集中式租賃住房需加強政府監管

※背景情況※

這兩年，一種由商業項目或工業廠房改建的“白領公寓”“單身公寓”如雨后春筍般在上海租房市場出現，并以相對比較低廉的價格，吸引了大量剛畢業的年輕人或打工族。然而作為集中式租賃住房，這幾類公寓由于缺乏相應的法律法規、設置規范和運營標準，很多項目事先并沒有經過政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監管又缺位，具有很大的安全隱患。

筆者在多家租房網站上搜索上海的房源，不少都標有“白領公寓”或“單身公寓”字樣。這些房源中，除了小區內的合租房外，其他都是集中式的租賃住房，一般位于高校、地鐵站、創業園區等附近。據筆者了解，在這些房源中，類似酒店式公寓的連鎖式“品牌公寓”最貴，租客一般是收入相對較高的白領；將一整層分割成很多個獨立小房間的“單身公寓”比較便宜，市區的價格一般在2000-3000元/間，最多可住兩個人，租客一般是剛畢業的大學生或外地來滬的年輕人；還有一種則類似于員工宿舍，按床位出租，一個床位在幾百塊，租客以學歷不太高的普通打工者為主。

調研中，筆者發現，這類租賃房既不同于小區內住房，也不同于賓館，在消防安全方面應該有特定的標準。但到目前為止，國家對此并沒有明確的消防標準，基本在套用經營性賓館的標準，比如消防通道、警示標識、噴淋裝置、報警裝置等，基本按照賓館的標準，但這其實并不科學合理。此外，在治安方面，也需要在公安部門進行身份證登記、租賃合同備案，但一些公寓并未這么做。

由于安全隱患嚴重，2016年6月，上海消防部門曾清退過一家所謂的“白領公寓”。位于普陀區光新路上的一幢大樓內部，1500平方米的空間竟然被人分隔成了204間房，用作“白領公寓”來出租，住宿人數超過300人。然而，居住密度如此大的建筑內，其消防設施卻形同虛設，安全隱患嚴重。為了節約空間，2樓原本5米左右的層高，被劃分為上下兩層，用以分隔出更多的房間。樓上幾十間房間的住戶，只能通過一段木質樓梯來逃生，唯一的走道也存在隱患。

※問題及分析※

筆者認為，對于這種對外經營的集中式租賃住房，也就是所謂的“白領公寓”或“單身公寓”，不能一味地肯定或否定，而是要從兩個方面辯證地來看待這個問題。

一方面，在目前上海房價和房租均居高不下、公共租賃住房數又供不應求的情況下，這種價格相對低廉的房源，有著龐大的市場需求，特別是對于一些收入不高的年輕白領或打工族極具吸引力。

但另一方面，由于缺少政府監管，這些集中式的租賃住房普遍存在很大的安全隱患，具體包括消防、治安等方面，亟需政府針對這類租賃住房出臺專門的規范、標準。

事實上，政府部門也已經關注到這個問題。2016年5月，住建部副部長陸克華明確表示，允許將商業用房按規定改建為租賃住房，各地要根據實際，研究制定商業用房改建為租賃住房的具體操作辦法。但到目前為止，上海尚未出臺相應的實施細則。

其實，在香港，也有很多這類居住面積很小的租金相對低廉的租賃住房存在，很多租賃房源甚至按照床位出租，但由于政府出臺了相關法規并納入監管體系，總體比較安全、有序，暫時解決了不少收入較低的群體的住房問題。

筆者認為，對于這類集中式租賃住房，不應該一味地取締，更不應該任由其違規存在。為此，筆者建議，上海可以借鑒香港在整治和管理這種租賃住房方面的一些經驗和做法，明確主管部門，加強事前審批、事后監管體系，并盡快出臺相關操作細則，對其進行規范。

※建議※

1.根據住建部要求，盡快研究制定商業用房改建為租賃住房的具體操作辦法，明確由房管部門（上海市住建委）作為主要管理部門，并聯合公安、消防等部門共同建立聯席會議制度，明確各部門分工、合作的具體事宜。同時，建議多個相關部門建立統一的集中式租賃住房信息平臺，將所有這類租賃住房的相關信息進行備案。

在地少人多、房價昂貴的香港，有不少人因為無力承擔高房租選擇住隔斷房，即由業主或二房東將一個住宅單位人為分割成多于兩個的獨立單位將其出租。隔斷房在香港有一個特定的名字“劏（音湯）房”，主要分布在香港島和九龍市區的舊樓里。劏房的租客通常是沒有資格申請公共房屋的低收入人群、新到港或單身人士。劏房的政府主管部門為香港特區政府運輸及房屋局，香港立法會房屋事務委員也會專門討論劏房問題。

