房地產(chǎn)長效機(jī)制將加速形成

易憲容

中國的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制是什么？如何落實(shí)房地產(chǎn)市場完全或絕對是一個居住功能體現(xiàn)的市場呢？

從4月26日的香港H股反應(yīng)看，盡管整個市場普遍向好，但國內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的股票表現(xiàn)頗為遜色。何也？香港的投資者對內(nèi)地房地產(chǎn)政策的變化反應(yīng)十分敏感。因?yàn)橥顿Y者注意到，在4月25日的中央政治局會議對房地產(chǎn)市場的表述與以往早幾次表述有微小變化，再加上雄安新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式將出現(xiàn)全新的發(fā)展模式。這些都可以對未來中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策將出現(xiàn)重大的調(diào)整，所以香港的投資者在擔(dān)心，如果這樣的話，以往內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展模式是不是將發(fā)生巨大變化。

比如最近中央政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的要求一次比一次要嚴(yán)厲，在去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議的文件中，提及房地產(chǎn)時，是“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制”，到了今年兩會上的政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)市場的表述變?yōu)榱恕凹涌旖⒑屯晟拼龠M(jìn)房地產(chǎn)市場平衡健康發(fā)展的長效機(jī)制”，從“加快研究建立”提到了“加快建立”，再到4月25日中央政治局會議涉及房地產(chǎn)市場的表述變?yōu)椤凹涌煨纬伞贝龠M(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制。

也就是說，從這幾次中央政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的表述來看，都發(fā)生了微妙的變化，由“加快研究建立”中國房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，提升到“加快建立”中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，再到“加快形成”中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。即對中國房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制的要求，一步比一步更為感覺到十分迫切。估計(jì)這里既有市場之要求的迫切性，因?yàn)槊鎸Ξ?dāng)前中國房地產(chǎn)市場，房價(jià)高企、泡沫飛濺、財(cái)富分配關(guān)系惡化、由房地產(chǎn)利益關(guān)系引發(fā)社會矛盾與沖突頻繁等等，如果不加快形成中國房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，估計(jì)當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場所面臨的問題會更加嚴(yán)峻。

同時，也應(yīng)該理解到，政府對中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的政策儲備開始醞釀成熟，有可能新的房地產(chǎn)市場政策出臺。而且這些房地產(chǎn)市場調(diào)控不僅可能是新招，有可能是狠招或絕招，真正的把房地產(chǎn)市場的投機(jī)遏制住，讓房地產(chǎn)市場的賺錢功能逐漸地褪去，讓房地產(chǎn)市場回到居住的功能，讓城市居民更愿意租房而不是持有住房，讓中國絕大多數(shù)居民對中國政府房地產(chǎn)市場建立起信心。如果這樣，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大調(diào)控不是沒有可能。

現(xiàn)在的問題是，中國的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制是什么？政府通過什么樣的房地產(chǎn)市場才能讓中國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展？從目前全球各國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式來看，德國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式可能是最為成功的經(jīng)驗(yàn)。在德國，住房絕對的居住功能完全用《憲法》及《住宅建設(shè)法》明確地固化在制度安排上。所以，德國房地產(chǎn)市場不是GDP增長的工具，而是保證每一個居民住房福利水平提升的市場。即房地產(chǎn)市場生產(chǎn)的目標(biāo)就是用來居住的，而不是用來炒作的。這樣，德國房地產(chǎn)市場才能回到房地產(chǎn)市場內(nèi)在本性的本源，而不是由居住本源派生出的投資炒作市場。這是一國的房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及長效的根本所在。

那么，如何落實(shí)房地產(chǎn)市場完全或絕對是一個居住功能體現(xiàn)的市場呢？政府首先是在土地拍賣及住房建設(shè)規(guī)劃全面落實(shí)，全面規(guī)定住房生產(chǎn)的用途（這在新雄安新區(qū)住房建設(shè)的規(guī)劃中已經(jīng)體現(xiàn)這種精神）。然后政府的政策鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)更多的可租賃住房，這些規(guī)定不僅要求生產(chǎn)的住房完全絕對的租賃性，住房生產(chǎn)的質(zhì)量與安全，而且規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)業(yè)的利潤水平，哪家房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的住房超過所規(guī)定的利潤水平，不僅要受嚴(yán)厲的處罰，甚至于可能判刑坐牢。面對這種嚴(yán)重的牢獄之災(zāi)，哪個房地產(chǎn)開發(fā)商敢越雷池？

同樣，德國政府也建立起了一個繁榮的房地產(chǎn)租賃市場。就全球而言，德國居民住房的租賃率為全球最高。那么德國人為何都愿意租賃住房而不是購買住房呢？最為根本的就在于德國的住房租賃市場相當(dāng)發(fā)達(dá)，而且有一系列的保護(hù)租賃住房居民的法律。在住房租賃市場，業(yè)主是弱勢者，租賃者是強(qiáng)勢者，相關(guān)的法律就是保護(hù)租賃者。在這種情況下，德國的居民如何愿意購買住房而不租賃住房呢？所以在前20年的時間里，德國房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲的幅度僅10%左右，遠(yuǎn)低于德國居民收入增長幅度。德國的房地產(chǎn)市場及德國的經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

可以看到，從現(xiàn)在公布的規(guī)劃來看，雄安新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式也正在走上以絕對居住功能為主導(dǎo)這條路上，這肯定是未來中國房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展模式。同時，4月25日，西安市房管局高調(diào)指出萬科在西安的項(xiàng)目涉嫌違法銷售，12個項(xiàng)目全被叫停銷售。而政府的這一行為，立即使得4月26日香港H股市場萬科股票明顯跑輸大市。

也就是說，無論是從早些時候北京市場對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)全面整頓，關(guān)停不少違法違規(guī)的房地產(chǎn)中介來看，還是從西安市房管局全面整頓房地產(chǎn)開發(fā)商的情況來看，政府對房地產(chǎn)市場的全面整頓也已經(jīng)開始。估計(jì)這些房地產(chǎn)市場整頓，不僅僅在于如何打擊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)商違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊這些哄抬市場炒作行為，而且還有可能如德國那樣對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開發(fā)商厘定利潤水平，如果這樣，房地產(chǎn)市場亂象肯定會有所減少。當(dāng)然，這些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策僅是中國房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建立小小部分，估計(jì)會有更多的新政策出臺。如果雄安新區(qū)能夠成為樣板及中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，未來中國房地產(chǎn)市場的變化是誰都不可思量。所以，房地產(chǎn)市場新政策將會陸續(xù)而來，中國的絕大多數(shù)居民都在拭目以待。