讓雄安新區建設為全國“房改”探路

文/遠見

讓雄安新區建設為全國“房改”探路

文/遠見

國家設立雄安新區的消息發布之后，“炒房”與“嚴打炒房”在雄安新區掀起熱浪，雄安極有可能成為房地產投資的新“熱土”，炒房問題可能長期伴隨雄安新區。對此，有關專家認為，在這種情況下，要么針對雄安新區建立房地產市場長效約束機制，以嚴控炒房，要么讓雄安新區成為“房改試驗田”，以全新模式解決房地產市場問題。“雄安將試驗房地產業發展新模式”這條消息的發布令人振奮。盡管目前尚不清楚新模式是什么，但專家說法釋放出一些積極信號，比如不希望新區吸引企業入住的條件被房價所解構。筆者認為，探索房地產業發展新模式是為雄安新區未來發展大計“護航”，可謂意義重大。

希望“雄安房改”能探索出一條新路

雄安新區要長遠發展，當地房屋應長期保持居住屬性，而不應讓投機資金過多介入，因為新區的健康發展不能靠投機炒房來維持，而是要創造一個適宜居住、生態優良的良好環境，這樣才能有更美好的未來。從雄安新區三縣的交通樞紐地圖中可發現：在安新，有京廣鐵路、京昆高速公路、107國道等入京道路；在容城，有保津城際鐵路、保津高速公路貫穿全境，1小時可抵北京和天津；雄縣則融入了京津城市大交通框架，到北京只需45分鐘車程。

作為京津冀協同發展的重要戰略環節，位于冀中腹地的雄安新區首先要在疏解非首都功能上承擔更大的責任，因為涉及人口遷移和要素外溢，原則上選址不能距離北京超過150公里，即半小時交通圈。在專家看來，選擇雄安是綜合考慮了交通、地質、水文、建設成本等方面因素，經過反復深入論證的結果。這里交通便捷、環境優美，現有和規劃有多條城際鐵路和高速公路。另外，這個地方人口密度低，開發程度低，發展空間充裕。京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長、中國工程院院士鄔賀銓表示，雄安新區地處京津保腹地，區位優勢明顯，交通便捷通暢，生態環境優良，資源環境承載力較強，現有開發程度較低，發展空間充裕，具備高起點高標準開發建設的基本條件。中央給雄安的定位是改革開放的先行區，也包括對房地產管理的改革。雄安將試驗房地產業發展新模式。

雄安將試驗哪種房地產業發展新模式呢？比如，有專家提到了新加坡模式。若借鑒新加坡“組屋模式”，大部分“新區人”將居住在保障房里，不僅個體負擔會大大減輕，創新創業、建設新區的勁頭更足，而且政府今后不必再為打擊炒房、遏制房價上漲投入大量行政成本，另外還能防止房地產市場亂象擾亂新區建設大局。所以，盡管“雄安房改”的具體內容尚不清楚，但無疑值得期待。因為事實證明，傳統的房地產業發展模式雖然每年能帶來巨額土地財政收入、提高居民人均住房面積、增加居民財產性收入，但也存在不少弊端，如很多地方財政依賴于賣地收入，房子淪為投資工具等。

因此，筆者希望“雄安房改”在為新區建設大局服務的同時，也能為全國房改探索出一條新路。因為，自1998年我國實施住房改革以來，所取得的成績有目共睹，但問題也不少。為此，不少人呼吁進行新一輪房改。但具體怎么改，一直存在不同的聲音。如果“雄安房改”能摸索出新路，可為其他地方提供借鑒。4月2日，民生證券副總裁管清友在民生證券房地產團隊電話會議中表示，雄安樓市可能采取完全不同的新政策。雄安新區正站在全新的起點上，相當于在一張白紙上重新規劃，中央對這個新區的房地產業可能采取與其他地區完全不同的新政策。基于此，有關專家談及雄安新區設立后房地產業新政策時，認為雖然這一區域傳統基礎薄弱，但這也是優勢，束縛會少，在嶄新的白紙上描繪全新概念，更容易進行各種創新。

