遼寧省房地產發展的金融支持研究

孫佟

摘要：遼寧省當前正處于經濟轉型的關鍵時期，在經濟領域仍有許多有待發展的項目，與此同時在建設過程中也有許多難題需要破解。房地產作為每個城市發展必然要加以建設的經濟領域，是城市建設部門以及城市居民共同關注的事情，房地產的發展直接關系到城市房價、住房水平等。然而在房地產發展的過程中，影響其發展的其他因素有很多，金融支持即是其中較為重要的一個因素。文章對當前遼寧省房地產金融稍微落后于房地產發展的現象進行分析，并就金融支持對房地產發展的影響、制約因素及支持措施進行了簡要的分析。

關鍵詞：遼寧省；金融支持；制約因素；房地產發展

一、金融與房地產的相互關系

在我國的經濟領域當中，很多因素之間都是相互影響的，金融與房地產就是相互關聯的兩個因素，當金融領域或者房地產領域發生大規模的變動，勢必會影響到另一個領域，兩者之間是相互影響、相互支持的兩個領域，甚至有學者將兩者進行合并，形成了房地產金融這一金融類別。遼寧省要想實現房地產經濟的發展需要金融政策支持。

二、金融市場對房地產發展的影響

（一）利率對房地產發展的影響

房地產的發展主要依靠的是居民對住房的購買，而居民對住房的購買能力取決于居民的經濟情況或者是流動資金數量。在金融領域，影響到居民流動資金數量的因素包括金融利率的高低。當金融利率升高時，居民可能會考慮將錢存入金融機構以獲取利息。而如果金融利率降低，居民則可能將錢用于投資等其他方面的支持，房產的購買實際就是投資形式的一種。除此之外，當金融利率降低的時候，不僅會影響到居民的流動資金，從房地產方面，也會導致房貸的利息降低，為居民減小了購房的壓力，從而從一定程度上增加居民對房屋的購買，促進房地產的發展。

（二）貨幣政策對房地產發展的影響

金融貨幣政策也是影響房地產發展的重要因素之一。當國家經濟過熱時，國家為了防止通貨膨脹，通常會采取緊縮的貨幣政策，減少市場中貨幣的流通，而反之則會增加貨幣的流通數量以促進經濟的發展。通過國家貨幣政策的變化，居民的經濟水平也會具有相應的變化，當國家采用緊縮的貨幣政策的時候，居民的經濟水平相應也受到影響，流動資金減少，由此減小了對房屋的購買能力，反之則會增加對房屋的購買。

（三）金融市場發達程度對房地產發展的影響

金融市場的整體發展水平也關系到房地產經濟的發展。當金融經濟繁榮的時候，國家經濟情況良好，人民購買能力增加，追求更高的生活水平，這其中就包括對住房水平的追求。反之，則會減少對房屋的購買。除此之外，金融總體發展情況良好也有利于房地產商更好地在房屋建設過程中進行投資融資，從而促進房地產的發展。

三、金融支持對房地產發展的制約因素

（一）金融信貸政策制約房地產發展

綜合遼寧省當前的房屋銷售水平可知，在房屋的銷售過程中，普遍存在居民對房屋首付存在壓力并且難以承受房貸的情況，從而影響了房屋的銷售水平及房地產行業的發展。通過對金融領域現狀的了解，可以得知，造成這一現狀的原因是因為當前金融信貸政策的影響，在當前的金融領域中，金融政策不僅對貨幣的流通進行了一定程度的宏觀調控，影響了貨幣的流通數量，降低了居民的經濟能力，同時增加了房屋貸款的利率，增加了居民的購房壓力，造成了居民購房難的情況，繼而制約了房地產行業的發展。

（二）金融機構與房地產商信息不對稱制約房地產發展

房地產的發展除了與居民的經濟情況以及房價、房貸的高低這些銷售因素過程有關，其與房屋在建設過程中的金融情況也是密不可分的。在房地產商進行房屋建設的過程中，應當具有一部分自有資金以及一部分銀行等金融機構的貸款作為筑房前期的資金投入。但是在部分房地產商進行金融貸款的時候，未考慮到自身資金的數量以及房屋的銷售情況，金融機構也未對其經濟能力進行調查和了解，因此，如果遇到突然的市場變動，則其投入收回的風險就會很大，償還金融貸款的能力也會降低，不僅影響房地產的發展，還在一定程度上影響金融機構。

