中建八局

高波

打造新型城鎮化建設生態系統

在經濟新常態下，中建八局緊緊把握國家新型城鎮化建設的歷史機遇，倡導科技創新，實施品牌戰略，以建筑工業化、住宅產業化為探索重點，聚焦住宅、商業及城市綜合體開發和新型城鎮化建設，實現產品創新與特色服務協調發展，有序推進融投資帶動總承包、工程總承包與發地產開發聯動、城市綜合開發建設“四位一體”的新型經營模式。

中建八局是全國同級次體量最大的施工總承包單位，“十二五”期間累計合同額達到9520億元，累計投資超過900億元，2015年合同額2242億元，營業收入1156億元，投資總額126.7億元，連續七年被中國建筑協會評為綜合競爭力第一。在經濟新常態下，中建八局緊緊把握國家新型城鎮化建設的歷史機遇，倡導科技創新，實施品牌戰略，以建筑工業化、住宅產業化為探索重點，聚焦住宅、商業及城市綜合體開發和新型城鎮化建設，實現產品創新與特色服務協調發展，有序推進融投資帶動總承包、工程總承包與發地產開發聯動、城市綜合開發建設“四位一體”的新型經營模式，從一個傳統工程總承包公司逐步轉變為綜合建筑投資企業，依托母公司強大的產業鏈、資本和品牌優勢，通過房地產開發、片區綜合投資開發、市鎮新型城鎮化投資開發建設等，探索出了一套成熟的城鎮化建設模式，并在諸多城市成功推廣應用，成為了國家新型城鎮化建設實踐者和示范者。

一、明晰戰略方向。加速轉型升級

新型城鎮化業務對企業要求更高，普通的建筑企業或者房地產企業是無法滿足新型城鎮化業務的絕大需求的。目前，新型城鎮化作為系統的、復雜的、多維度的綜合業務被各大建筑投資企業所青睞，像萬達、萬科、綠地等傳統房地產企業紛紛涌入新型城鎮化領域的藍海，也涌現出了華夏幸福基業、綠城等黑馬企業，組成為拓荒新型城鎮化建設領域的第一梯隊。中建八局憑借雄厚的資本、資金、資源和品質、品牌優勢，主動對接國家新型城鎮化建設戰略，實施企業從建筑商向運營商轉型升級，并以PPP（Public-PrivatePartnership，公私合伙或合營）、政府購買服務等方式，在上海、南京、鄭州、義務等地區展開新型城鎮化嘗試。其中，上海市青浦區重固鎮PPP項目作為上海市目前唯一進入發改委PPP項目跟蹤落實的新型城鎮化項目收到了國內的廣泛關注，并成功進入了第三批國家新型城鎮化綜合試點名單。

一方面，中建八局高層對運營能力建設給予了高度重視。在房地產方面，成立東孚資產管理公司，負責商業地產開發和資產管理，并且成功開發了山東中建大廈、上海中建大廈、上海周家渡廣場等商業項目；在業務拓展方面，加大基礎設施PPP業務開拓力度（2016年基礎設施營業收入350億元，占比逾25%），并在區域綜合開發業務、特色小鎮業務和新型城鎮化業務等領域實現了商業模式創新。另一方面，中建八局通過前期設計、施工階段為運營留下接口，使項目全生命周期產業鏈貫通并帶來提質增效，同時在PPP項目推進過程中主動嘗試作為社會資本參與項目建設后的運營管理。

二、建立新型城鎮化項目的CHS模型

通過不斷實踐嘗試和經驗總結，中建八局建立了新型城鎮化項目的CHS（core-hardware-software）模型（見圖1）。

C即項目的內核，通過科學診斷城鎮發展問題，為城鎮發展“定位、找魂、造血”，制定戰略發展策劃；H為硬件，通過土地整理、基礎設施、公共設施、生態環境的功能提升，使土地價值增值，覆蓋前期投資；S為軟件，通過文化傳承、產業導入和產業升級帶動城市復合發展，實現稅收增長和高凈值人口導入，為區域發展制造持續動力。并在此基礎上形成了中建城鎮化業務六大模塊：策劃規劃、金融資本、土地整理、開發建設、產業發展、運營服務六大模塊，各模塊相互聯系、相互支撐，又可獨立開展，針對不同城鎮的特點和政府需求，可進行模塊組合。

