住宅貸款利率是樓市調控的常規工具

文/栗谷和（上海）

住宅貸款利率是樓市調控的常規工具

文/栗谷和（上海）

針對近期樓市回暖跡象，北京、廣州、廈門、杭州、石家莊、鄭州、長沙、成都等二十余城市已密集發布樓市調控政策，或提高限購門檻，或提升首付比例，或推出限賣措施，各種手段不一而足，樓市調控全面升級。不少城市對住房貸款紛紛規定“認房又認貸”，普遍采用住宅金融政策來實施對樓市的調控，因為貸款額度、首付比例特別是貸款利率的調整對樓市的短期需求波動影響非常之大。

例如：全球金融危機過去后，2009年不少城市的住宅交易量和房價都大幅上漲，2015年至2016年，樓市交易量和房價又持續回升。這種情形出現的重要原因是每一次成交量出現較大幅度的增加之前，相關部門都相應調整了金融政策。比如2008年和2015年大幅降息，并對購房貸款實施優惠利率，使得購房人的支付能力大幅增強。若利率在短期內出現大幅提高，同樣額度的貸款購房者的月供金額會大幅增加，由于收入在短期內不可能大幅提高，利率的上升會造成可負擔的貸款總額的下降，即利率提高將會降低購房者的支付能力，房價的走向就會發生變化。歷史經驗表明，住宅金融政策特別是利率調整是調控樓市作用較明顯的工具之一。

正因為樓市對利率調整有著顯著的敏感度，所以運用利率杠桿來調控樓市要十分審慎。由于利率變化是造成短期內樓市需求波動的最重要因素，為了保持樓市的平穩運行，需要重視采取有效措施來對沖利率變化對樓市的影響，即建立貸款利率和首付的反向調節機制，在利率下行時，適當上浮首付比例，在利率上行時，適當降低首付比例，這樣有利于減少利率調整對樓市的沖擊。