淺析房產(chǎn)測(cè)繪工程中測(cè)量技術(shù)的應(yīng)用

尹洪偉

摘要：隨著我國(guó)建筑行業(yè)的飛速發(fā)展，房產(chǎn)逐漸成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。為了保障人們的基木利益，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作越來越重視。文章主要針對(duì)測(cè)量技術(shù)在房產(chǎn)繪測(cè)中的應(yīng)用展開分析。

關(guān)鍵詞：測(cè)量技術(shù)；房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪技術(shù)；應(yīng)用

當(dāng)前社會(huì)，房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，人們對(duì)房產(chǎn)也越來越重視，因此，房產(chǎn)的測(cè)量也顯得尤為重要。房產(chǎn)測(cè)繪屬于專業(yè)測(cè)繪中最具特點(diǎn)的分支，主要的測(cè)定范圍一般為房屋以及房屋用地。房地產(chǎn)測(cè)繪使用了測(cè)繪手段、測(cè)繪儀器以及測(cè)繪技術(shù)的手段來對(duì)房產(chǎn)的土地以及房屋進(jìn)行測(cè)量，主要是對(duì)房產(chǎn)的利用情況、數(shù)量、權(quán)屬狀況、質(zhì)量、位置、自然狀況以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪手段。

一、房產(chǎn)測(cè)繪簡(jiǎn)述

（一）房產(chǎn)測(cè)繪概述

房產(chǎn)測(cè)繪分為兩種，即房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪以及房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪。

房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪通常包括了房地產(chǎn)的開發(fā)和管理、權(quán)數(shù)管理以及經(jīng)營(yíng)管理或者其他房地產(chǎn)管理過程中要求進(jìn)行測(cè)繪房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)、冊(cè)、圖、簿、表、房地產(chǎn)分丘平面圖以及房地產(chǎn)分層分戶的平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)拆遷、權(quán)屬管理、開發(fā)以及交易等房地產(chǎn)活動(dòng)的關(guān)系十分密切。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪主要是對(duì)土地權(quán)屬證附圖的測(cè)繪以及房屋的測(cè)繪。

房地產(chǎn)的基礎(chǔ)測(cè)繪對(duì)于范圍測(cè)繪的資質(zhì)、測(cè)繪人員的專業(yè)技能以及儀器裝備的需求都非常高。根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，在未取得房產(chǎn)測(cè)繪資格證的單位是不能進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪的。

（二）實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪的重要性

房產(chǎn)測(cè)繪通常在房屋權(quán)力所有人以及有著其他利害關(guān)系的人要求對(duì)房屋進(jìn)行測(cè)繪、對(duì)產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋以及由于自然情祝的發(fā)生導(dǎo)致的房屋變化。當(dāng)出現(xiàn)上述情祝時(shí)，房屋權(quán)力所有人以及有其他利害關(guān)系的人、房屋權(quán)力人可以委托相關(guān)的房產(chǎn)或單位進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪。房屋測(cè)繪能夠避免出現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)的土地面積，實(shí)際的銷售面積卻很小的情況。由于我國(guó)房?jī)r(jià)一直高居不下，一些開發(fā)商為了獲得更多的利益，在房屋使用面積方面動(dòng)手腳，消費(fèi)者遭受了巨大的損失。因此，進(jìn)行房屋測(cè)繪能夠有效的保證消費(fèi)者的利益，維護(hù)我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的采集

房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的采集經(jīng)常使用的方法有三種：

（一）對(duì)航拍資料的信息采集與己有的航攝像片進(jìn)行對(duì)比，通過專業(yè)的測(cè)繪儀器或者是經(jīng)過改裝的己經(jīng)具備數(shù)字化功能的模擬精確的立體測(cè)圖儀以及立體坐標(biāo)量測(cè)儀等，將航攝像片采集的房產(chǎn)圖中需要的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成資料。

（二）通過電子經(jīng)緯儀、全站儀以及測(cè)距儀等相關(guān)的測(cè)距測(cè)角設(shè)備，采集需要的幾何信息（主要包括了角度以及距離等）以及房產(chǎn)信息。在通過電子手簿的方式將收集的信息進(jìn)行記錄，存入計(jì)算機(jī)中。

（三）對(duì)于己經(jīng)擁有的圖件資料的收集主要是對(duì)地籍圖、房產(chǎn)圖以及地形圖進(jìn)行聚集，通過數(shù)字化儀以及掃描儀對(duì)原有的圖件信息進(jìn)行數(shù)字化收集，剩余的信息應(yīng)當(dāng)手動(dòng)輸入計(jì)算機(jī)中。需注意的是，在對(duì)已有的圖件資料進(jìn)行數(shù)據(jù)的收集時(shí)，應(yīng)先對(duì)圖件資料的有效度進(jìn)行檢查，確認(rèn)有效后再進(jìn)行使用。