1.策劃規劃模塊

策劃規劃模塊包括城鎮全域發展的戰略策劃和規劃設計咨詢服務。以國際視野，站在國家戰略的高度，深度挖掘區域價值，科學診斷城鎮現狀，全面謀劃新型城鎮化建設藍圖，結合新型城鎮化、特色小鎮、智慧城市、美麗鄉村的相關政策，為政府提供全域、全周期的戰略策劃和規劃設計方案。

2.金融資本模塊

金融資本包括政策性基金運作和市場資本運作。充分發揮中國建筑的資本優勢，獲取國家政策性專項基金扶持，滿足投資大、周期長、回收慢、回報率不高的準公益性和基礎性項目需求；調動市場積極性，以多種形式獲取市場多組合模式下的低成本融資，為新型城鎮化建設提供持續的、穩定的資金保障。

3.土地整理模塊

土地整理包括征地、拆遷、安置、補償、市政配套設施建設、公共服務配套設施建設等。以世界領先的城市建設理念和技術，改善土地利用結構，科學規劃，合理布局，綜合開發，增加可利用土地數量，提高土地的利用率和產出率。高標準實現土地整理區域的“九通一平”，打造集海綿城市系統、智慧城市系統、綠色城市系統于一體城鎮發展骨架，改善和保護生態環境，推動美麗鄉村建設。

4.開發建設模塊

開發建設包括地產開發和建設施工。充分發揮中建八局的投資建設能力，以國際化的開發理念和魯班獎的施工標準建設讓政府滿意、人民放心的精品工程，營建宜居、生態、智慧的生活服務區。從交通、醫療、教育、商業等民生工程切入，率先啟動基礎設施、公共服務配套設施、商業配套設施等工程，更新城鎮結構，完善城市功能，提升城市風貌。

5.產業發展模塊

產業發展包括產業研究、產業導入和產業運營。梳理中國建筑產業鏈上下游資源，研究國家戰略新興產業導向，制定產業發展規劃，設立產業發展基金、導入戰略合作伙伴，匯聚高端產業資源，打造特色鮮明的新興產業園區。創新產業導入機制和運營體系，優化一、二、三產的結構，以國際視野實現產業升級，以城促產，以產興城，實現產城融合。

6.運營服務模塊

運營服務包括配套運營、城市運營和全過程城市運營咨詢服務。以成熟的管理體系和平臺機制，為市政道路、公共交通、污水處理等城市市政基礎設施和教育醫療等公共服務配套的運營提供資源整合和有力保障。整合國內外資源，城鎮提供全區域、全過程的新型城鎮化咨詢服務，建立城市品牌營銷體系，傳承和弘揚城鎮文化，強化城鎮精神文明建設的軟實力，提升居民幸福生活指數。

三、打造新型城鎮化建設生態系統

圍繞中建八局新型城鎮化項目CHS模型中的六大模塊，中建八局的新型城鎮化業務通過創新與政府和企業PPP合作模式，為城鎮發展提供一站式的解決方案，為落實國家戰略搭建實踐模式，著力打造國家新型城鎮化建設生態系統（見圖2）。

以創新、協調、綠色、開放、共享的國家新型城鎮化建設發展理念為引領，以人的城鎮化為核心，以城鄉統籌為主線，以產城融合為基礎，以生態文明和文化傳承為特色，推進全區域、全過程的新型城鎮化建設：在城鎮發展層面，通過高品質城市建造，使居民有更大的獲得感和幸福感，與政府共享城市土地增值空間；通過高水準城市運營，使城市更加宜居、宜業、宜游，居民、政府、企業三方共享產業發展的增值空間；通過建立可持續的城市生態，使城市真正成為以人為本、公平共享、四化同步、城鄉統籌、優化布局、集約高效、生態文明、綠色低碳、文化傳承、彰顯特色的人居空間。在城鎮布局層面，結合區域特色，打造“產業園+生產性服務業產”集群、“宜居城區+生活性服務業”集群、“文旅產業+文化創意服務業”集群，同時解決就業、生活、精神消費問題，打造宜居、宜業、綠色的可持續發展的城鎮。