（三）金融融資渠道單一制約房地產發展

在房地產商進行房屋的建設的時候，需要進行大數額的資金投入，但是絕大多數的房地產商在進行投入的時候其自有資金的數額達不到建設房屋的總體需要，就需要進行貸款和融資。在日常的房地產建設過程中，往往通過股票等融資形式對建設資金進行籌集，但是籌集的渠道仍然十分單一，導致房地產商在進行資金籌集的過程中難以快速地籌集到足夠數量的資金，從而影響整個建筑過程的進行和資金的運轉，制約房地產行業的發展。

四、促進房地產發展的金融支持政策

（一）調整金融信貸政策

根據上文分析的金融領域對房地產行業發展的影響因素可以得知，在房地產建設和銷售的過程中，受到金融政策很大的影響。影響來自于貨幣政策和匯率政策兩個方面。緊縮的貨幣政策不利于人民生活水平的提高，因此對房屋的銷售也造成一定的制約作用。在金融貨幣政策進行調整的過程中不僅要兼顧國家整體的經濟情況，同時也要兼顧各經濟行業的發展情況，避免因為貨幣政策的過度緊縮而對房地產行業的發展造成過大的壓制。就匯率政策而言，過高的匯率雖然可以增加居民的經濟能力，但是同時也會造成居民將貨幣存入銀行增值的情況，因此，若要促進房地產行業的發展和房屋的銷售，就應當對匯率進行適當的減少以增加居民的流通貨幣和購房欲望，促進房地產經濟的發展。

（二）放寬房地產企業上市融資的限制

除了金融政策對于房地產發展情況的影響，融資情況對于房地產商的運作也具有巨大的影響作用。有部分房地產商由于自由資金的不足導致房地產無法面臨市場風險，甚至導致最后無力償還在建設初期欠下的外債。本文認為，造成這種現象的原因除了出借方未了解清楚房地產商的經濟狀況之外，還有一部分原因就是房地產商的融資遭到限制，這直接導致房地產商除了自有資金和借款資金之外，缺乏其他資金的來源，造成了缺乏應對市場變故的經濟能力以及資金運轉的緩沖途徑。因此，要想使得我國的房地產行業加以發展，除了應該對金融政策進行相應的調整以外，也應當放寬房地產行業上市融資的限制，使得房地產行業的資金來源更廣。但是這并不意味著讓房地產行業進行無限制的融資，國家金融仍應當進行宏觀調控，避免影響其他金融領域的發展。

（三）拓寬房地產企業融資渠道

根據上一條建議中所提到的金融行業對放寬房地產行業上市融資的限制，從更細的一方面來說就包含了企業債券、企業股票更形式的融資方式。但是由于當前的股票市場大多集中于商業領域的企業，房地產商的股票往往也不能成為其主要的融資渠道。因此，本文要論及的就是企業債券的放行。眾所周知，債券較之股票具有較為穩定的特點，因此，也是投資者較為中意的投資形式，尤其是房地產行業這種一旦成功銷售則盈利較大的行業，其企業債券更是受到投資者的青睞。但是在現在的金融行業對房地產商的企業債券具有一定形式的禁錮，從而阻礙了房地產行業的發展。因此，放寬房地產商企業債券的發行，也是給予房地產發展金融支持的重要途徑。

五、總結

金融政策作為可以對國家經濟產生直接影響，甚至對各經濟行業造成決定性的影響。從遼寧省的經濟發展來看，其房地產行業的發展很大程度上受到金融政策的影響，因此，要想實現遼寧省房地產行業的發展就應該考慮到金融與其的聯系，盡量減少金融政策等對其發展的限制，實現遼寧省房地產又快又好地發展并進一步帶動遼寧省整體經濟的發展。希望通過全文的簡要分析對遼寧省房地產的金融支持發展方向起到一定的參考作用，以推動其發展。

參考文獻：

[1]扶齊，屠娟.金融支持房地產發展的路徑探析[J]. 科學咨詢（科技·管理），2015（05）.

[2]符敏.試論房地產發展與金融支持[J].現代經濟信息，2000（02）.

[3]曹陽.論房地產發展與金融支持[D].四川大學，2007.

[4]徐海鑫.房地產業規范發展的金融支持[J].成都行政學院學報（哲學社會科學），2005（01）.

[5]弓曉麗.內蒙古地區房地產發展的金融支持研究[D].內蒙古大學，2004.

[6]中國人民銀行研究局課題組.中國房地產發展與金融支持[N].中國證券報，2004-03-15.

（作者單位：沈陽科技學院）