中國商品房價格成因分析

【摘要】近年來，隨著房屋價格的持續上升，帶來了一定的經濟和社會問題，房價不單單是商品價格的問題而是一個綜合的經濟問題，本文通過近年來人民幣匯率變化、財政貨幣政策、供需關系變動的分析，從而得出影響商品房價格的部分因素，并在最后提出了自己的建議。

【關鍵詞】房價；財政政策；貨幣政策

2016年度中央經濟工作會議于2016年12月14日在北京召開，會中明確提出了“房子是用來住的，不是用來炒的。”的房地產市場總基調。眾所周知近年來我過的房地產市場出現了“井噴式”的發展，房價也更是一路高歌猛進呈現持續上升態勢，由1998年商品房平均銷售價格為2063元/平方米，至2010年的5033元/平方米，再到2016年的7010元/平方米，漲幅達239%。同期，我們也意識到我國影響房地產市場運行的貨幣政策、供求關系、以及人民幣匯率也在發生著變化。本文便是通過分析這些變化，從中找出與房地產價格因素相關的變量，從而對我國的商品房價格成因有一個較為直觀的了解。

一、價格成因分析

商品房從本質上講是一種商品，了解到了這一點那么商品房價格成因的問題也就變得相對簡單了許多，也就是本文所提到的貨幣供應量、供求關系、人民幣匯率等因素。

（一）貨幣供應量

近年來伴隨著房價的上漲，我國經濟的一個主要特征是貨幣供應環境寬松，流動性充裕，廣義貨幣供應量逐年上升，由1998年的104499億元增長至2010年的674955億元，漲幅達545%。從我國貨幣供應量和商品房價格的變動數據看，我國M2的增長率與商品房價格的增長率大致是同步的，尤其是2006年以來，二者的同比變動關系顯得更加緊密。這與我國從那時至今的經濟形勢緊密相連。2000年以來，我國已經由短缺經濟變為過剩經濟，過量的貨幣供應對一般消費品沖擊較小，更多作用在資產價格上，樓市就成為承載流動性過剩的主要領域，傳導路徑主要表現為按揭貸款和房地產開發貸款。具體而言，為了避免通脹政府的處理方法，就是挖一個超大的坑，把錢囤積在里面，不讓它流動，這樣多余的錢就不會進入民生市場，對糧油等基本生活用品形成沖擊。這就是央行一直在做的事情。房價一直在漲，也就囤積了大量超發的貨幣。的確，自2008年以來，我國開始實施適度寬松的貨幣政策，而沒有“通貨輸出”條件的中國在近年來卻沒有發生嚴重的通脹正是因為房地產市場滯納了大量的剩余資金。

（二）供求關系

道理并不難理解，不論是炒房的怎么炒，最終要有人去接盤，房子最終的得主一定是那些真正需要房子的人。近年來隨著我國經濟的發展，城鎮人口急劇增多也就導致了對于城鎮房產的大量需求，而這種靜態的卻對需求數量的增加，導致了2000-2011年左右全國各個城市的房價均出現了不同規模的上升。而近年來，隨著城鎮化速度的相對減緩，以及前期高房價帶來的需求壓力，使得度額定供求的不再是絕對的“常住人口”而是“流動人口”這也就令流動人口較多的一二線城市與流動人口較少的三四線城市房產市場出現了兩極分化，一方面一二線城市漲勢迅猛而三四線城市則微弱上漲甚至下跌。炒房客自然也更加愿意在有更大升值空間的一二線城市投資，從而進一步導致了供需的失衡。同時前期寬松的貨幣政策導致開發商得到了更多的信貸支持，進而在房地產市場的定價中起到更為主動和主導的作用，不少開發商甚至捂盤惜售，從而助推了供需的失衡。

（三）人民幣匯率

有時候房價是漲是跌，并不完全取決于政府的調控，而是取決于美元對人民幣的走勢。美元貶值，人民幣升值，所以大量外資就涌進中國，由于強制結匯的原因，政府就被迫發行更多人民幣，從而形成通貨膨脹壓力使得房價上漲。反之，如果美元走強，人民幣貶值，那么外資涌出中國，人民銀行就被迫收回人民幣，將儲備的美元還給企業，資本流出中國，于是通貨膨脹壓力減小，市場上的人民幣減少，房價就會下跌。所以，房價的漲跌也一定程度上取決于人民幣美金的走勢。這從過去幾年的人民幣走勢圖和房價上漲圖來看，也可以看出兩者驚人的吻合。

二、控制商品房價格的建議

上文的分析可以看出房價的走勢與以上幾個方面的因素相關，因此我們也應從這三個方面入手控制房地產價格。

（一）切實落實穩健的貨幣政策，控制流動性。貨幣量增加流動性過高使更多的貨幣流向房地產市場，不利于調控商品房價格。因此，本文建議控制貨幣供應量加之調節物價水平是實現房地產市場調控目標的治理對策。

（二）嚴打“炒房”投機行為，因城而異的推行土地供給。嚴打炒房遏制不良經濟行為管住了“需求”，增加土地供應管住了“供給”，這一正一反有利于商品房價格的穩定。

（三）保持人民幣匯率的基本穩定。中國應繼續保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定，不大漲也不大跌最有利于房價保持在合理的區間。

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作者簡介：

和壯（1994.11-），男，漢族，河南新鄉人，本科，河南大學經濟學院，研究方向：國際經濟與貿易專業。