我國保險資金投資不動產的發展歷程與現狀

塔娜

【摘要】我國的保險行業起步較晚，不動產的投資歷程經歷了較大的起伏，大致可以分成五個時期進行比較研究。如今，在新《保險法》以及《保險資金投資不動產的暫行管理辦法》的背景下，保險公司明確了投資不動產的方向和比例，根據自身的情況，有的保險公司在一線二線城市進行房地產的投資，有的還積極與政府平臺合作參與保障性住房建設，另外，面對國內養老地產的巨大缺口，泰康人壽、中國人壽、中國太保等保險公司紛紛搶灘養老地產。

【關鍵詞】保險資金；不動產投資

一、我國保險資金投資不動產發展歷程

我國的保險行業起步較晚，保險資金不動產領域的投資經歷了較大起伏，因此保險資金運用的制度建設也要落后許多，不動產的投資歷程經歷了較大的起伏。對我國保險資金投資不動產的發展歷程進行有關梳理后，總結為以下階段。

1980年～1988年 初級階段

我國保險業剛剛恢復經營，此時保險業百廢待興，在這幾年中，由于可供投資渠道比較小，加之保險公司投資對投資不動產沒有熱情，導致大量的保險資金流入了銀行，基本沒有資金流入不動產市場。

1988年～1995年 盲目投資階段

由于我國的投資環境過熱，資本市場不成熟，造成了外部經濟過熱，內部卻無章可循的局面，保險公司沒有合理的進行資產負債管理，將資金投放到大量的債券、股票、債券、房地產、貸款等，形成了大批的不良資產。

1995年～2006年整頓階段

為阻止過熱的保險投資行為帶來的經濟危害，1995年國家先后出臺了《保險法》等相關的法規，在一定程度上控制了保險公司盲目投資的局面，但是同時也禁止了保險資金涉入房地產行業，體現了這一時期政府和法律對保險資金的運用實行了嚴格的監管和限制。

2006年～2009年開放階段

2006年，國務院通過了《國務院關于保險業改革發展的若干意見》，即保險業的“國十條”，其中一條就是表示要開展保險資金投資不動產試點，但是并沒有規定相關辦法和具體操作，存在著一定的模糊空間。于是保險公司借此機會，開始采取“曲線”的方式投資不動產，購買了大量的超過自身需要的不動產并將多余面積出租獲得收益。

2009年至今規范階段

2009年頒布的新《保險法》中允許保險公司在安全性的原則下進行不動產的投資，2010年9月，保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，繼法律層面的規定后再一次對保險資金投資不動產進行規范，禁止保險公司把資金投放在商業性住宅市場以及房地產的開發建設，所以此次保險資金投資渠道的開放主要包括養老地產、保障性住房建設以及商用物業等。2014年，保監會采取了分類監管的方式，將不動產作為一個大類進行監管，有望繼續拓寬不動產的投資范圍與比例。

現將我國頒布的關于保險資金投資不動產的監管條例總結如下：

二、保險資金投資不動產現狀

在新《保險法》規定之前保險公司就通過各種渠道曲線進軍房地產市場，法律的出臺以及《保險資金投資不動產的暫行管理辦法》使得保險公司更加明確了投資不動產的方向和比例。

商業地產因其獨特的優勢成為保險公司最青睞的投資渠道，而且位置大多集中在一、二線城市。例如2009年初中國太平洋保險公司進軍房地產市場，出資22億元購買了北京金融街的豐盛大廈；當年5月，中國人民保險集團股份有限公司與北京金融街簽下價值達100億元的房地產合作協議；8月，平安集團依靠旗下平安信托的支撐與金地集團簽下房地產合作項目，之后又與綠城集團合作，總計投資房地產市場約400億元。保險公司熱衷商業地產的主要原因如下：保監會對保險公司投資不動產進行了嚴格的限制，投資商業地產可以使保險公司“名正言順”地涉入房地產領域；另外，一、二線城市對于甲級寫字樓的需求旺盛，有可觀的租金收入；最后，我國國家政策對住宅市場有著嚴格的控制，加之人口老齡化的嚴重，不動產開發商對商業地產的投資熱情很高。

其次，保險公司還積極與政府平臺合作參與保障性住房建設。比如2011年5月，中國平安保險推出“保障性住房債權投資計劃”，其募集資金用于支持上海保障性住房建設；此后，太平洋資產管理公司集合人保、國壽等多家保險公司資產管理公司與北京市國土資源局合作開展保障房項目。投資保障性住房誠然會有一部分的利潤，但是從實踐上看并沒有形成有效的盈利模式，而且面臨著地方政府回購期限長的風險。

面對國內養老地產的巨大缺口，泰康人壽、中國人壽、中國太保等保險公司紛紛搶灘養老地產。泰康人壽推出“泰康之家-燕園”養老社區，中國人壽也打算在耗資千億元資金投資養老地產。最后，保險公司也參與了一些不動產債權投資計劃。比較典型的投資計劃有平安資產管理公司協同民生銀行成都分行以及大連萬達集團共同合作的“平安資產一一大連萬達商業不動產保險債權計劃”，是目前全國募集金額最大的商業不動產保險債權計劃，此外還有平安銀行與平安資管展開合作的“海寧高速公路債權投資計劃”等。

三、結論

保險公司投資商業地產、養老地產、廉租房與基礎設施建設等，并不是看重眼前的收益，而是看重其長遠的發展，不動產固然很多，但是優質的且可以投資的畢竟占少數，不動產的優勢在于其“不動”，成功的不動產投資決策可以給保險公司在未來的十年或者幾十年內帶來相當穩定的收益。

當然，高收益必然伴隨著高風險，日本當年的房地產泡沫以及美國的金融危機為我們提供了經驗教訓，發展再成熟的市場也難免會出現一場浩劫，更何況我國保險投資不動產才剛剛起步，所以我們應該盡早意識到保險資金投資不動產面臨的風險，以史為鑒，有效的規避不動產投資產生的風險，發揮其應有的積極作用。

參考文獻：

[1] 卜海燕.我國保險投資不動產研究.吉林大學，2011

[2]劉虹，陳成.保險投資不動產有關問題的思考[N].中國保險報，2010年第2期