上海國有房地產企業可持續發展研究

文/吳鴻根

上海國有房地產企業可持續發展研究

文/吳鴻根

2017年中央經濟工作會議提出，要加快研究建立符合我國國情、適應市場規律的房地產市場平穩健康發展長效機制，這對破解上海國有房地產企業遭遇的土地資源短缺、開發資金匱乏、發展后勁不足困局，實現企業可持續發展，有著重要的戰略意義。本文通過研究上海國有房地產企業發展現狀，分析日趨激烈的市場競爭和持續收緊的調控政策給企業發展帶來的影響，研判上海國有房地產企業創新發展路徑。

一、上海國有房地產企業發展現狀研究

經過60多年的發展，特別是改革開放40年的快速發展，上海國有房地產企業的綜合實力和市場競爭能力得到不斷增強，涌現出綠地集團、上海地產集團、上海城投置地集團、上海陸家嘴集團、上海中星集團、中華企業公司、上海城開集團等一批享譽全國的國有房地產企業，為城市建設和經濟發展作出了積極貢獻。

(一)履行社會責任，參與城市建設

上海國有房地產企業的發展歷史，可以追溯到20世紀50年代。成立于1954年4月的中華企業公司，是上海解放后首家經政務院批準的國有房地產企業。50年代末，中華企業公司開發了滬上首批高標準高層僑匯住宅。70年代末80年代初，上海市居住區開發中心、上海市房產經營公司等一批由機關后勤部門、統建辦、房管所改制而來的國有房地產企業應運而生。由市居住區開發中心改制的上海中星集團，成功開發了仙霞、田林、中原、彭浦等40多個大型居住區，建設項目150多個，建筑面積超過3400萬平方米。改革開放后，綠地集團、上海城建集團、上海地產集團、陸家嘴集團、上海中星集團、上海城開集團、中華企業公司等一批國有房地產企業脫穎而出，在上海房地產市場中占據著重要的地位。據不完全統計，上海房地產行業協會現有會員企業890家，其中國有房地產企業占了六成左右。在上海房地產企業前20強中，國有企業占了11家。2016年，綠地集團、上海地產集團、上海建工房產公司、上海城開集團等8家國有房地產企業躋身全國房屋銷售前200名。其中綠地集團以2513億元的銷售金額，排名全國第4，名列2016年世界500強企業第311位。

(二)直面市場競爭，尋求轉型突破

隨著我國從計劃經濟到市場經濟的深刻變革，中央企業、上市公司、民營及外資企業逐漸成為上海房地產市場的主力。上海國有房地產企業由于長期處于政府庇護之下，缺乏改革創新的主動性和積極性，造成企業市場競爭力不足，加上愈加嚴厲的宏觀調控政策，上海國有房地產企業發展面臨新的困難和問題。

面對日趨激烈的市場競爭和困擾企業發展的瓶頸問題，上海地產集團、上海建工集團、光明房地產集團、上海城開集團等不少國有房地產企業，著眼于長遠發展，改革求變，創新突破，依托全面建成小康社會和新型城鎮化建設目標，明確戰略重點，發揮自身優勢，推動結構調整，參與新城區建設、棚戶區改造、新農村和新集鎮開發，力推企業可持續發展。上海地產集團與金山區政府聯手，實施朱涇鎮城市更新工程；上海建工集團攜手金山區政府、楓涇鎮政府，投資保護、開發、更新楓涇古鎮；光明地產集團與金山、奉賢區合作，參與金山衛鎮及山陽鎮、金匯鎮泰日“城中村”地塊改造；上海紡織控股集團與上海地產集團就楊浦濱江環球時尚中心項目建設以及盤活存量資源等方面展開合作；上海城投置地集團、北虹橋建設發展公司和申虹投資發展公司聯合改造江橋鎮“城中村”項目，努力探索國有房地產企業轉型創新持續發展新路。

