農村宅基地使用權流轉中各方權益平衡問題研究

萬凱

宅基地是農民的生命線。在農村，土地不僅是人們居住的環境，更多的，是他們賴以生存的勞作生產對象。比起城市人的所居住的房屋，從前的農村的宅基地承擔著很多屬性，人們可以在其中進行建設，也可以在其中居住生活。然而，而這四十年來，農村也漸漸走向城鎮化，農民從一個身份慢慢轉變為一個職業，因此土地對農民的性質就開始轉變。因此土地流轉在農村也開始自發進行。因此，宅基地改革順勢而生，就目前來看，我國已經有超過二十個地區已經開始根據其自身的特點進行了“個性化”的試點。可以說，當前農村宅基地制度改革最佳窗口期已到來。

房屋的出租和轉賣是目前農村宅基地流轉的關鍵方式。由于政策的約束，在這流轉過程中諸多條件限制了宅基地的使用權交易。因此，對各方權益的保障也產生了不少的影響。一方面阻礙了農村權益的實現，造成集體資源的空置與浪費。另一方面延緩了城鎮化的發展，使得地方治理出現了更多矛盾，造成政府管理成本提高。

1 研究背景及意義

1.1研究背景

伴隨著城鎮化我國大量的農村剩余勞動力開始走向城市，謀求新的發展，農村流動人口逐年增加，出現大量的農村閑置宅基地，這在一定程度上也促進了改革宅基地使用制度的進程加快。目前的現狀是，我國的經濟和其他實力正在慢慢強大，由此帶來的是土地交易的多元化和愈加豐富，土地的價值也越來越高，同時，其升值空間也越來越被人發現，農民在逐漸改變世代通過耕作作為獲得收入的唯一途徑的狀況，農民也開始希望通過宅基地的流轉獲得經濟利益，被嚴格限制流轉的宅基地使用權制度開始動搖；同時我國以城鄉二元體制為特點的戶籍制度也在不斷的進行改革，并且取得了一定的成效。這從根本上撼動了保證我國宅基地使用權制度得以存在運行的經濟基礎和社會基礎，造成一系列的土地問題，主要表現為農村存在兩個問題，首先便是宅基地的規劃管理不到位，以至于其占地情況混亂，第二，農村還有很多宅基地目前無人使用；這兩個問題的實質根源其實就是管理能力差，當地政府不能夠對農民進行有序管理，并可能間接的影響到其利益。

1.2研究意義

通過研究我國農村宅基地使用制度的改革與創新，是解決我國農村、農民、農業問題的一個很好的方法和選擇，也能夠使城鎮化的腳步加快。與此同時，我國社會發展的另外一個影響因素便是我國的城鄉發展的失衡現狀。作為一個人口眾多，農民占多數人口的發展中國家，要想實現從發展中國家向發達國家的轉變，降低甚至消除城鄉發展的不平衡性，實施的關鍵是城鄉統籌。通過研究新型城鎮化進程中暴露出的我國農村宅基地制度的問題，進一步研究我國農村宅基地流轉制度的改革與創新，對于提高我國新型城鎮化水平，實現城鄉統籌發展有重要意義。因此，通過對新型城鎮化進程中土地流轉的改革與創新進行深入的研究，豐富了我國城鄉二元結構理論研究，也是一種理論支持的提供。

2 農村宅基地使用權流轉面臨的問題

2.1法律滯后，無法可依

在法規方面，我國并不是沒有關于土地的使用權的轉讓制度的法律，在相關法律中已經對土地使用權的轉讓進行了許可，提出了土地的使用權是可以遵從法律進行轉讓的，但不能占有和購買。但是類似的法律缺少具體的辦法，而且沒有規定流轉的方式。法律中還規定了一種不得申請宅基地的情況，村民的房屋被轉賣或轉租。《憲法》中也有和這兩條類似的法規，但是也存在一些問題，即規定有些太過不具體，雖然宅基地使用權的流轉是被允許的，但在真正實施時沒有具體的法規可以借鑒，因此會遇到很多坎坷。《物權法》雖然對宅基地使用權的問題作了專門的規定，然而法規的數量非常少，而且缺少具體的細則，另外適用范圍有限，僅是土地管理法。然而這類法規也并沒有很具體，綜上所述，目前的法律法規的狀態就是雖然并未禁止，但是也并不具體，這會給農民辦理宅基地使用權流轉的時候帶來很多困擾，也沒有為相關案件的判決起到明顯的支撐作用。

2.2農民意愿沒有得到尊重

國家規定在宅基地流轉過程中，需要采取公告、通知以及舉行村民代表大會等方式向農戶告知宅基地流轉政策實施情況，這些必備的政策程序往往在實施的實踐中被省略或者忽視，農民的知情權和參與權也被剝奪和架空。作為村民選舉產生的村委會，并不能承擔本身應盡的職責，部分村干部甚至繞開民眾，私自與開發商簽訂宅基地流轉合同，置農民群眾的合法土地權益于不顧；村委會內部信息的不按時公開，財務狀況也不進行及時公示，這樣的情況導致了不要說對其進行監督，連最基本的弄明白大部分農民都無法做到。此外，處于提高政績的考慮，部分地方政府屈從于招商引資帶來的經濟利益和政治效應，督促農戶進行土地流轉，甚至采取強制手段損害流轉土地農戶的合法權益。同時，信息的不對稱也使農戶在土地流轉中更加被動，參與權的行使需要及時獲取足夠的政策知識和實踐信息，這些信息的缺乏使得常年經營土地的農戶土地權益受到侵害。

2.3利益分配及補償不合理

目前，征用耕地的補償費主要由三種成分組成，這三種組分由于其補償的方向不同，其補償金給予的對象和數額也不同。首先是，安置補助費，這部分補償不能全部交給農民，其作用是維持被征地農民在喪失土地不需要降低生活質量；土地補償費一般不會直接交給農民，雖然補償對象也是農民，但是資金是發放到當地政府，是對土地使用權的補償，多用于集體的公共設施建設；在補償金中全部發放給農民的一項是青苗及地上附著物補償費，補償的方向是建筑物等一些不能移動的設施以及農作物。

3 平衡農村宅基地使用權流轉中各方利益的對策建議

首先是產權明晰是農村土地流轉市場有序運行的必要前提，對于農村土地流轉中出現的諸多侵犯農民權益的不公平現象，深究其原因根本在于農村土地所有權被曲解，法律無明晰定義，農村集體經濟組織的實際缺位，這些導致某些政府組織權力凌駕于農民之上。

其次，通過立法的方式建立完善的流轉程序。現行法律對宅基地使用權的流轉是持禁止態度，宅基地使用權的物權性質沒有得到明顯的體現。同時由于經濟的高速發展，市場的逐利性，宅基地使用權者必然會為了自身利益私下為轉讓行為即常說的地下交易，可以說是越是限制，宅基地使用權地下交易現象嚴重。這種地下交易根本沒有規范性可言，所以建立完善的流轉程序就顯得格外的重要。筆者認為宅基地的流轉程序可以借鑒其他不動產的流轉程序，通過立法的形式加以確定宅基地使用權流轉程序。

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