三、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用

（一）坐標(biāo)解析法

對(duì)于房屋的銷售面積的計(jì)算通常是比較復(fù)雜的。房產(chǎn)面積的計(jì)算通常可以分為兩種：用地面積的測(cè)算；房屋面積的測(cè)算。房屋面積的測(cè)算通常包括使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積以及建筑面積等，而用地面積是以丘為單位，封閉地塊而積測(cè)算，在商品房銷售期間，房地產(chǎn)界址與房產(chǎn)面積之間的糾紛經(jīng)常發(fā)生。所以，對(duì)于房屋面積測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確反映是非常重要的。坐標(biāo)解析法是房屋面積測(cè)算中，最為常見的測(cè)量方法。坐標(biāo)解析法是按照房屋用地要素經(jīng)常含有一些屬性信息，而這些屬性信息與圖形要素能夠通過共享相同的標(biāo)識(shí)碼的手段進(jìn)行互聯(lián)。

（二）GPS技術(shù)

GPS因其技術(shù)的性能較好，應(yīng)用廣泛且性能好的特點(diǎn)在各個(gè)領(lǐng)域都發(fā)揮了非常重要的作用。在房產(chǎn)測(cè)繪中，GPS同樣起到了不可替代的作用。GPS在進(jìn)行的房產(chǎn)平面的控制測(cè)量期間，點(diǎn)與點(diǎn)之間不需要互相通視，能夠有效的避免在常規(guī)的測(cè)量中控制點(diǎn)位局限性的問題測(cè)量過程中使用的GPS儀器精度與相應(yīng)的等級(jí)控制測(cè)量的精度要一致，控制點(diǎn)的選取需要符合GPS的需求，使GPS網(wǎng)精度能夠更好的符合房產(chǎn)測(cè)量的標(biāo)準(zhǔn)。GPS RTK技術(shù)系統(tǒng)由移動(dòng)站接收機(jī)以及基準(zhǔn)站接收機(jī)構(gòu)成，實(shí)驗(yàn)證明，基準(zhǔn)站的設(shè)立最好選擇視野開闊的場(chǎng)地，坐標(biāo)最好是選擇己知的坐標(biāo)點(diǎn)，遠(yuǎn)離電磁場(chǎng)，以免影響設(shè)備止常運(yùn)行。整周模糊度的解求是GPS定位技術(shù)的重點(diǎn)，為了保證精確度，應(yīng)當(dāng)將設(shè)備安置在地勢(shì)較高的位置，及時(shí)的對(duì)流動(dòng)站的坐標(biāo)進(jìn)行解算.

（三）房產(chǎn)數(shù)字化

數(shù)字化測(cè)圖是在通過一定的方法采集相關(guān)的信息，將數(shù)據(jù)通過計(jì)算機(jī)程序進(jìn)行處理，然后通過圖像生產(chǎn)和編輯的程序形成的房產(chǎn)數(shù)字化圖形，最終通過數(shù)控繪圖儀以及其他的輸出設(shè)備繪制成房產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖目前在我們國(guó)家的房產(chǎn)地下測(cè)量以及地籍測(cè)量中獲得了廣泛的好評(píng)，因?yàn)閿?shù)字化測(cè)圖具有圖載信息多，圖片質(zhì)量高、勞動(dòng)強(qiáng)度低以及速度較快等優(yōu)點(diǎn)，成為房產(chǎn)成圖發(fā)展的重點(diǎn)。

四、測(cè)繪技術(shù)的特征

傳統(tǒng)的測(cè)繪是將重點(diǎn)放在模擬地形圖方面，傳統(tǒng)的測(cè)繪技術(shù)使用方便設(shè)備齊全，但是隨著時(shí)代的發(fā)展，這種測(cè)繪手段逐漸不能滿足當(dāng)前測(cè)繪工作的需求。目前測(cè)繪技術(shù)的時(shí)效性好，圖像質(zhì)量高、較為美觀、精確度也比較好，完全能夠滿足當(dāng)代測(cè)繪的需求。且現(xiàn)代的測(cè)繪及時(shí)將繪圖、外業(yè)以及等集一身，使得測(cè)繪工程的組織形式、作業(yè)方式以及生產(chǎn)手段逐漸的發(fā)展為以電腦技術(shù)為主的高度集成技術(shù)。現(xiàn)代測(cè)繪技術(shù)己經(jīng)進(jìn)入了信息化的發(fā)展階段。隨著傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)的推出，現(xiàn)代的測(cè)繪技術(shù)是以激光技術(shù)和電腦技術(shù)為主，這些技術(shù)目前在我國(guó)室內(nèi)裝飾工程、廣場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、道路以及港口工程中，為我國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)提供了強(qiáng)有力的支持，當(dāng)前，我國(guó)的測(cè)繪技術(shù)己經(jīng)發(fā)展成為了一個(gè)快速、時(shí)效性強(qiáng)且質(zhì)量好的快捷的操作形式，主要是有電子經(jīng)緯儀、計(jì)算機(jī)技術(shù)、激光指向儀以及3S等測(cè)繪軟硬件高科技產(chǎn)品組成，完全滿足了社會(huì)發(fā)展以及現(xiàn)代工程的需求。

五、結(jié)束語

房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)于整個(gè)房產(chǎn)工程來說都是非常重要的，房產(chǎn)在測(cè)量過程中，不僅需要基礎(chǔ)測(cè)繪技術(shù)的支持，還需要確保測(cè)量結(jié)果的時(shí)效性和真實(shí)性。在房產(chǎn)測(cè)繪過程中，還存在一些技術(shù)上的問題，這就需要相關(guān)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)將房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)進(jìn)一步的規(guī)范，提高測(cè)繪技術(shù)的精確性，保證房產(chǎn)工程的有效性。