二、上海國有房地產企業發展瓶頸分析

土地資源短缺、開發資金匱乏、發展后勁不足，已成為困擾上海國有房地產企業可持續發展的主要瓶頸。

(一)土地量少價高，市場競爭加劇

2016年的房地產市場，中央企業、上市公司、民營及外資企業紛紛搶灘上海，已然成了滬上土地拍賣市場的主角。這些企業有雄厚的資金支持，融資成本相對較低，資金杠桿率普遍較高，令土地拍賣市場競爭加劇，土地拍賣呈現高總價、高單價、高溢價的“三高”特點。而上海國有房地產企業則節節敗退，土地拍賣市場已難覓上海國有房地產企業身影，不少企業處于多年無地可拿的尷尬境地。資料顯示，2015年，上海土地市場成交商品住宅用地52幅，除綠地集團外，土地市場上少有上海國有房地產企業的身影。2016年上半年，全市經營性用地成交30幅，僅有綠地集團、奉賢發展集團和市北高新集團拿到3幅土地。

(二)融資政策收緊，貸款難度增大

上海國有房地產企業的資金來源，除自有資金外，主要依靠商業銀行貸款，融資渠道相對單一，且銀行信貸比例過大。前些年國家金融政策有所松動，房地產融資結構開始呈現多元發展趨勢。中華企業公司、陸家嘴集團、綠地集團、上實集團等國有房地產企業通過股票市場融資，上綠地集團、上海地產集團、上海城建集團、上海城開集團、新長寧集團等企業，嘗試以不動產投資信托基金、集合資金信托、私募基金、企業債券等方式融資，探索多元化融資新格局。

隨著房地產市場調控政策的深入，商業銀行不斷提高對授信房地產企業的資質要求，不再允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，企業募集資金不得用于購置土地，嚴限房地產企業發行公司債券用于商業性房地產項目。而企業募集資金只能用作房地產開發，不可用于拿地和償還銀行貸款。上海監管部門也出臺政策，嚴禁信貸、理財資金違規流入房地產市場，嚴格限制房地產企業發債融資，對競買主體的交易資金來源設定30天的審查期限，堵死了企業融資拿地之路。由于融資渠道全面收緊，企業貸款門檻提高，融資渠道變窄，融資成本和難度明顯增加，企業資金缺口較大。2016年，上海僅有綠地集團、陸家嘴集團、中星集團、中華企業公司發行了公司債。

單一的融資結構，無法滿足企業需求，加上銀行貸款利率較高，不少國有房地產企業背上沉重的債務負擔，企業利潤率不斷下滑。一旦出現資金鏈斷裂，企業沒有足夠資金支撐項目開發和公司運營，就將面臨倒閉危機。上海、北京、重慶、山東和廣州等5家產權交易所掛牌信息顯示，2016年10月份房地產股權、項目掛牌案例增至17例，而前10個月累計不超過34例。上海某房地產開發有限公司因資金緊張和業績虧損，只能以15.1億元標價，出售80%股權及8億元債權。

(三)資金項目短缺，經營風險加大

上海房地產市場競爭加劇，土地供應量少價高，貸款融資難度增大，經營風險開始顯現，滬上不少國有房地產企業面臨嚴峻的生存考驗。目前，上海有15家國有房地產上市公司，除了綠地集團穩居主流房地產企業之列外，已很少有公司能躋身全國房地產開發企業100強。

房地產企業融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，房地產行業并購潮開始顯現，將會進一步加速房地產企業整合。數據顯示，2016年，全國共有131家房地產企業躋身百億軍團。而一批規模較小、實力不強、競爭力弱、資金緊缺、土地缺乏的企業可能在結構調整和資源整合中出局。據不完全統計，僅北京、上海、湖北、四川等省市，近幾年來就有超過1000家房地產企業“消失”，上海地產星弘房地產公司、上海地產古北安亭置業公司、上海民航置業公司等6家中小國有房地產企業掛牌轉讓。2016年，上海國際集團將其投資的國融莘閔置業公司100%股權及其債權、上海工業投資集團將其投資的上海源茂置業有限公司51%股權掛牌轉讓。

(四)發展后勁不足，面臨生存壓力

眾多海內外實力雄厚的房地產企業進軍上海，使得滬上國有房地產企業的盈利空間被壓縮，上海不少企業已多年沒能在本地拿到土地。部分企業為獲得生存空間，只能拓展外省市房地產市場，布局二三線城市。由于水土不服，市場需求有限，加上資金緊張、經營不善、宏觀調控等因素，房屋價格走低，市場銷售受阻，弄得企業進退兩難，元氣大傷。

