池州市多元統一農村土地市場建設中農村土地估價現狀

文/ 王勇 王麗英

池州市多元統一農村土地市場建設中農村土地估價現狀

文/ 王勇 王麗英

隨著安徽省建立多元統一農村土地市場政策的實施，農村土地流轉有了政策依據和法律保障，農村土地制度改革取得了突破,農村土地市場進入了快速發展階段。為了推進多元統一農村土地市場的健康發展，必須對農村土地估價進行系統研究。本文結合池州市農村土地市場的現狀特點，嘗試對農村土地估價的現狀進行分析研究，并提出推動農村土地估價市場建設和發展的建議。

一、多元統一農村土地市場內涵

農村土地市場是農村土地產權交易的總稱，主要包括土地承包經營權流轉市場、宅基地使用權流轉市場和經營性建設用地使用權流轉市場等。農村土地市場建設是實現農村土地利用布局合理化、利用方式集約化、利用手段現代化、利用效益規模化的必要手段。

根據2013年11月12日安徽省人民政府發布的《關于深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》，多元統一的農村土地市場包括五個方面要求：（一）農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發證實現全覆蓋；（二）土地流轉準入機制、風險評估機制和監督保障制度完善，集體建設用地和土地承包經營權可以實現有效流轉；（三）補償和激勵機制健全，農村集體建設用地指標儲備制度完善，農村土地高效利用；（四）土地市場交易規則完善和交易程序規范，具有相應的監督制約和責任追究機制；（五）土地交易平臺城鄉統一。總而言之，多元統一的農村土地市場是產權明晰、制度健全、機制完善、交易規范、城鄉統一的土地市場。

二、池州市農村土地流轉的現狀

政策實施以來，安徽省農村土地流轉在流轉主體、流轉客體、流轉規模、流轉形式和流轉目的等方面都發生了較大的變化，池州市農村土地流轉呈現流轉規模擴大化、流轉主體多元化、流轉對象復雜化、流轉方式多樣化、交易程序規范化、流轉價格確定方式單一化的特征。

（一）流轉規模大，區位條件影響明顯

在新背景下，池州市農村土地流轉總體規模和單個規模流轉數量都有所增加。2014年，池州市貴池區共流轉耕地12.24萬畝，占耕地總面積的23.1%。青陽縣東流、丁橋、木鎮三鎮，100畝以上規模流轉主體69個，流轉面積2.05萬畝，占耕地面積的23.4%。農用地流轉規模受區位因素制約，距離市區較近的區域流轉頻繁，距離市區較遠的區域流轉相對較少。池州市墩上村、大路村、白沙村和碧山村四個村集體中，距離池州市市區較遠、交通相對不便的墩上村和大路村農戶土地流轉平均面積低于3.1畝，而距離池州市市區較近、交通發達的白沙村和碧山村，農戶土地流轉的平均面積都超過6畝。

（二）流轉方式多樣化，流轉程序有所規范

在池州市農村土地流轉中，集體建設用地流轉有出讓、租賃、作價出資、轉讓、出租等方式，農用地流轉方式以農戶委托村集體集中對外流轉為主，包括股份合作形式等。同時，一些地區還建立了網上交易平臺，實現土地流轉“互聯網+”的模式。青陽縣木鎮鎮雙云村成立土地股份合作社，通過股份合作，將全村1800畝土地集中對外流轉，流轉率達69%。青陽縣規模以上土地流轉都是由農戶委托村集體進行流轉，即農戶與村集體簽訂委托流轉合同，村集體再與流轉主體簽訂規模流轉合同。這種形式流轉的土地集中連片、規模較大、合同手續較為完備。

