鐵腕整治房地產中介市場亂象

文/蕭和舜

鐵腕整治房地產中介市場亂象

文/蕭和舜

房地產中介是房地產市場的重要組成部分，在房地產流通環節發揮著信息傳播、牽線搭橋、促成成交的積極作用。這些年，我國房地產市場發展與房地產中介機構的不懈努力密不可分，房地產中介在促進國民經濟發展、滿足人民群眾日益增長的居住需求方面發揮了積極的作用。傳統的房地產中介工作主要集中于住房市場的租售居間、代理服務，而作為現代服務業的房地產經紀業則拓展到了房地產業的眾多領域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲、工業乃至海外房地產市場，為金融、商業、物流、制造業等企業提供房地產租賃、購置或資產管理的咨詢、顧問、代理服務，提高了行業專業知識、技術密集程度和專業分工的細化程度。但由于房地產經紀機構和從業人員良莠不齊、魚龍混雜，在利益驅動下，中介機構和從業人員的不規范行為越來越觸目驚心，他們所采取的手段五花八門，有的甚至走上了違法犯罪的道路。這些中介機構的行為嚴重擾亂了市場正常秩序，損害了房地產交易行為人的合法權益，成為房地產市場發展最主要的短板之一。為促進房地產市場健康有序發展，政府部門必須以鐵腕整治房地產中介市場亂象，并將規范中介機構執業行為納入房地產業健康發展的長效機制。

一、房地產中介市場亂象頻出是當前樓市的最大短板之一

當前上海的房地產市場總體是健康穩定的，雖然房價仍然高企，普通市民買房仍然有不少困難，但是供應還是充分的，更重要的是保障性住房建設有序進行，共有產權房的供應條件放寬和公共租賃房的充分提供，使“住有所居”之夢越來越接近現實。不過，房地產中介機構的違法犯罪行為已經成為當前樓市的最大短板之一。住建部副部長陸克華在全國“兩會”期間表示，在我國6萬多家房地產中介機構中，存在著一些不良甚至違法違規的中介機構，通過各種方式謀取不正當利益。這些年來，房地產中介機構的違法違規行為層出不窮，以下所羅列的并不是中介機構和從業人員的所有劣跡。

（一）違反房地產居間、代理服務規定提供經紀服務的行為

1.房地產經紀機構代理銷售不符合銷售條件的商品房；2.房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用；3.房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，未向委托人說明服務內容、收費標準等情況，并未經委托人同意；4.房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名；5.房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規定事項；6.房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同；7.房地產經紀機構未經委托人書面同意，擅自對外發布房源信息；8.房地產經紀機構或人員以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易；9.房地產經紀機構或人員泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益；10.房地產經紀機構或人員達到為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，為就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；11.房地產經紀機構或人員改變房屋內部結構以分割出租；12.房地產經紀機構或人員侵占、挪用房地產交易資金；13.房地產經紀機構或人員承購、承租自己提供經紀服務的房屋；14.房地產經紀機構或人員為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務。

（二）違反價格相關法律法規相關規定提供經紀服務的行為

1.房地產經紀機構未在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息；2.房地產經紀機構擅自收取未予標明的費用；3.房地產經紀機構利用虛假或者會使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐；4.房地產經紀機構提供服務，一項服務可以分解為多個項目和標準的，未明確標示每一個項目和標準，而是混合標價、捆綁標價；5.房地產經紀機構在未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的情況下，仍然收取傭金構成價格違法行為；6.兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，未按照一宗業務收取傭金，向委托人增加收費；7、房地產經紀機構或人員捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位相互串通，操縱市場價格；8.房地產經紀機構或人員對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。

（三）違反市場秩序經營的行為

1.房地產經紀機構未取得營業執照，擅自從事房地產中介服務業務；2.房地產經紀機構虛假宣傳、廣告違法；3.房地產經紀機構或人員宣傳規劃用途為商辦類的房屋可以用于居住，違規代理商辦類房屋銷售；4、房地產經紀機構未取得相關金融資質，利用網絡借貸平臺和股權眾籌平臺從事房地產金融業務，或雖取得相關金融資質，但違規開展相關金融業務。

以上房地產中介機構和從業人員的違法違規行為有如下幾項不良影響：一是損害了消費者的合法權益。上海市消保委調查顯示，消費者對房產中介行業感到滿意的，只占11%；認為一般的占37%，感到不滿意的則高達52%。盡管問題多多，但令人感到意外的是，選擇投訴的消費者占比僅為21.6%，選擇忍氣吞聲的消費者卻高達78.4%。上海市消保委副秘書長認為，吃虧、上當受騙后，之所以只有20%的消費者選擇伸張正義，還是出于對中介的“懼怕”，因為中介會騷擾威脅。

二是為房價上漲推波助瀾。房價持續上漲的原因很多，最主要的是市場的供求關系因素，但此輪房價暴漲，房地產中介起到了很大的助推作用。一些機構和從業人員制造恐慌氣氛加劇需求。例如：上海去年網絡上流傳“9月起上海市將實行購房信貸新政”的謠言，大量網民在社交平臺、微博論壇群發、轉載，以訛傳訛，導致消費者非理性搶房、市場情緒過熱，擾亂了房地產市場的平穩健康發展。天津的一些中介機構在春節后散播“政策傳言”，稱4月1日后天津市將出臺新政策，提高貸款首付比例，鼓動大家趕緊買房過戶，由于所謂“新政”并未出臺，又開始散播5月1日后將出政策的說法。還有一些房地產中介機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格等，攪得人心惶惶，加劇了恐慌，擾亂了房地產市場秩序。