為了保證劏房的安全，香港特區政府從立法開始，對《建筑物（小型工程）規例》進行了修訂，規定自2012年10月開始，劏房的相關建筑工程一律納入小型工程監管。根據新規例，業主如想在逃生樓梯或其防護門廊的圍封部分開鑿或改動門口、在房間內安裝非承重墻、鋪設實心地臺等，均被視為小型工程。業主在進行相關工程時，要委任符合資格的建筑專業人士承建設計、監督和進行，否則就屬犯罪。一經定罪，最高可判處10萬港元罰款及六個月監禁。

2.實行“發牌”制度。只有符合相應條件的租賃住房，才能獲得對外經營許可證。針對這類集中式租賃住房，盡快明確其必須符合的各項條件和標準，具體包括基本配備、消防安全設施、監控設施、管理制度、入住人員準入條件等，對于符合條件的這類租賃住房，發放允許經營的“牌照”，對于未經許可便對外攬客的，則予以重罰。

在香港，除了劏房，還有一種租金更低、但居住條件也更差的籠屋。所謂籠屋，是由鐵絲網分隔出來的一個個床鋪，一個居住單位往往能被分隔成十幾個籠屋。據統計，在香港有10萬多人居住在籠屋里。政府修建的公屋僧多粥少，難以申請，所以香港并沒有對籠屋進行簡單取締，而是于1998年頒布并實施了《床位寓所條例》，通過立法確保床位寓所符合消防、衛生或樓宇安全的最低標準。

《床位寓所條例》把“床位寓所”規定為擁有12個及以上出租床位的居住單位，相關部門對符合相應安全標準的床位寓所發放牌照，嚴格禁止無照經營，盡量保證籠屋在安全的范圍內運營。任何處所的經營模式如符合《床位寓所條例》對“床位寓所”的釋義，必須申領牌照后才可經營，以保障入住者及樓宇其他使用者的安全。

值得注意的是，香港對籠屋和劏房的定義并沒有以人均居住面積為指標，而是主要基于安全方面進行考慮，因此考核標準加入了安全方面的指標。這一點，上海政府部門在制定、完善相關法規時，也可以借鑒。

3.對于這種對外經營的集中式租賃住房，應納入上海整個租房市場的監管之中，建立完善的全方位監管體系，具體包括事前審批、事后監管追責等。一方面，在發放牌照前，嚴格審批程序，并將相關信息進行備案，力爭將安全隱患消滅在萌芽之中；另一方面，在發放牌照后，也不能撒手不管，而是更要加強監管，不定期進行抽查或整治，發現問題立即嚴令整改，對存在問題嚴重者予以重罰，甚至取締清退。

在香港，無論是劏房還是籠屋，都是全面納入政府監管體系的。在事前審批方面，修訂后的《建筑物（小型工程）規例》規定自2012年10月開始實施后，新建劏房的工程質量能夠從源頭把關，有效地應對了安全、消防、衛生等問題；籠屋“發牌”制度的實施，也同樣強化了審批過程。對于已經存在的劏房和籠屋，香港政府則加強對該類房屋的巡查，一經發現違規，就會發出“清拆令”。

建議對于上海租房市場上已有的對外經營的集中式租賃住房，特別是所謂的“白領公寓”或“單身公寓”進行全面排摸和專項整治，不符合相關要求的，在限定期限內進行整改，并在相關部門進行備案；若拒不整改的，則要堅決予以取締，以免發生不必要的安全事故或安全事件。

4.市、區兩級政府進一步挖掘潛力，增加公租房供應數量，可由部分尚未售出的動遷安置房或共有產權房中轉化，也可從市場上收儲一些二手房源，簡單裝修后作為公租房出租。此外，對于一些閑置的商業項目或閑置廠房，也可由政府部門主導，按照相關標準進行改建后，作為公租房對外出租。

事實上，為了解決中低收入者的居住難題，除了保證劏房和籠屋安全外，香港政府也在不斷增加由政府修建的公屋的數量。根據香港特區政府于2016年12月剛剛發布的《長遠房屋策略》，未來十年（即2017/18至2026/27年度），總房屋供應目標維持46萬個單位，包括20萬個公屋、8萬個資助出售單位及18萬個私樓單位。也就是說，未來十年，香港新增的房屋供應總量中，接近一半都將是公屋。

香港的公屋類似內地的廉租房，每月租金只為一般低收入家庭收入的一成左右。除了價格低廉，每個屋村一般還都有配套的文娛康樂設施，球場、公園、診所、商場和商店街等。在香港，有至少三成的人口住在公屋里。但是，如果有申請人偽造資料申請公屋，一旦被發現，將避免不了牢獄之災。

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com