諸城市商務樓宇經濟發展分析

孫金龍

摘要：商務樓宇經濟是隨著經濟社會發展和城市化的快速推進而出現的一種新興都市特色經濟。適應城市化發展要求，發展商務樓宇經濟，破解土地和資源要素瓶頸制約，是轉變經濟增長方式的必然要求。

關鍵詞：商務樓宇；經濟發展

中圖分類號：F832.7 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）007-0-02

一、商務樓宇經濟的主要特點及作用

商務樓宇經濟是以樓宇為載體，吸引一些機構公司入駐進行辦公、研發和商務活動的經濟形式，是隨著城市經濟的發展而產生的一種新型經濟形態。總體來看，樓宇經濟有以下幾個特點：1.樓宇經濟是都市經濟發展到一定階段的產物。樓宇經濟的生存發展與城市的規模、地位和綜合經濟實力有明顯的正向關系，城市規模越大，經濟社會發展越快，集聚力和輻射力越強，越能促進經濟要素的聚集。2.樓宇經濟一般具有較高的投入產出回報。一幢高級商務樓里的公司產生的經濟效益，會超過一個占地面積很大的工業企業。3.樓宇經濟必須以基礎和配套比較完善、建設標準和智能化程度比較高的樓宇為載體，而且這些樓宇要相對集中，最好有中央商務區。4.樓宇經濟吸引入駐的大多是一些企業本部、研發中心和銷售中心，所從事的一般為管理、研發和商務活動，無論對服務業的升級還是高端人才的聚集，都具有十分明顯的推動作用。

就當前的情況而言，主動順應加速城市化的趨勢，大力發展商務樓宇經濟，對推動經濟發展有以下幾個方面的積極作用。1.大力發展樓宇經濟能促進資源節約，緩解用地、用電、用氣等的緊張矛盾。2.大力發展樓宇經濟能有力地促進產業結構的調整和升級，使服務業得到快速發展。3.大力發展樓宇經濟能聚集和吸引大量的人流、物流、資金流和信息流，帶動周邊金融、餐飲、購物等產業的發展，培育和形成新的經濟增長點。4.大力發展樓宇經濟能通過一批高檔樓宇及其配套設施的建設，使城市服務功能更加完善，城市形象得到更大提升。

二、樓宇經濟發展現狀及主要差距

研究樓宇經濟發展，首先要對樓宇經濟現狀有一個細致的了解。為此，通過借鑒其它地區的經驗和標準，對全市建筑面積在3000平方米以上的商務商業樓宇（含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店）、企業購地自建用于辦公或租售的樓宇（含工業園區、科研樓等）、營利性科、教、文、衛辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇，分已建成、在建、計劃開工三種情況進行了相應的統計分析。

目前，已建成的各類商務樓宇共計30座，建筑面積約32.6萬平方米。其中，商業樓宇（含商業賣場、賓館酒店）6座，建筑面積57.8萬平方米，占80.2%，在建的各類商務樓宇共計9處，建筑面積約106.2萬平方米。其中，商務商業樓宇（含商業賣場、賓館酒店）16座，建筑面積30.9萬平方米，占29.1%；

調查表明，作為一個中心城區，樓宇經濟也呈現快速發展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。而且隨著中心城區舊城改造的推進，城市綜合體正在形成中，后勢銳不可當。目前在建、計劃開工的各類商務樓宇共達12座。不僅從總量上足以承載和支撐起整個樓宇經濟發展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產業規劃較為商端的區域版塊內，這對整個樓宇經濟的發展和現代服務業的培育，無疑是十分有利的。

但是，如果進一步作深入分析比較，也會發現，商務樓宇雖已初具規模，但自發配置的特征比較明顯，與其它中心城區和先進城市的樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個方面：

一是特色化和專業化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業樓宇少。現有樓宇大部分都是混合性的，商務、商業、住宅混建混雜現象突出，商住樓宇比較多，純商務樓宇比較少，對于發展總部、醫療、體育、金融、信息、商務服務、創意等高端服務業的帶動作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應發展需要。樓宇特色不鮮明，專業化不強，就必然導致入駐企業關聯度低，難以形成品牌效應和集群效應。