（三）流轉主體多元化，流轉客體類型多樣

在池州市農村建設用地流轉中，宅基地的流轉主體主要是村集體經濟組織成員。農用地承包經營權流轉主體之間有40%以上具有親屬關系，經營性建設用地的流轉主體有集體組織、法人和其他組織的自然人等。在意見實施前，農村土地的流轉客體主要是農用地經營權和宅基地使用權。政策實施以來，除農村集體建設用地、宅基地、林地使用權、森林和林木所有權、土地承包經營權外，掛鉤規劃中的建設用地指標和耕地占補平衡指標也成了流轉對象。

（四）價格確定方式單一，流轉價格偏低

農用地流轉價格大多以糧食折合現金的方式確定，價格確定方式單一。青陽縣東流、丁橋、木鎮三個鎮農業規模流轉的流轉價格為國家公布的中秈稻保護價，按約定畝產糧食數量和流轉面積計算。而其他土地流轉，由于規模較小，價格主要通過協商方式確定。流轉中的主要流轉主體為村集體內成員，由于流轉主體雙方“匹配性”較強，以及村集體之間的親屬關系等“非正常”交易因素存在，流轉價格相對偏低。

三、池州市農村土地流轉價格評估的現狀

隨著農村土地市場的建設和發展，土地流轉日益頻繁，對土地估價的需求也有所增加。池州市農村土地估價在機構設置、估價意識、估價對象、估價目的、估價方法、估價程序等方面呈現出不同特點。

（一）評估機構遠離待估對象，不利于估價市場的建立

當前，池州市土地價格評估機構大多設立在城鎮區域，村鎮范圍內沒有設立任何土地估價機構或者派出機構，這不利于土地估價的委托、土地估價知識的宣傳，阻礙了農村土地估價市場的建立。

（二）產權人價格評估的意識不高，不利于土地市場的發展

池州市農村土地流轉價格確定主要采用雙方協商的方式。目前，土地流轉農戶對委托估價認識不足，較少通過委托估價方式確定流轉價格。少量涉及抵押、拆遷的土地和集體出讓的經營性建設用地雖通過委托評估確定價格，但委托主體大多為銀行和集體組織。土地使用權、收益權人估價意識薄弱，農村土地流轉價格主觀性強，土地交易缺乏公平性和合理性，不利于農村土地市場的建立和發展。

（三）評估對象多元化，影響因素復雜，估價難度大

農村土地估價對象有集體建設用地、宅基地和林地使用權，森林和林木所有權，土地承包經營權，掛鉤規劃中的建設用地指標，以及耕地占補平衡指標等。各類土地估價對象估價目的不同，價格內涵各異，土地價格類型多樣。不同對象估價影響因素和權重存在較大差異，例如：新增農村建設用地價格評估需要考慮原有農用地生態保護功能和社會保障功能，綜合考慮環境成本和社會保險成本；掛鉤指標價格評估需要考慮國家的政策以及耕地保護和基本農田保護目標的影響。農村土地在使用方式、影響因素、價格類型等方面都較城鎮土地更為復雜，農村土地估價體系建立和估價方法選用困難，農村土地估價研究和開展難度較大。

（四）估價認識不足，評估目的確定困難

由于缺乏對土地價格的科學認識，在委托估價中，委托人對估價目的描述不明確，甚至出現一次委托兩個或多個估價目的的現象。在估價目的確定過程中，估價人員與委托人溝通困難，準確把握委托人估價目的存在一定的難度。估價目的的不明確阻礙了價格評估后續工作的開展。價格類型確定和估價方法選擇的困難，不利于農村土地估價的發展。

（五）估價基礎薄弱，估價方法單一，估價的結果缺乏合理性

在價格評估中，缺少估價所需基礎數據，估價方法也較為單一。農村土地市場的發展較晚，可比的交易實例較少，難以滿足市場比較法的需求；農用地的收益不穩定，加大了預測難度，為選用收益法帶來困難；土地成本構成復雜，農用地轉為建設用地的指標中的生態環境成本和社會成本量化方法不完善，成本法的運用也存在一定的難度；農用地基準地價數據匱乏，基準地價修正系數確定困難，用基準地價法進行評估缺乏基礎數據。農村土地由于類型多樣、功能復雜、政策多變、市場建設滯后，估價基礎數據難以獲取，估價方法難以有效運用，科學開展農村土地價格評估難度較大，使農村土地估價的結果缺乏科學性。

