集體土地上不動產登記有關問題的思考

張馨月

（吉林市國土資源局不動產登記中心，吉林 吉林 132001）

摘要：在進行集體土地上不動產登記工作進行中，出現了許多特殊的情況。面對這些特殊情況，工作人員不可能將相關登記工作滯留，對集體土地上不動產登記有關問題需要在實踐操作中及時進行思考并給予解決。

關鍵字：集體土地；不動產登記；問題思考

建立農村房地產市場、深化農村改革的基礎是集體土地上房屋產權的管理，然而，集體土地上的不動產登記與其它不動產登記存在很多差異，有其自身的特殊性。因此，僅管我國已經運行了《不動產登記暫行條例》，但是，針對集體土地上的不動產登記處理實踐過程中仍存在諸多不足和問題。本文通過集體土地上不動產登記的現狀進行分析以及深入思考產生的相關問題。

1集體土地上的不動產登記中虛假現象及處理措施

目前農村集體土地及地上不動產登記采取部門分散型管理登記方法，例如，針對集體土地上建房的審批手續，既有鄉鎮人民政府或其下設的村鎮辦公室，同時也需要建設管理部門進行審批。部門間缺少緊密的聯系，難免出現虛假風險防控的漏洞。主要表現在以下3種情況：第一，證書和信息的雙重偽造。簡單的說就是證書并非相關發證機關頒發，且證書的內容與實際情況也不相符；第二，證書為真，信息偽造。這種情況是指證書是通過非常規渠道獲得的相關發證機關頒發的合法的證書，但是證書的內容與實際信息不一致；第三，證書偽造，信息為真。證書的內容與實際信息完全符合，但是證書確實非法偽造的，毫無法律效力，為非法行為。

針對以上問題的處理措施可以從以下幾個方面入手：首先，各相關部門對土地、房屋的產籍檔案進行嚴肅認真的整理歸檔。加強對檔案的管理力度，力求每一個登記在審批調查時都要有檔案可查，且需要滿足不費事不費時的要求，為證書的真偽審核帶來便利，實現嚴控真偽關。其次，加強各部門間的聯系，主動聯系村鎮工程審批以及建設部門，主動與相關批準部門協商溝通，主動調取工程建設許可證書樣本或者相關的檔案資料，留存后進行真偽辨別。只有做到主動政府行為作為，而不是互相推諉，才能防控虛假風險漏洞。再次，集體土地上不動產登記的相關工作需要與之相關的工作人員積極學習有關知識，提高自身專業水平，秉承認真負責的工作態度和為人民服務的工作信念。

2土地與地上不動產權利人不一致的現象以及處理措施

在農村集體土地上不動產登記工作中出現了三種普遍的現象：第一規劃審批手續的建房人與土地審批手續的使用人不一致；第二土地使用權人與登記簿中房屋所有權人不一致；第三租賃土地等問題。根據我國相關法律法規規定：“房屋所有權與土地所有權的主體需要保持一致”的原則，一經發現主體不一致的情況相關部門是予以不動產登記的。處理這三種情況的措施，需要本著從實際出發切實解決問題的原則，采取和諧處理的方法推進工作順利進行。首先，針對規劃審批手續的建房人與土地審批手續的使用人不一致的情況，也就是說已經存在的既定建房事實，工作人員告知建房人有義務在取得土地使用權人同意后，及時辦理土地使用手續。房屋所有權人應該與土地使用人進行溝通、協商。房屋登記部門在確保雙方保持意見統一的前提下，予以房屋登記辦理。其次，針對登記簿中房屋所有人與土地所有人不一致的情況，房屋所有權人需要在土地使用權人協商同意的前提下，對房屋的轉讓共同向有關部門提交不動產轉移登記申請。如果房屋所有人在未取得土地使用權人的同意而進行了房屋所有權的轉移，那么登記機構需要根據法院的協助執行通知書為申請人辦理轉移登記業務。再次，土地租賃建造房屋的情況。在集體土地上仍然存在利用租賃的方式建造房屋的情況。由于租賃時間長短不同、過程中轉租情況不斷出現致使情況相對復雜。建房人在已經獲取規劃許可證書的條件下，其建造行為屬于合理合法的行為，如果登記部門予以登記，實質上是侵犯了建房人的合法權益，在確保土地使用權人、土地出租房、土地部分規劃許可證書達到一致后，登記部門需要給予房屋的初始登記記錄。日后如發生租賃土地上不動產轉移的情況，也需要經土地使用權人、出租房、土地管理部門三方同意后，登記部門才能正式為其辦理登記業務工作。

3房屋超建部分不動產登記申請以及處理措施

集體土地上不動產的特殊尤其表現在房屋不僅需要建造居住處，還有很多為了滿足農村生產需求的建筑，例如，豬圈、工具房、雞舍等等。這些情況導致實際建造與土地審批手續中的內容不符，從而增加了不動產登記工作的難度。處理超建部分的行為方法不能強硬。首先，給建造人一定的時間補辦審批手續，拿到合格的合法的手續后，給予無條件登記。但是針對擴張違章問題，登記機構可以將擴建部分視為違章建筑，責令建造人拆除。

4農民對集體土地上不動產登記的制度認知匱乏

集體土地上不動產登記制度的主要參與者，即農民在對制度和產權意識的認知上是存在極大的匱乏。在農村往往存在這樣兩種情況：第一，農民對于集體土地上不動產登記可以確認并保護自身的的權利這一作用，完全沒有法律意識，常常通過自認為可行的辦法處理問題，例如，農民對房屋實際占有的意識很強烈，但是由于缺乏對房屋產權認知度，他們寧愿搶占、違建也不愿意通過正規的途徑辦理相關手續，往往是只重視土地證忽視房產證。第二，亦或是農民對房屋登記期望與制度設計脫節。制度的導向不能滿足農民所期望通過登記獲得的利益，從而阻礙了房屋登記的實行和開展。在制度層面，從農民的角度出發考慮，利用多種途徑提高農民對于集體土地上不動產登記的制度認知，也是解決不動產登記的制度相關問題的必要思考。

結束語：就目前集體土地上不動產登記的實際情況來看，還存在制度上的不健全，管理上的混亂等一系列問題，其中不乏是因為各相關部門不作為、工作失誤、溝通不及時等原因造成上述問題的出現。但是，最重要還是來源于某些制度性的規定缺乏實踐的基礎，從農民利益和認知角度出發對集體土地上不動產登記的研究還未得到深刻的重視。事實上，農民以及農村集體土地實際問題才是制度實施和貫徹根本。在集體土地上不動產登記的實際工作中，采取的處理措施也要多從農民實際情況出發，堅持“以人為本”、“和諧”的原則。

參考文獻

[1]萬孝紅.集體土地上不動產登記有關問題的思考[J].中國房地產（綜合版），2015，（5）：37-39.