二是綜合配套不完善。從外部環境來看，交通、停車、市容衛生等問題影響著樓宇的發展。很多已建成樓宇雖然商業、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業管理不規范等問題。新建成的的部分樓宇在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環境看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。

三是作用發揮不理想。樓宇大多為出售型商務樓，入駐企業層次不高，多為初創型中小企業、低層次中介公司或休閑項目，總部型入駐少，對地方經濟帶動性強、貢獻度大的項目不多。對于純租的商務樓而言，開發商作為大業主長期持有，會更注重項目作為長期投資所依賴的租金收益，因此會格外注重樓宇的建筑施工質量、后期維護和資產管理。

三、樓宇經濟發展不夠理想的原因分析

通過分析梳理認為，樓宇經濟發展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：

一是起步晚。相對比之下，雖然我市樓宇經濟也出臺了相關的政策，但是剛剛起步，各方面還不是很健全，雖然也制定了激勵政策，但是宣傳力度還不夠，帶動作用還不強。

二是機制不健全。發展樓宇經濟是一項系統工程，需要政府、企業和社會的聯動。目前，雖然我區已經成立了樓宇辦，但是樓宇經濟的建設管理職能還是分散在發改、建設、商務、工商、稅務等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區、業主、入駐企業、物業公司等各方面的關系也未完全理順。沒有能力把這些部門全部合在一起，形不成層層抓落實的工作機制。

三是宣傳推介力度不夠。現在主要精力在發展載體的建設上，對于樓宇的招商和宣傳基本上也是處于自發狀態，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

四、解決方法及對策

一是加大資金投入，扶持新興服務業快速發展。應安排專項資金，重點用于鼓勵發展現代服務業項目，如信息服務、科技服務、文化創意、現代物流、現代商務、中介服務等項目的建設；要充分利用招商引資優惠政策，策劃，包裝質量高的流通基礎設施建設項目對外招商。

二是中心城區要制定產業發展規劃。把握好市場“準入關”。防止盲目投資、重復建設和無序競爭。培育載體，打造特色樓宇，并對轄區內街、路進行改造、提升，打造特色街。特別用于總部經濟、文化創意、軟件開發、中介服務等新興服務業的扶持，盡早形成集聚效應。

三是抓好重點項目建設。以現代服務業大項目建設為抓手，通過培育、建設、籌劃一批帶動力強，影響面廣，就業容量大的現代服務業重點來提升發展水平，增強發展后勁，推動新興服務業轉向集群化高端化。

四是培育樓宇經濟亮點。

1.打造產業集群。按照“兩河環繞，板塊引領，文化與科技齊飛，金融與商貿并起”的思路，進一步優化提升產業空間布局，著力打造“兩帶四區六中心”的產業集群。“兩帶”是指文化休閑旅游商業帶，科技文化創意產業帶。“四區”即金融服務區、商務商貿區、文化科技區、公共服務區四大功能板塊。“六中心”即通過吸引人才，吸引資本，聚集產業，打造中心城區的金融中心、商業中心、現代商務中心、文化中心、公共服務中心和人才交流中心。

2.突出多點支撐。以轄區的商務樓宇為支撐，通過舉辦樓宇經濟展示會、投資說明會、招商推介會等，進一步包裝宣傳樓宇資源、樓宇特色和價格優勢，引進有影響力的大型企業入駐，并以這些“龍頭”企業為核心，吸引相關高端服務業企業入駐，培育金融樓、物流樓、總部樓、IT樓等不同特色的品牌樓宇，做到“一樓一品”，不斷錯位發展，提高樓宇經濟能級。

3.優化服務環境。實行“一樓多員制”，做到經濟服務、民生保障、城市管理、綜合治理、文化建設和黨群建設“六進樓宇”，每幢樓宇設立一名社區、物業、公安、工商、稅務聯系人，提供“組團式”服務，為樓宇提供優質高效的服務環境，為樓宇經濟的發展提供有力保障。