實際上，“雄安房改”主要在于兩個方面。首先是保障房改革，可以借鑒新加坡發展“組屋”的經驗，大力發展廉租房或者公租房。新加坡有八成人住在“組屋”，如果雄安新區有五成人住上保障房，那就是一個成功經驗。這是因為，大力發展保障房供雄安新區居民居住，政府不僅得不到土地出讓金，而且還要為保障房建設進行投入，這對目前并不富裕的雄安新區政府來說是一大考驗。但如果“雄安房改”借鑒新加坡模式，就可以“多條腿”發展保障房，比如采取PPP模式，鼓勵企業投資等。其次是改革商品房管理機制，在以發展“組屋”為主的新加坡，也有商品房市場。因此，雄安新區必然也會保留商品房，但鑒于新區發展潛力巨大，商品房會成為投資者眼中的香餑餑，如何管好商品房市場，也是下一步“雄安房改”面臨的一大挑戰。

雄安新區將成為新價值導向的試驗田

今年3月份以來，全國樓市掀起一波調控熱潮，粗略統計已有超過40個城市出臺樓市調控舉措。而在京津周邊區域中，截至目前，保定、石家莊、張家口崇禮、淶水、涿州、廊坊主城區、三河、固安、大廠、永清、香河、張家口懷來、承德、霸州、廊坊文安、保定定興、保定滿城、滄州任丘、保定徐水、保定白溝新城、保定清苑、高碑店等22個地區都已開啟限購措施。當然，從更深的戰略來看，需要規劃建設北京城市的副中心通州和河北雄安新區，形成一個破解北京“大城市病”問題的“兩翼”。北京冬奧會將帶動河北張北地區建設，而雄安新區帶動的是冀中南地區的發展，也將形成河北經濟發展的“兩翼”。所以，中央設立雄安新區的重大現實和深遠歷史意義是不難理解的。

筆者認為，出于對雄安新區長遠利益的考慮，中央政府絕對不會允許當地房價出現過大的波動：其一，如果各路游資都是抱著“撈一把就走”的心態來雄安新區買房，那會炒高當地房價和地價，試想一下，新區剛剛要開發，如果這時的地價和房價已經讓人吃不消了，那么如何吸引更多的人參與到雄安新區的建設中來呢？其二，中央政府本意是在北京邊上建造一座新城，緩解首都的壓力，并且帶動整個京津冀地區的發展，那么這座新城必須具有充滿創新活力、綠色生態宜居等特征，這樣才能更好地吸引各類人才，如果一開始就是高房價帶來的生活成本陡升，必然不利于當地經濟的長遠發展。為此，筆者建議，以“房子是用來住的，不是用來炒的”為商品房改革原則，在此基礎上設計土地、稅收、金融等政策。比如：土地供應只面向普通商品房，可避免豪宅拉高房價；稅收政策應當在商品房銷售和持有兩個環節同時嚴控炒房；金融政策只支持首套房貸款等。由于國情不同，雖然雄安新區不大可能照搬新加坡“組屋模式”，但可以借鑒某些成功經驗。如果雄安新區要大力發展保障房，可為我國制定《住房保障法》探路。試驗商品房發展新模式同樣需要制度探路，如雄安新區在房地產稅方面能摸索出一條新路，可加快我國《房地產稅法》的立法和推行。

近年來，很多城市把房地產業作為支柱產業，試圖通過發展房地產業帶動經濟的增長。事實證明，這樣做在短期內可以產生立竿見影的效果，但是從長期來看，大量財富集中在房地產領域，導致整個城市的經營成本不斷提高，居民的消費成本不斷增加，城市經濟缺乏活力，企業缺乏競爭力。所以，雄安新區在今后的開發建設中必須避開房地產陷阱，防止房地產價格不斷上漲導致城市建設成本迅速增加。政府之所以在宣布開發雄安新區的同時凍結當地的房地產市場，實際上是借鑒新加坡的模式，試圖通過建設大量的廉租房，解決當地居民的住房問題。假如在雄安新區建設過程中能汲取新加坡城市建設的經驗，禁止任何企業和個人進行房地產炒作，那么這不僅有利于緩解首都北京的壓力，而且更重要的是，為中國未來城鎮化發展開辟一條新的道路。