國內二三線城市房屋銷售受阻，庫存積壓嚴重，項目出現預虧，經營風險增加，一些企業陷入困境，面臨著嚴峻的生存考驗，無力參與上海城市開發。2015年，上海一家房地產企業開發的二三線城市項目由于房地產市場持續低迷，全年凈利潤虧損24.87億元。中華企業公司和上海中星集團將持有的天津星華城置業有限公司100%股權及中星集團對天津星華城置業有限公司4.76億元債權全部轉讓。

三、上海國有房企可持續發展路徑選擇

相對而言，上海國有房地產企業經濟實力不雄厚、市場競爭能力較為薄弱，想從上海市場獲取土地確實比較困難。而融資政策的持續收緊，也越來越不利于企業的長遠發展。因此，上海國有房地產企業要加快推進轉型創新，借助“十三五”發展契機，通過供給側結構性改革，主動參與保障房建設、城中村改造、城市更新、歷史名鎮保護開發，著力解決土地存量缺乏、融資風險增長、發展后勁不足等問題，促進企業可持續發展。

(一)挖掘內在動力，加速創新轉型

上海國有房地產企業要著眼于可持續發展，從供給側結構性改革中尋求發展機會，依托新型城鎮化建設，明確產業戰略重點，加快企業創新轉型，探索多元融資模式，破解發展瓶頸問題。

房地產業已進入資源整合期，市場格局將面臨重構。一批規模較小、經營成本偏高、無充足資金的企業將逐漸被淘汰出局，應運而生的是規模化、產業化、集團化的大型企業。上海國有房地產企業要從兼并重組、資源整合、結構轉型、經營升級、品質提升、金融創新等方面著手，重構運作模式，挖掘內在動力，另辟發展新路，加快戰略布局調整，明確產業發展目標，集聚優勢開發資源，實行企業強強聯手，探索資本運作模式，創新經營激勵機制，實施商品住宅開發與保障房建設并重，以全新的體制機制、較強的綜合實力、豐富的開發經驗、較好的品牌形象，參與新城區建設、棚戶區改造和新農村新集鎮開發，在投身城鎮化建設、參與保障房開發中做強企業。

在此基礎上，上海國有房地產企業要從海內外著名企業中尋找合作伙伴，通過借“船”、借“腦”，推行“走出去”戰略，實施合縱連橫的“強強聯合”，建立投資性松散型企業集團，瞄準成熟的、密度大的城市群，參與海內外市場競爭，向酒店、辦公樓等商業地產拓展，增加商品住宅開發用地儲備，不斷做大規模，提增發展能力，全面推進企業在更高起點上持續發展。

(二) 履行社會責任，開發保障住房

未來5年，將加快新型城鎮化建設步伐，住宅開發和保障房建設任務艱巨。到2020年，我國保障房開發總量有望超過6000萬套。 “十三五”期間，上海將新增保障房30萬套。這對滬上國有房地產企業來說，無疑是極好的發展機遇。

上海國有房地產企業應將承擔社會責任，將此作為可持續發展的戰略選擇，主動參與保障房建設，抓住新型城鎮化建設機遇，力推中心城區舊城和郊區城中村改造，著力解決保障房開發“利潤低、功能全、要求高”等難題，用心為社會和居民建設質量好、品質高的保障房，并通過塑造保障房品牌來提升自身價值，用品牌形象獲得更大的市場，在日趨激烈的房地產市場競爭中獲得更大的發展空間，既為民生安居工程作出貢獻，也為企業發展贏得社會聲譽。

(三)瞄準新型城鎮化，投身城市更新

加快新型城鎮化進程,對上海國有房地產企業的發展意義重大。今后5年，上海國有房地產企業將直接受益于新型城鎮化建設。以城鎮化率年均增長1.02%測算，到2020年，我國城鎮化率可達61%，新增6.12%。統計顯示,城鎮化率每增加1個百分點，預計增加7萬億元的市場需求，由此可帶來42.84萬億元的投資。上海未來5年將完成惠南、楓涇等60個新市鎮建設。

上海國有房地產企業要瞄準新型城鎮化建設，將新市鎮綜合開發作為加速發展的契機和新的經濟增長點，通過參與土地一級市場開發，采用成片開發模式，建立較為完善的市鎮結構及公共空間體系，帶動區域房產價值和整體經濟價值的提高。

