數決定。若通過資格審查的有效申請人數為3人及以上，采用競價招標方式出讓，依綜合條件最佳者得的原則確定中標人；若通過資格審查的有效申請人數為3人以下，采用掛牌方式出讓，以價高者得的原則確定競得人。

相比掛牌方式，在競價招標方式中，由評標小組按照招標出讓文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評分，并根據評分結果確定入圍競標人，然后依據經濟實力、項目經驗、技術資質等方面得分確定投標人的排序。

這種改進值得肯定，但著眼于促進上海房地產市場平穩健康發展，還應加大探索力度，努力實現通過平穩有序供應住宅用地來穩定市場預期的目標。首先，科學編制并及時公布住宅用地計劃。根據上海住房現狀調查、需求預測以及土地使用現狀等信息，立足人口、資源、環境和安全等約束條件，科學編制中長期規劃和年度土地供應計劃，并及時向社會公布。比如，北京市在其近期編制并公布的住宅用地供應計劃中提出，計劃在今后五年供應住宅用地6000公頃，建設150萬套住房，其中商品住房約為70萬套。這將有利于穩定當地市場的預期。其次，提高住宅用地比例，降低商業辦公用地比例。相比國際大都市的平均水平，上海住宅用地占建設用地面積的比例偏低。而且，近些年來商業辦公用地的比例較高，帶來了商辦物業空置、“類住宅”項目涌現等問題。要根據特大城市的實際情況，保證住宅用地的供應總量。再次，優化住宅用地供應結構。要著眼于住宅用地供應的有效性，不斷提高中小套型商品住宅用地的供應比例，改進市政基礎設施和公共服務設施用地配置，促進產城融合發展。另外，要探索更加符合特大城市實際情況的土地供應方式。比如，土地使用采用年租制，或者在土地使用權出讓合同中規定中低價位商品住房的最低比例。