集體建設用地基準地價評估的若干問題探討

關英輝

摘要：我國在集體建設用地基準地價研究管理上，一直處于空白的狀態。主要原因是我國建設用地的規劃內容一直沒有得到有效的開展。所以，為了適應當前土地交換運作模式，我國應該在集體建設用地基準地價評估內容的實踐中結合試點工作的開展，制定相應的制度。文章針對集體建設用地基準地價評估問題進行了相應的探究，望得出的結論可以給工作人員的業務開展帶來相應的幫助。

關鍵詞：集體建設用地；基準地價；評估

隨著我國國民經濟的平穩運行，我國城鄉發展差距越來越小。國家已啟動農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作。我國某些地區在建設用地的使用權流轉管理上，建立出相應的制度，對這些土地資源進行相應的管理，對于土地資源的立法史來說具有里程碑式的意義。這項土地制度的出臺也必將會對集體建設用地的流轉問題進行針對性的解決。但是，土地資源在使用過程中，依然會隨著經濟運行的發展模式出現更多新的問題，這需要我國相關管理工作人員制定出更多管理辦法，對這些問題的發生進行源頭上的解決。

一、農村集體建設用地基準地價評估

農村集體建設用地基準地價為在正常市場條件下，適用于流轉目的，對現狀利用或規劃條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、住宅、工業等用途，分別評估確定的某一特定估價期日一定使用年期的集體建設用地使用權區域（級別或者區段）平均價格。

二、農村集體建設用地基準地價評估中存在的問題

1. 我國農村集體建設用地地價評估過程中，很難將這些土地資源進行價值上的判斷，主要的原因是我國在此方面事務的開展一直處于較為落后的水平，沒有制定出較為完善的管理制度。與此同時，城鎮基準地價評估事務的開展運行主要發生在我國大型城市主城區，許多農村地區還沒有涉及到這部分內容的管理，最為重要的是農村集體建設用地由于資源分布比較分散，無法在管理過程中進行統一性的處理，這也是農村集體建設用地與城市集體建設用地上的本質區別。所以，土地資源管理工作人員如何將分散的農村集體建設用地進行良好的管理，并在管理過程中確定出土地資源的基準地價評估機制，是管理人員當前工作開展的首要任務。

2. 土地資源管理工作人員在對農村集體建設用地進行級別界限上的規劃時，因為這些土地資源比較分散，所以很難將界限進行劃分。工作人員比較常用的一種劃分方法是將這些土地根據區域上的位置，進行定級單元上的劃分。與此同時，相鄰比較近的兩塊建設用地，可以進行單元合并的處理方式。在對基準的假的級別界限進行規定時，工作人員主要采用的方法是用自然線狀物進行隔離，例如，鐵路公路或者河流等。這樣的處理方法不僅可以節省劃分過程中的資金投入，也可以利用自然景物進行功能性上的發揮。

農村集體建設用地在規劃難度上，也要比城市集體建設用地難度要大的多，主要的原因是這些土地資源的基礎構件遠不如城市集體建設用地，例如，農村的集體建設用地在路網建設上不夠完善，與此同時，基礎設施也無法達到相應的建設標準，這些因素的產生同樣會給建設用地的級別界限劃分帶來非常大的困難，建設用地在農村可操性難度大，主要的原因是農民的基本文化水平沒有達到相應的標準，一直處于比較落后的水平，這就直接導致了工作人員在開展基準地價進行評估工作時，很難將工作的劃分內容與參考依據對農民進行講解。所以農村集體建設用地在規劃過程中會有非常多的阻礙，這也直接導致了工作開展的效率低下。

三、規范農村集體建設用地基準地價評估的若干思考

（一）評估范圍的確定

工作人員在對土地資源進行評估內容時，確定基準地價的參照標準一直無法得到確切的建立主要的原因是城市與農村建設用地的基準地價無法混為一談，兩種建設用地在質量上有著本質上的差別，與此同時，我國在農村集體建設用地的規劃上一直處于探索階段，無法找到較為成熟的理論體系可以進行參考。這些因素的阻礙，讓工作人員的任務開展遇到了非常多的困難。

