淺析中國房地產稅的發展現狀與前景

吳靜

摘要：面對我國目前房地產市場的亂象以及房產稅試點效果不顯著的情況，2016年12月中國社科院2017年《經濟藍皮書》呼吁盡快實施房地產稅，房地產稅的施行與否再度成為社會熱議話題。本文將從房地產市場簡述、房地產稅的現狀、與房產稅的對比、發展前景這四個方面展開論述分析，詳細列述房地產稅出臺前有待解決的問題，給出相應的建議，并進一步深入分析其優勢及未來走向。

關鍵詞：房地產稅；房產稅；房價；稅收體制；計稅基礎；征收環節

中圖分類號：F812.424 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-02

一、房地產市場簡述

中國房地產市場自2000年以來發展較為快速，尤其是2008年次貸危機之后，中國樓市房價增度明顯，同時也取得了一定經濟成果。由于房地產市場涉及了諸多產業，房、地交易的頻繁帶動了相關產業的發展，并吸納就業，提高了民眾的收入水平，看似良性的循環機制，卻導致一、二線房價也居高不下，三、四線城市房屋庫存難降的局面。

一、二線城市的房價難降究其根本原因主要有兩點：其一，人口凈流入量大，一、二線城市吸引大量外來人口，住房的需求量隨之上升，加之地方土地供應量的限制，供需不平衡下導致房價上漲；其二，市場M2增速明顯且數量過高，過多的貨幣通過央行的逆回購、MLF等一系列寬松貨幣政策流入市場，加大了人民幣貶值的預期，房地產作為較好的投資保值途徑，促使多數投資者選擇一、二線城市房產進行購買保值，進一步推高了城市房價，而三、四線城市的房價相對就難以上升，產生庫存過剩的現象。

基于以上的原因，國家也在進行相關的調控，目前的限購和限貸政策可以在短期內整治房地產市場亂象，但卻為未來政策寬松后的房地產市場埋下隱患，同時，房產稅試點效果的不理想，多方將希望寄托于房地產稅，也產生了巨大爭議。

二、房地產稅的主要內容

（一）房地產稅的定義

房地產稅是指一切與房地產經濟運動過程有直接關系的稅，主要包含土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、所得稅、契稅、耕地占用稅等。

（二）房地產稅出臺前存在的問題

1.與現行稅種的重復關系

房地產稅與現行一些稅種存在重復征收的可能性。現行涉及房地產的稅費主要有土地占用稅、土地增值稅、消費稅、印花稅、土地出讓金等。

以土地出讓金為例，土地出讓金是指國家作為土地所有者將土地使用權轉讓給土地使用者的過程中向土地使用者收取的全部價款，這表示，房地產在起初土地使用權交易環節已經對土地征收過一筆費用，如果施行房地產稅，則就要求在房地產保有環節再次對土地征稅，與土地出讓金存在重復征收的情況。同理與其他稅種也存在這一關系。這就要求考慮相關稅種整合、扣除以及銜接的問題。

2.房地產構成的復雜性

中國房地產構成具有一定的復雜性。1997年開始的住房制度改革，以及在此之后地不斷完善與整改，房產性質、產權類型、產權期限等都進行了嚴格區分，比如房產性質分為軍產、央產、民產，產權期限則有40年、50年、70年不等，這增加了房屋類型界定的復雜性。房地產各個環節開征房地產稅進而是一個復雜工程，前期準備工作量也相對較大的。

3.稅率制定的繁瑣

房地產稅的征收不僅是在交易環節，還在保有環節，同時將土地也納入了征收范圍。如果給定一個統一稅率，顯然不具備合理性。即使是給定稅率區間，這一區間的界定也是需要綜合考量諸多因素。

4.房地產稅征收順序難以同步

綜合考慮我國的房地產市場的現狀，房價高漲主要出現在一、二線城市及其周邊熱門城市，房地產稅的開征有利于調節一、二線城市房產投資行為，但不利于于三、四線城市“去庫存”的目標實現。

如果房地產稅在三、四線城市開征，新房購得者需要在持有環節交稅，本身相對于一、二線城市住房吸引力較小的情況下，多數會選擇放棄購房，進而導致三、四線城市房屋庫存難降。

5.計稅基礎的評估價值缺乏評定標準

房地產稅的計稅基礎是房屋和土地價值的加總，這是一個評估值，評定標準的制定需要深入研究來確定。但面對數以萬計的不同類型的房屋，準確機制地確定必將耗費極高的社會成本，所以需要綜合考慮多方因素進而遏制房產投機行為，從而以合法且合理的評估價值進行征稅。