二、整治房地產中介市場的若干對策措施

房地產中介行業違法違規行為嚴重侵害群眾合法權益，擾亂市場秩序，社會反應強烈。為促進房地產中介市場健康成長，今年3月29日，住房城鄉建設部又通報了近期各地查處的30家違法違規房地產中介機構和開發企業。這是繼去年住房城鄉建設部連續三次通報96家違規房地產企業之后，再次集中公開曝光違規房地產企業名單。住房城鄉建設部要求各地持續整頓房地產市場秩序，重點整治房地產開發企業和中介機構的三類違法違規行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。同時，要求配合金融主管部門繼續嚴肅查處“首付貸”和其他資金違規進入房地產市場的行為。住房城鄉建設部要求各地始終保持高壓嚴查態勢，持續打擊違法違規行為，依法從嚴從重處理，進一步凈化市場環境，切實維護群眾合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。近兩年里，住建部加強了對房地產中介市場的執法監管，取得了一定的成效。在此，再強調幾點意見。

（一）依法從嚴從重從快查處

過去在對房地產中介違法違規問題的追究處理上，有一個軟肋，那就是涉及行政執法部門多，而第一線執法人員少，因而導致中介機構和從業人員違法違規的多，受到法律追究的少。這樣的狀況，自然助長了違法違規行為人的膽量。法律的價值在于落實，法律的生命在于實施，如果法律得不到落實或不能有效實施，再好的法律也會是一紙空文，依法治國就會成為一句空話。公平正義是市場運行的生命線，行政主管部門要切實維護市場的正常秩序，重點解決好損害群眾權益的突出問題，讓人民群眾切實感受到公平正義就在身邊，要從讓人民群眾滿意的事情做起，從讓人民群眾不滿意的問題改起，為人民群眾的安居樂業提供保障。

房管、建設、規土、公安、市場監管、物價、金融、宣傳等相關部門應表現出高度負責任的態度，主動作為，可以成立整頓規范房地產市場聯合專項執法行動領導小組，指導各行政主管部門實施單獨或聯合執法。房地產中介市場整治應當以上海城市交通整治和“五違四必”為樣板，雷厲風行、鍥而不舍、毫不手軟，做到“無法外之地、無法外之人，無法外之企業，再硬的骨頭也要用鐵齒銅牙啃個干凈”。對房地產中介違法違規行為，應多部門共同行動，發現一起，查處一起，絕不姑息。對于編造散布謠言的房地產中介從業人員，一經查實，一律依法列入黑名單，清出房地產中介市場；對于編造散布謠言情節嚴重的房地產中介機構，一經查實，一律依法停業整頓；對嚴重侵害群眾權益、擾亂市場秩序的中介機構，要公開曝光，構成犯罪的，要移送有關部門依法追究刑事責任。只有依法嚴管，行刑對接，才能真正發揮法律的威懾力。

（二）行業組織必須發揮監督管理作用

房地產中介行業組織要積極響應并配合整頓措施落實，進一步規范房地產經紀活動，維護房地產經紀秩序。要繼續按照上海市工商行政管理局發布的《關于在本市房地產經紀機構推行“五公示”、“兩示范”的實施意見》，指導各中介機構切實做到“五公示”即：公示《營業執照》，《營業執照》正本應當置于經紀機構住所或者營業場所的醒目位置；公示執業經紀人信息，執業經紀人信息須包括執業經紀人的姓名、證號和照片；公示由執業經紀人署名的租售信息；公示經紀項目和傭金標準；公示申（投）訴電話，包括“12315”消費者申（投）訴舉報熱線。“兩示范”即：鼓勵使用經紀合同示范文本；鼓勵使用租售信息示范表。房地產中介行業組織要監督各中介機構和從業人員落實合規性管理要求，房源信息要有書面委托作憑證，確保房源真實、合法、可靠，并制定細則對經營合規性進行詳細梳理，從門店經營資質到經紀人行為規范形成系統化管理規定，包括經紀人必須佩戴建委發放的信息牌，以及在門店公示三類（租賃/買賣/居間）合同范本、公示三名備案經紀人的經紀人證、公示服務標準和交易流程等。

（三）消費者要謹慎消費以免上當

無論是購房還是租房，消費者都應該選擇正規的房屋中介公司提供的服務，在消費前要多渠道了解房源信息，確認合同條款細節等。首先要核實清楚中介公司的營業資質，可通過查看營業執照確定其營業范圍是否包括二手房中介業務。此外，還要看該中介公司是否擁有有合法房地產經紀人資質的從業人員，提供的居間合同是否標準化合同范本，為顧客簽訂合同的業務員是否具有房地產經紀人資格。簽訂合同時應仔細閱讀相關條款，對于交易的重要環節應仔細確認，以免出現糾紛后追悔莫及。具體而言，簽訂租賃合同要注意房屋租賃期限、租賃付款方式，以及租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、上網費用等如何分攤；簽訂買賣合同要注意房屋的產權是否清晰、交易中各項費用如何分攤、雙方違約責任如何承擔等問題。簽約過程中注意保留收款、付款憑證等相關證據，避免日后發生不必要的糾紛。

（四）整頓房源信息網站

房地產中介市場整治還應當將發布房源信息的網站作為執法檢查的又一個重點對象。4月11日，北京市住建委、工商局、網信辦聯合約談15家發布房源信息的網站，包括鏈家網、我愛我家網、房天下網、愛屋吉屋網、家園網、新浪樂居網、搜狐焦點房地產網、騰訊房產網、網易房產網、趕集網、安居客、58同城、房多多、侃家網、好屋中國，對這些網站發布虛假房源信息、違規代理房地產經紀業務等違法違規行為提出規范要求，并把“自查整改”的最后時限設定為不足48小時。上海對房地產中介市場的整治也要向北京學習。

（作者單位：上海市房產經濟學會）