企業價值評估中的不動產評估存在的問題與建議

劉中剛

摘要：當今社會，企業價值評估中的不動產評估仍然是一個全新的概念，無論是在理性的認識上，還是在日常的實踐操作中，都存在各種各樣的價值影響因素，這些都會對在企業價值評估中產生很大的影響，本文闡述了關于企業價值評估中的不動產存在的一些問題和好的建議，這會對企業價值評估有很大的幫助。

關鍵詞：不動產評估；企業價值評估；價值影響因素

中圖分類號：F231.5 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-00-01

企業的價值評估中的不動產評估的提出，要考慮兩個方面的因素，一是不動產評估是企業評估中的一部分，要充分考慮企業價值評估對于不動產評估的約束；二是不動產是企業資產中的一個分支，這是區別于其他不動產評估的重要因素。但是，在對企業價值評估中的不動產評估時，會有好多的價值影響因素，下面對于這些存在的問題進行探討并提出合理的建議。

一、企業價值評估中的不動產評估中的問題

1.對評估的價值屬性認識不清

在對企業價值評估中的不動產進行評估時，可以對其評估采用不同的評估方法，無論根據何種目的進行評估，這些都是基于在公允價值上進行的，這種做法得到的評估值盡管正確，但是對于它的理解是錯誤的，都認為評估值是根據公允價值乘以一定的折扣率得到的，真正的評估理解是：如果評估對象是按照國家法律法規和規定的評估準則，遵守評估的原則，并且按照科學的方法進行相關的程序，這樣做出的評估值都是準確無誤的。

2.評估過程缺乏獨立性

評估獨立性包括兩方面的含義：一資產評估機構在組織上具有獨立性；二是評估機構和評估人員在工作過程中獨立。資產評估機構在組織上的獨立是在其進行工作過程中獨立的基礎，但是往往在有些房地產的評估中，由于其業務存在時間比較短，往往會發生和獨立性有關的一些問題。如果在評估中，評估機構和會計師事務所都在同一個集團，就會使會計師在進行審計工作時，就有可能委托讓集團內部的資產評估機構對其以公允價值計量的投資性房地產進行評估，由于資產評估機構缺乏獨立性，就會導致投資性房地產在評估過程中可能偏離評估的基準。

3.評估方法存在局限性

企業最常用的評估方法是成本法，雖然成本法比較簡單，但是也存在一定的缺陷，存在了一定的缺陷，不僅忽略了企業的管理，商譽等因素對于企業價值的影響，也忽略了企業未來的發展和成長機會對于企業價值的影響，如果只使用成本法對不動產進行評估，這樣就會使評估的結果存在一些問題，這樣就會造成企業的評估存在一定的局限性，使得企業不動產的評估進行的不順利。

4.評估人員的素質有待提高

企業價值的不動產評估中的不動產評估要求對評估市場有一個很深的了解，了解新的推行的新政策，這都需要評估人員有更多的知識和經驗在評估工作中運用，所以都會要求評估人員有更高的專業素質，這是保證不動產評估質量的基礎，但是，現在好多的評估機構的人員素質都沒有達到專業的水平，那么就需要去不斷的提高他們的素質，使得企業價值評估中的不動產評估能夠更好的進行。

二、解決企業價值評估中不動產評估存在問題的建議

1.建立健全的不動產評估的相關法律法規

健全和完善不動產評估的相關法律法規是保證評估行業順利發展的有利保障，國外在不動產的評估中已經取得了很大的進步，所以要學會借鑒國外成熟的評估法律法規，對于那種弄虛作假等行為的評估方法要進行懲罰，讓這些現象能夠在以后的發展中盡量能夠少的出現，從而促進企業不動產評估行業健康有序的發展，同時還要對不動產評估行業具體情況提出一些合理實際的規章制度，制定一些合理，有更好發展的辦法，最后能夠對不動產評估行業真正實現法制化，做到有更多的法律法規可以依據，這樣對于企業價值評估中的不動產評估有更大的好處。

2.提高評估人員的自身素質

提升估評估人員的自身素質，能為評估過程的質量提供更加可靠的保證障。首先，應該要求更多的高等院校增加針對評估人員自身素質的專業，這樣可以從最開始做起，可以最有效的提升人員的素質；其次，還要加強評估人員的繼續教育的管理力度，對那種沒有參加繼續教育的人員要嚴肅查處，有效減少那種不良素質的產生。如果采用以上措施就會提升評估人員的自身素質，最后就會使得資產評估過程更加合理，準確。

3.改變評估不動產的核算方式

不動產的核算方式是根據對不動產的使用方式的不同，不同的使用方式也就有了不同的評估核算方式。如果對于某項不動產用于以后出手，那么其財務核算方式是采用存貨；如果某項不動產是用于將來自身的使用，那么就采用固定資產的方式進行核算；但如果是自用但是還沒有完工的某項不動產，那么其核算方式就采用建筑工程來進行。所以要根據不動產不同的使用方式采用不同的財務核算方式，這樣將會對不動產的評估有很大的幫助，也會對于企業價值的評估中有更大的發展機會。

4.加強對企業中不動產評估的監督力度

在企業價值評估中的不動產評估中，要加強對評估環節的監督力度，只有做到了良好的監督，才能使得在資產評估中進行的更加順利，減少了在評估過程中的出現的少算漏算的現象，使的評估的結果能夠更加準確，更能保證在資產評估時的質量可靠，更加有利于企業價值中的不動產評估的發展，這對于企業在未來的發展過程中有很大的幫助。

三、結語

企業價值評估中的不動產評估中所出現的問題，總的來說是隨著我國經濟的環境所產生的，不動產的評估業務是最先起源于那些發達國家的，然而在我國運用時，難免就會出現好多的不適應的現象，但這些現象需要有一個好的辦法去解決，就可以采用上述的建議去實施，做出相應的改變，同時還要不斷的完善不動產的評估環節，這樣對于提高不動產的評估系統有很大的益處，能夠更加有效的保證了不動產在評估過程中的合理性，減少了在評估過程中出現的不良問題，這樣就會更加促進企業價值中的不動產評估的發展，讓不動產的評估系統能夠更加適應國際化的發展趨勢。

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