自4月1日宣布設立雄安新區以來，無論是“全面凍結房產交易”，還是“嚴控房地產搶建”，都展示了“房子是用來住的，不是用來炒的”的新思路與新實踐，這是與以往不一樣的發展新路徑，具有“殺出一條血路”的新價值導向。因為從2003年至今的每一次房地產市場宏觀調控，高漲的房價及其發展模式都被考問、被詬病，實體經濟、產業成本、金融風險、安居樂業都一一受到高房價的轟擊。所以，正如國家發改委主任何立峰所表示的那樣，要積極支持新區從創新載體、運行機制、發展環境等方面營造良好創新氛圍，吸引高端創新人才和團隊，努力打造創新高地和科技新城。在規劃上，要達到國際一流城市的水平，同時在建筑上要充分體現中華文化的元素，在建設過程中要精雕細琢，以工匠精神打造百年建筑，留下千年傳承。

在開發中打造全國創新驅動發展新引擎

“千年大計，國家大事”，八個字的背后昭示著雄安新區設立的重要意義。雄安新區的設立不僅可以疏解北京非首都功能，提升河北經濟的發展層次，更重要的是將改變中國區域經濟發展版圖。規劃建設雄安新區，具有重大現實意義和深遠歷史意義。在雄安新區設立的消息發布后，國家發改委主任何立峰，京津冀協同發展專家咨詢委員會組長、中國工程院主席團名譽主席徐匡迪等權威人士第一時間作了詳細解讀。從解讀信息來看，建設雄安新區傳遞出三層深意：對于北京來說，雄安新區重點打造北京非首都功能疏解集中承載地，可以有效緩解北京“大城市病”，與北京城市副中心形成北京新的兩翼；對于河北來說，有利于加快補齊區域發展短板，提升河北經濟社會發展質量和水平，培育形成新的區域增長極，也可以2022年北京冬奧會為契機，推進張北地區建設，共同形成河北新的兩翼；對于京津冀和全國來說，有利于調整優化京津冀城市布局和空間結構，拓展區域發展新空間，探索人口經濟密集地區優化開發新模式，打造全國創新驅動發展新引擎，加快構建京津冀世界級城市群。

設立雄安新區的消息一公布，最先騷動的是房產投資客。不少人在朋友圈感嘆：1979年深圳特區成立，無數人失眠，想著如何去大干一場；2017年雄安新區成立，無數人又失眠了，想著怎么去炒房。張燕生說，投資投機帶來的房地產業繁榮都是透支未來，未來的經濟發展不可能靠金融和房地產業等行業來實現。“這是一條死亡之路，是不歸路。”實際上，面對房價快速上漲帶來的財富效應，雄安新區居民有喜有憂。他們擔心如果大量投資者涌入雄安新區投機房地產和土地，會透支雄安的未來，這對雄安新區的發展來說是非常危險的。

河北省社會科學院京津冀協同發展研究中心主任、首席專家陳璐認為，雄安新區建設會走出一條新路：“國家提出要建設綠色智慧新城，建成國際一流、綠色、現代、智慧城市，由此可見，雄安新區未來發展路徑肯定會和傳統的發展模式不一樣，無論是規劃理念還是資金籌集方式等都不一樣。新區會統一建設，不會讓大批開發商進來。” 雄安新區的設立，雖被房產炒作者視為一個機會，但新區內三縣早已禁止房產交易，新區周邊地區的大部分縣市也陸續制定了限購政策，炒作者只是虛張聲勢。就像河北省委書記趙克志所說，雄安新區是體制與機制創新的高地和高端高新產業集聚地，不是大搞房地產開發的地方，更不是炒房客淘金的地方。

所以筆者認為，這種全國性的一窩蜂似的房產炒作熱潮，恰恰也是雄安新區設立的原因之一。中國房價屢創新高，一方面，大城市資源過于集中，吸引過多的人口流入，在不斷抬升房價的同時，也形成了“大城市病”，并將房價上漲的預期逐級傳遞到二三四線城市，造成不良循環，另一方面，也表明中國現有的房地產制度需要改革，比如土地財政，以及住房供給過度依賴市場，這種借鑒香港模式的做法，也是推動樓市異化的一個重要因素。