工作人員一般情況下會采用以實現為單位，進行基準地價上的統一測算。此時需要對建設用地進行劃定上的處理，來確定具體的面積范圍，建設用地的種類劃分上，主要分為以下三種情況，首先，土地面積范圍比較大的集體建設用地，這種土地在分布上比較獨立，與此同時，面積也較其他集體建設用地面積要大很多。內部的基礎設施也比較完善，并且有大片的土地資源未被開發使用。在土地范圍的劃分上，有很多地方沒有使用。這種處理方式對區域進行劃分以及測算的范圍，需要以鄉鎮的集體建設用地界限進行劃定。其次，是土地資源的分布范圍不廣，與此同時，建設用地的分布也比較零散，此時可以采用行政邊界的測算范圍，對這些土地資源進行面積上的估算。最后，土地資源的測算范圍比較小，但是這些土地資源分布比較集中，工作人員在進行測算時還算比較省力，可以用面積上的劃分依據進行確定。

（二）級別界線的處理

對集體建設用地在劃分過程中，發現沒有線狀物可以與邊界線進行吻合，此時工作人員可以用級別界限，將這些土地進行劃分處理。開展劃分工作時，許多偏遠地區的農村道路等線狀物較少，與此同時道路的路名也不夠完善，許多鄉村道路并沒有設置相應的路標指示牌，這些都直接導致了農村建設用地在規劃處理過程中的難度變得很大，工作人員很難進行資源劃分上的處理。此時土地資源管理人員，就應該使用那些實用性更強的操作方法，結合地價的規律的級別界限，對參照物進行相應的調整，可以以行政村為最小的劃分單元，如果建設用地在劃分過程中跨過了兩個同一水平的行政村，此時可以將這兩個村進行界限上的合并，這樣的處理，可以讓級別界線的范圍變得比較清晰。在對這些建設用地進行處理時，也可以減少很多不必要的阻礙，不僅大大減輕了工作人員的劃分負擔，也便于成果上的操作使用。

（三）地價真實情況的采集

工作人員開展基準地價評估的工作時，首先要做的是對土地資源的估價資料進行收集，這些估價上的資料在地價評估工作中占有非常重要的地位。工作人員在對這項工作進行開展時，首先要保證這些估價資料的真實性與準確性。因為這些關鍵性的資料對地價評估成果的參考價值具有非常重要的影響作用，可以直接反映出這些建設用地的交易價格或是收益情況。與此同時，工作人員還要使用科學合理的估計方法對這些資源進行準確的估價。按照評估上的標準內容，進行估價處理，制定出符合實際的基準地價。只有這樣，才能讓這些集體建設用地在交易過程中以較為合適的價格進行流通使用。

由于我國在基準地價評估標準上，一直沒有一個較為完善的體系可以進行參考，所以這些建設用地在買賣過程中，很容易出現價格不夠規范，或是被有些不法人員哄抬價格的情況出現。這就需要工作人員深入到基層中去，將基準地價的真實情況進行了解與掌握。同時，政府人員也要對基準地價評估過土地資源進行制度上的規定，制作出相應的登記制度，讓建設用地在流轉過程中可以得到良好的監控，掌握建設用地流轉價格上的變動狀態。只有這樣，才能為基準地價評估機構提供一個比較權威的交易參考資料，讓集體建設土地資源上的價格更為合理公道。

四、結語

綜上所述，土地資源管理人員在對集體建設用地的計算地價進行評估時，應該根據實際情況對這些建設用地進行范圍上的規劃與處理，采用科學的手段對這些土地進行交易或是流傳，這些集體建設用地只有得到規范性的處理，才能在流轉過程中以公平的低價進行交易。

參考文獻：

[1]高艷梅，田光明，李景剛.集體建設用地再開發中產權政策焦點、困境與對策[J].經濟體制改革，2017（01）.

[2]炎朱，介鳴，袁奇峰.福利型村社體制約束與集體建設用地改造突圍——以珠三角南海區為例[J].現代城市研究，2016（12）.

（作者單位：黑龍江省土地利用監測中心）