新型城鎮化還將為商業地產帶來更大發展空間。未來5年，全國將有超過9100萬的人口流入城市，勢必推動商業地產的全面升級，綠地等國有房地產企業已捷足先登。上海國有房地產企業要從新型城鎮化建設中看到商機，及早謀劃布局上海商業地產。

城市更新包括新城區開發、舊城區改造、土地二次開發、用地性質和功能轉換、工業區轉型、港區和濱水區整治與改造。上海已在全國率先頒布城市更新實施辦法，將推進中心城區的徐匯區西亞賓館轉辦公樓、靜安區東斯文里改造等24個更新試點項目，總結一批可復制可推廣的城市更新優秀案例。工業地產開發也被列入城市更新范疇。據統計，上海國資委監管企業持有的土地總量多達660平方公里。楊浦區規土局的統計數據顯示，全區擁有面積500平方米以上的存量工業倉儲用地670幅，占地880萬平方米。上海紡織集團擁有420萬平方米的存量土地資源。

城市更新為上海國有房地產業的可持續發展創造了有利條件，這對企業而言是機遇更是挑戰。上海國有房地企業要通過深度開發自有土地資源，按照市場化推進、規模化開發、標準化建設、功能化配套的要求，有效盤活存量土地，積極拓展發展空間，建設一批規劃布局科學、產業定位明確、建設規模合理、功能配套齊全的城市更新項目，為企業可持續發展提供有力支撐和強大動力。

(四)另辟發展新路，參與舊房改造

“十三五”期間，上海嚴控建設用地供應，年均建設用地僅為12.2平方公里，要在市場上拿到地，難度可想而知。這就需要上海國有房地產企業加速轉型創新，另辟發展新路。

今后5年，上海將以成片二級舊里以下房屋為重點，開展中心城區零星地塊改造，實施城鎮舊區和“城中村”改造建設，完成中心城區240萬平方米二級舊里以下房屋改造，實施5000萬平方米各類舊住房修繕改造。“城中村”改造已被列入國家安居工程，上海已排摸出104個可供改造的“城中村”，2015年開始實施唐鎮虹一村、七寶鎮聯名村等35個“城中村”項目改造，涉及土地面積11.9平方公里、人口36.6萬。

“城中村”改造項目沿用國企與鎮屬企業合作的“1+1”模式。上海國有房地產企業應把握機遇，利用自身優勢，選擇有價值的“城中村”改造項目。上海國有房地產企業參與“城中村”改造，要從單純的看重開發數量向注重質量和功能轉變，不斷改善居民居住條件和環境，實現企業自身的社會價值和市場價值。上海申迪集團、上海地產集團、上海城開集團、上海光地產集團等已將開發重點轉向參與“城中村”改造試點。

(五)探索金融創新，試點多元融資

受宏觀調控影響，房地產企業貸款融資更難，資金籌措成本更高，面臨經營風險更大，資金短缺問題更嚴重。雖然上海國有房地產企業在融資便利度和成本上有一定優勢，但受限于體制和機制因素，企業融資積極性不高。對于資金需求大、風險高的房地產行業，要實現企業可持續發展，首要任務是要破解融資難題。探索金融創新，試點多元融資，提升國有房地產企業的融資能力，對于上海國有房地產企業來說已刻不容緩。

上海國有房地產企業要在以下幾個方面下功夫：突破傳統融資方式束縛，摒棄以銀行貸款為主導的單一融資結構，學習借鑒萬科、綠地、萬達、恒大等標桿企業成功的金融創新經驗，嘗試房地產基金信托、不動產投資信托基金、房地產眾籌等新型融資手段，實現銀行貸款、債券融資、信托投資、資產證券、房地產基金、上市融資多元并舉；加快推進小微信貸資產證券化，尋求與保險公司等金融機構的聯合在政府部門改革住房公積金制度、探索建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化，推出政府、企業和居民合作融資新機制，創建社會資金參與城市更新的激勵模式，為上海國有房地產企業贏得充足的資金支持的同時，針對房地產多元融資中存在的風險問題，加強金融風險預警、監控防范體系建設，避免金融風險可能給企業帶來的經濟損失，構建完善的企業內控機制，走出一條適應上海國有房地產企業可持續發展的多元融資新路。

(作者單位: 浦東房地產集團)