雄安新區作為試驗田有幾大好處：首先，它是對一直以來等級化的城市體制和優質資源過度向中心城市聚集的一次試驗性調整。這也不是雄安新區獨有的權力，全國其他地方也可以通過資源分解來緩解中心城市的“大城市病”問題，推動區域性的均衡發展。其次，對于幾乎是一張白紙的雄安新區，可以用先進的理念和國際一流的水準規劃設計建設，尤其是通過體制機制創新，探索和推動新的房地產業改革。

雄安新區堅決避免依靠房地產開發模式

目前，世界上的“大城市病”已讓城市變得不再宜居——擁堵、環境污染以及低效率。同樣，中國在急需創新驅動發展的現階段，資源過于集中于大城市，而大城市過高的房價又成為阻礙人才流入的門檻，導致優質資源與人才在大城市已不能發揮應有的作用，高房價導致的人才分流效應，會進一步讓人才資源無法通過聚集激發應有的創造力。因此，雄安新區必須凍結目前的房地產市場，防止炒作，為房地產業的改革與創新做好準備。在4月6日舉行的京津冀協同發展工作推進會議上，國務院副總理張高麗強調，要合理把握新區的開發節奏，堅決嚴禁大規模開發房地產，嚴禁違規建設，嚴控周邊規劃，嚴控入區產業，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為，為新區規劃建設創造良好環境。

為此，京津冀協同發展專家咨詢委員會副組長鄔賀銓向媒體表示，國家將在雄安新區試點全新的房地產業改革，找出一條既能夠發展房地產業，又能夠控制房價，保證更多有住房需要的人有房住，適合創業者、城市經濟發展的房地產業改革新路。他也提到了新加坡模式可以作為參考，即政府掌握一部分土地向市民提供廉價的房屋等。他認為，資源過度集中、土地財政等因素導致的一線城市房價過高，正在阻礙經濟的轉型升級，也在逐步削弱要素資源的優化組合，當人才無法跨越房價門檻而不得不向二三線城市流動時，這些城市又缺乏這些人才施展才干的機制、平臺與空間。因此，為各類人才提供一個自由創新創業的體制環境以及較低的生活成本，是最大化發揮人的能動性的前提。

因此，中國應該在一些資源過度集中而且生活成本過高的城市周圍，復制雄安新區的模式，將創新資源吸引過去。而要實現這種模式，首先要在新區進行制度創新，提供一個有利于自由創新的政策環境與市場環境，其次要防止房地產炒作，避免重新把一個城市的房價炒得過高，阻止人才的流入，這需要新的房地產開發模式。但是，這并不意味著對現有的一線城市的房地產市場聽之任之，相反，通過各種手段控制房價并逐步化解樓市泡沫可能比任何時候都更緊迫。雄安新區承擔的是一種增量的改革試驗，通過體制創新起到引領性的作用。而對存量不合理的結構與體制安排，改革的難度與改革的重要性事實上更加凸顯。兩者應該并駕齊驅，而不是厚此薄彼。

經歷幾十年的發展與積累，中國舊的發展模式面臨巨大的挑戰，也形成了根深蒂固的觀念、思維、行為模式以及利益格局。這些都影響了存量改革的進度并增加了調整的難度。這也是為什么中央政府希望通過建設新區的做法，在一張白紙上描繪新的體制并形成新的發展模式。因此，雄安新區承擔新的價值觀念傳播的作用，并且與老的城市體制以及發展格局形成一種競爭，促進后者的進步。我們希望，通過新區的建設與發展，讓國民意識到創新才是中國財富之源、發展的終極動力。

習近平總書記強調，規劃建設中的雄安新區要突出七個方面的重點任務，其中一個方面是擴大全方位對外開放，打造擴大開放新高地和對外合作新平臺。無疑，中國城鎮化到了需要思考深化改革導航圖的時刻，并且現在已經進入了中國人發揮想象力和創造力的新紀元。為了一個更偉大的城市時代的到來，房地產業有驅馬先行的機會，但不應再重復搶地后不斷制造高房價的模式，這個機會將從“千年大計”的雄安開始。