（六）估價程序不完善，估價結果沒有保障

由于估價意識淡薄，委托估價程序不完善，評估目的以及價格類型等的確定程序不完整或比較隨意，價格類型的判斷存在誤差。由于數據的缺乏，估價的技術方法選用程序不完整，估價技術方法建設滯后，流轉價格缺乏科學性，估價結果的有效性無法保障。由于對估價目的認識不足，估價報告使用者將同一估價結果用于不同時期或者不同目的的交易，不能有效保障土地流轉主體的合法權益。

四、池州市農村土地估價市場建設建議

（一）加快農村土地估價機構建設，加強土地估價宣傳

土地估價機構是接受價格評估委托，進行土地價格評估的主要機構，農村土地估價的發展與估價機構建設密切相關。為了推動池州市農村土地估價市場的發展，必須加強農村土地估價機構的建設。首先，對池州市農村進行分區，土地估價機構在各分區設立辦事點、受理點或者分支機構，方便準委托人的咨詢與委托辦理；其次，定期對農村居民進行土地流轉法律和估價知識等宣傳，使農戶對土地估價有正確的認識。

（二）提高產權人估價意識，推動農村土地委托估價的發展

池州市土地價格委托評估案例較少，為進一步推動農村土地估價的發展，需要提高委托估價比例。加強農村土地估價作用和意義的宣傳，提高產權人對估價結果的法律性和科學性的認識，提升產權人委托估價的積極性。

（三）完善農村土地估價程序，有效保障委托人的權益

農村土地估價發展處于起步階段，農村土地與城鎮土地區別，城鎮土地估價程序過于復雜，不符合農村土地流轉的特點，需要建立農村土地估價程序。首先，要構建符合農村土地流轉特點的土地估價程序，合理確定土地估價目的，保障估價結果的針對性和有用性；其次，建立評估保障程序，保證農村土地流轉價格的公平性和合理性，保障委托人的合法權益。

（四）完善土地價格體系，創新土地評估方法

當前城鎮土地和農用地具有較為完善的價格體系和評估方法，但農村土地中建設用地的價格體系和評估方法較為欠缺，流轉價格的科學性和合理性得不到保障。為保障農村建設用地價格的科學性，需要構建價格體系，創新估價方法。首先，根據農村建設用地的功能用途、流轉方式和流轉目的等建立農村建設用地價格體系，完善土地價格體系；其次，針對農村土地不同的流轉方式、流轉目的、原始用途、基礎數據的可獲取性等因素，構建科學的價格評估方法，保障土地評估價格的科學性。

（五）構建農村土地價格影響因素體系，建立農村土地價格基礎數據庫

農村土地估價對象的多樣性、影響因素的復雜性，給土地價格的評估帶來一定困難，必須在農村建立科學的價格影響因素體系和基礎數據庫。首先，根據不同估價對象構建科學合理的價格影響因素體系；其次，結合估價目的確定影響因素的重要程度和權重范圍；最后，搜集已有的交易案例、估價案例和政府指導價格、征收價格等數據，建立農村土地價格數據庫，為價格評估提供數據基礎。

五、結論

由于多元統一農村土地市場政策的實施，農村土地流轉類型日益多樣，交易愈發頻繁。交易特點的突出，增加了土地估價的需求。然而，池州市農村土地估價在估價機構設置、估價目的確定、估價方法選用、估價程序建立方面尚未完善。要推動農村土地估價的發展，就必須建立農村土地估價機構，提高評估意識，優化委托評估程序，構建價格體系，完善評估方法。

（作者單位：江蘇省東圖城鄉規劃設計有限公司、池州學院）

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