6.房地產稅的立法尚未具體明確

從立法目的來看，房地產稅的出臺不是為了使房價下降，具體來說，是要提高房屋占有、使用和交易的成本，從而對人們的房地產投資行為起到調節和引導作用。目前，對房地產稅出臺后的監督、指導等方面的具體條文還不夠具體明晰，房地產稅出臺后可能產生的法律問題尚待研究，所以急需完善立法程序。

以上便是房地產稅地出臺前期面臨的諸多問題，但不表示房地產稅是無效的。因為前期的鋪墊工作較多，也基于我國當前國情，推遲了房地產稅的出臺。下文將房地產稅與房產稅進行比較，從而論證房地產稅的相對優勢以及實施的必要性。

三、房地產稅與房產稅的對比

（一）房產稅的定義

房產稅是指將房屋作為征稅對象，以房屋的租金收入或計稅余值為計稅依據向產權所有者征收的一種財產稅。

（二）房產稅的特點

首先，房產稅的征稅對象僅是房屋；最后，征收范圍主要限于城鎮的經營性房屋；最后，根據房屋的經營使用方式規定征稅辦法。

（三）房產稅的試點及效果

上海：征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；

重慶：重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓以及無工作戶口投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。

試行效果：從實行房產稅后的反應來看，在重慶的房產稅方案中，最大的問題在于高檔房的界定；而上海的方案只針對新增房地產，這表明不考慮存量，以往擁有數套房產的人將成為最大的受益者。所以房產稅的試點最終收效甚微，且對房價的影響可忽略不計。

由于我國間接稅水平依然很高，地方主體稅種的建立與使用尚需規范，如果單單依靠房產稅是難以達到降低房價的目的，反而會使公眾的稅負加重。

（四）房產稅和房地產稅的區別

如果果按照原值計稅征收的是房產稅，而按照評估價值計稅征收的則是房地產稅，主要區別在于后者計稅基礎中包括地價。

計稅基礎的差異以及房地產稅增加了對保有環節的征稅。在這一雙重約束下，有利于減少房地產市場投機行為，進而穩定房地產市場。

四、房地產稅的前景

綜合以上分析來看，房地產稅是房地產市場維穩的未來趨勢，前期問題解決，實行房地產稅才會真正推上議程。至此，筆者有以下幾點建議：

（一）明確實行目的

房地產稅的出臺，其根本目的是促進房地產市場健康發展，穩定房地產價格，各地政府應當認識到房地產稅不是增加稅額的手段。

（二）適當簡政放權

房地產稅的開征，中央可適當地下放到地方政府，有利于調動地方積極性，激發地方政府配合中央政府進行房價調控，促進房價穩定。

同時，前文提到的稅率問題，中央可以給出稅率區間，地方政府根據這一區間，結合區域實情規定稅率，提高房地產稅征收的合理性。

（三）稅收所得服務人民

在成熟的市場經濟體系中，房地產稅是地方財政收入的重要和穩定來源。地方政府可將這部分稅款支持地方公共設施建設、教育及醫療條件改善等，從而有利于提升房地產的真實價值，形成良性循環。

（四）對現行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調整

房地產稅的起草實際上是對現行的稅收體制以及相關的收費體系的再設計，圍繞著房地產的稅收和費用有很多，一旦推出房地產稅會有與其重復征收的稅種，因而提前做好相關稅費的整合、扣減成為必要前提。更合理反映房地產市場的稅收體制。

（五）征收順序：由大城市向小城市延伸

一線和部分二線城市的房價已到較為合理區間，具備開征房地產稅的基礎。但少數二線城市和眾多三、四城市的房價目前處于較低水平，上漲空間與潛力有待開發，可以推遲開征房地產稅。等房價到合理位置，再開征，以追求房地產市場的穩定。

（六）家庭首套房考慮免征

房地產稅是為了遏制房地產投機行為，但考慮到剛需住房需求的家庭，以及放開“二孩政策”的影響，家庭剛需住房可能大于兩套。所以應合理采取免征或者降低稅率等措施。同時，需要制定相關審核與監管機制。

五、結語

綜上，房地產稅相較于房產稅有較大的優勢，有利于規范我國的房地產市場，并且理順目前一些城市過高的樓市價格以及再設我國房地產市場的稅收體制，從而真正意義上達到促進房地產市場的健康發展、穩定房價的直接目的，以及民皆有其居的最終目的。

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