住房租賃市場大有可為

文/蕊紅

住房租賃市場大有可為

文/蕊紅

2016年底召開的中央經濟工作會議要求，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展，加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。這是自2015年以來，中央經濟工作會議再次就發展住房租賃市場提出要求。筆者就此分析認為，實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，也是實現居民住有所居的重要途徑。從構建多層次住房體系的角度出發，住房租賃市場具有很大的發展空間。

住房租賃行業已吸引企業先行先試

2015年以來，有關部門陸續出臺相關政策促進這一行業發展。2015年1月，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，明確提出要積極推進租賃服務平臺建設，發展住房租賃經營機構，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動房地產開發企業轉型升級。2015年5月，國務院常務會議確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化以滿足群眾的住房需求。6月，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，旨在規范住房租賃市場發展，促進我國住房市場由以售為主向租售并舉轉變。

事實上，住房租賃行業已經吸引了一些企業先行先試。2015年11月底，北京掛牌出讓3宗地塊，成功競得土地的企業承諾100%自持物業70年。這意味著房屋建成后，消費者將以租戶的身份入住。而在2015年5月，萬科將其旗下長租公寓統一使用“泊寓”品牌，有意作為獨立子品牌運營。在2015年的中期業績發布會上，龍湖也宣布進軍長租公寓和聯合辦公領域。房屋中介公司鏈家則成立了“自如”品牌，負責將房屋裝修后，配齊家具，統一出租。

面對北上廣深等城市的高房價，大力發展租賃市場被認為是緩解住房壓力的重要手段之一。同時，從國外經驗看，租賃是住房供應的“雙引擎”之一，一般占據40%-60%的市場份額，很多居民一輩子租房。然而，我國“房改”以來的近20年里，住房供應形成基本是銷售的“單極化”發展。隨著城鎮化的快速推進，本應與銷售市場并駕齊驅的租賃市場亂象叢生、發展偏弱，突出表現在老百姓選擇居住形式時“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時，租房人權益缺乏保障，與產權人相比，租房者在享受城市公共服務上極不對等。

因此，相比金融杠桿橫行的住房市場，租房市場價格更能反映經濟基本面。下一步如何增加房源、規范租賃市場、保護租客利益、降低租金、清除租房領域中的痛點，才是通過租賃市場解決住房問題所必須思考的問題。實際上，現階段我國住房租賃市場房源供給主體主要分為三類：第一類是地方政府此前建設并管理的公租房；第二類是住房租賃企業集中建設并提供的出租住房；第三類是個人房源出租，這部分也是租賃市場上的供應主體，這類房源主要由房地產中介機構來撮合承租人和出租人的合約。

有關專家表示，租房市場供求結構錯位，小戶型、低總價的出租住房供求矛盾突出，這一“硬傷”短期內難以解決，但供給主體不成熟，中介服務體系不夠專業、規范等“軟件”問題的解決迫在眉睫。

龐大穩定的潛在房源，有望讓租房痛點成為樓市發展的新增長點。化零為整，或將成為變化開始的第一步。房源向大的租賃機構集中，有利于穩定租金以及租賃關系。由于我國住房租賃市場缺少機構出租者，而機構出租者在市場中能夠起到重要的示范作用。當市場上專業化租賃機構充足時，即可通過充分競爭形成市場化的租金水平。中國民眾屆時可能不再過于關注房價的漲跌波動，而會根據機構提供的租賃服務支付相應的租金，進入消費者主導的市場化價格調節時代。

長租公寓將成為租房市場新熱點

隨著多地房地產市場限購、限貸政策加碼，越來越多的房地產企業試圖尋求更為長效、穩定的盈利模式，長租公寓正在成為房企新的“寵兒”。在涌現出愛上租、優客逸家、隨寓、拎包客等眾多互聯網長租公寓運營品牌的同時，房企也將之作為待開墾的處女地。其中，萬科較早地推出泊寓，旭輝、復地、景瑞、龍湖等也已相繼在北京、重慶、南京等多城市落地長租公寓項目。

由于互聯網品牌有運營經驗，房企有房源，兩者在長租公寓領域的互動也越發頻繁。2015年12月，綠城服務與優客逸家宣布合作，成立浙江綠城優客資產管理有限公司。綠城服務作為杭州物業服務公司，旗下有大量由其提供管理服務的樓盤資源，可作為優客逸家的儲備房源。而優客逸家則提供標準化的租賃和租住管理服務。目前，綠城優客已在杭州濱江、下沙、城西等多地進行房源布點。

行業研究機構前瞻產業研究院推出的《中國互聯網＋長租公寓產業商業模式創新與投資機會研究報告》中的數據顯示，截至2016年，我國房屋租賃的交易額總規模達到8000億元左右。目前，國內城鎮人口約7.7億人，按30%的租房率計算，約有2.3億人口的租賃需求，租賃市場未來的租金規模可達萬億級別。因此，長租公寓被普遍寄予厚望。

2016年3月，國家發改委、商務部等十部委制定發布了《關于促進綠色消費的指導意見》，鼓勵共享經濟發展。“房屋＋共享”成為國家明確支持的行業，這使長租公寓站在了風口之上，各公寓品牌紛紛選擇一、二線城市和更勇于嘗試新鮮事物的年輕人作為切入點。

只有發展租賃市場才會利于“住有所居”

當前，我國居民獲得住所主要有三條途徑，即交易市場、住房保障和租賃市場。與前兩者相比，租賃市場的形成相對滯后。一些在一線城市工作的年輕人甚至感嘆，租房子比找工作還難。鏈家研究院發布的報告顯示，我國住房租賃市場規模為1.1萬億元，房屋交易市場大約為15萬億元，房屋租賃占交易市場比重僅7%，這與美國、日本等成熟市場相比，差距甚大。美國的舊金山、紐約和日本東京的租房人群都超過了40%。

從結構上看，北上廣深等大城市住房交易額近6萬億元，但這4個城市住房租賃規模僅2500億元左右，租房人群在城市人群中占比較低，而且在租賃供給中，供給結構較為單一，老公房、經濟適用房等中低端供給較多，很難滿足租房人群對高品質住房的需求。應注意的是，在房價上漲較快的情況下，潛在的租賃人群必然選擇盡可能購房。現在大城市房價高企，租售比較低，在北京、上海等一線城市，有些房屋甚至需要出租近百年才能收回成本，使租賃市場難以成規模發展。此外，租房提取公積金困難，中介機構服務不規范、無序競爭，行業監管不到位等問題也亟待解決。

為促進、規范住房租賃行業的發展，相關部門需多策并舉，制定出臺住房租賃支持政策，引導居民通過租房解決居住問題，推進公租房貨幣化，加快規模化租賃企業發展等。同時，還要加強監管，提高中介服務質量，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。

對于大部分一、二線城市而言，房地產交易已經無可爭辯地進入存量房時代。如何看待并分析這種變化，將直接影響未來宏觀市場的發展策略及走勢。正如中央經濟工作會議所指出的，房地產市場進入存量時代，其重要標志是購租并舉成為常態。尤其在購買市場中，一手房和二手房的各自交易也要平衡。中央經濟工作會議進一步明確了2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。

基于此，對于行業而言，既要加快房屋租賃市場發展，也要加快機構化、規模化租賃企業發展，同時，還要加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。由此可以肯定的是，隨著住房租賃市場的管理體系和法律法規的逐步建立和健全，住房租賃市場將不斷得到規范，從而得以健康有序地發展。換言之，只有住房租賃市場發展起來，才有利于老百姓實現“住有所居”。

（作者單位；山東省臨沂市蘭田建設集團市場調研部）