“營(yíng)改增”對(duì)南京地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響

【摘要】2016年3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，自2016年5月1日起，在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。這一政策的出臺(tái)，標(biāo)志著我國(guó)在稅制改革的道路不斷向前推進(jìn)，也影響著房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的日常活動(dòng)和稅收負(fù)擔(dān)。本文主要以南京地區(qū)的棲霞建設(shè)公司為研究對(duì)象，分析“營(yíng)改增”政策對(duì)南京地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 稅收負(fù)擔(dān)

一、南京地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及“營(yíng)改增”政策實(shí)施背景

（一）南京地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

根據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局公布的《南京市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2016年南京市實(shí)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)增加值252.51億元，增長(zhǎng)1.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4117.20億元，增長(zhǎng)5.3%，其中工業(yè)增加值3581.72億元，增長(zhǎng)4.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6133.31億元，增長(zhǎng)10.2%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為2.4：39.2：58.4，服務(wù)業(yè)主體地位不斷強(qiáng)化，服務(wù)業(yè)增加值占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到58.4%，較上年提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。上述數(shù)據(jù)反映了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成為南京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。

2016年南京市三大產(chǎn)業(yè)增加值比例見(jiàn)圖1。

其中，房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1845.60億元，比上年增長(zhǎng)29.2%。其中住宅投資1392.76億元，增長(zhǎng)28.8%；辦公樓投資96.68億元，增長(zhǎng)11.4%；商業(yè)用房投資195.05億元，增長(zhǎng)34.6%。全年商品房銷售面積1558.18萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.0%，商品房銷售額2766.35億元，增長(zhǎng)56.0%。尤其在2017年一到二月份，第三產(chǎn)業(yè)投資中基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)主要份額，2月末兩大行業(yè)共完成投資346.63億元，占第三產(chǎn)業(yè)的 78.4%，占全社會(huì)投資的55.9%。這說(shuō)明在南京市第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)占有重要位置，南京市地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)如果能健康有序發(fā)展，將對(duì)南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步起到積極的促進(jìn)作用。

2017年1～2月基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重見(jiàn)圖2。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”政策的背景

自2012年“營(yíng)改增”政策試點(diǎn)以來(lái)，第二產(chǎn)業(yè)除建筑業(yè)外已經(jīng)完成了營(yíng)業(yè)稅向增值稅轉(zhuǎn)變的過(guò)程，能夠進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，大大降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，由于第三產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)仍實(shí)行營(yíng)業(yè)稅模式，導(dǎo)致許多相關(guān)聯(lián)企業(yè)和業(yè)務(wù)往來(lái)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)增值稅的抵扣，稅收抵扣鏈條不完整，經(jīng)常發(fā)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象，加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。所以，為了完善稅制，國(guó)家決定在所有行業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的政策，目的是降低企業(yè)稅負(fù)，防止企業(yè)的偷漏稅行為和重復(fù)征稅現(xiàn)象，使增值稅抵扣鏈條完整。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收增值稅與營(yíng)業(yè)稅的主要差別

1.稅率及計(jì)稅方式。根據(jù)2016年3月31日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（下稱《辦法》）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人適用11%的稅率且為價(jià)外稅。而“營(yíng)改增”之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅適用5%的稅率且為價(jià)內(nèi)稅。

2.進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣。實(shí)施“營(yíng)改增”政策之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的土地增值稅，作為營(yíng)業(yè)收入的一部分征收營(yíng)業(yè)稅，且不能抵扣。政策變更之后，根據(jù)《辦法》第四條、第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，土地增值稅作為進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣。

二、以棲霞建設(shè)公司為例分析“營(yíng)改增”政策的影響

南京棲霞建設(shè)集團(tuán)是一個(gè)具有31年發(fā)展歷史，擁有包括兩家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、一家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)、兩家金融企業(yè)在內(nèi)的20多家成員單位，涵蓋商品房開(kāi)發(fā)、保障房建設(shè)、工程建設(shè)管理、對(duì)外投資等四大業(yè)務(wù)板塊，在全國(guó)房地產(chǎn)界享有盛譽(yù)的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)控股子公司南京棲霞建設(shè)股份有限公司是中國(guó)房地產(chǎn)知名品牌企業(yè)、核準(zhǔn)制下中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的首家上市企業(yè)和江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)首個(gè)通過(guò)IPO在境內(nèi)A股上市的企業(yè)，同時(shí)也是全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中首個(gè)設(shè)立國(guó)家級(jí)博士后科研工作站的企業(yè)，連續(xù)多年被評(píng)為中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

（一）“營(yíng)改增”實(shí)施之前的稅收情況

根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局之前的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅額為當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入乘以固定營(yíng)業(yè)稅稅率5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從上游供應(yīng)商處獲得的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不能用于抵扣，需計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。

棲霞建設(shè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2014年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1，171，870，575.08元，營(yíng)業(yè)成本1，000，273，526.23元，營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比重為85.36%。其中，營(yíng)業(yè)稅62，150，623.61元，占營(yíng)業(yè)成本的比重為6.21%。2015年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2，962，157，897.58元，營(yíng)業(yè)成本2，597，732，009.40元，營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比重為87.70%。其中，營(yíng)業(yè)稅152，000，014.26元，占營(yíng)業(yè)成本比重為5.85%。由于處在政策變更期之前，棲霞建設(shè)公司并沒(méi)有資格繳納增值稅。

（二）“營(yíng)改增”實(shí)施之后的稅收情況

根據(jù)《辦法》第四條至第十條的有關(guān)規(guī)定，2016年5月1日之后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目不再征收營(yíng)業(yè)稅，改征增值稅。按照其銷售額的11%繳納增值稅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售額計(jì)算方法為：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%），其中當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款期=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。

棲霞建設(shè)公司2016年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入753，455，236.53元，營(yíng)業(yè)成本577，671033.91元，營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入比重為76.67%。其中，營(yíng)業(yè)稅39，296，208.65元，占營(yíng)業(yè)成本比重為6.8%；增值稅3，642，526.75，占營(yíng)業(yè)成本的比重為0.63%。

2014～2016年棲霞建設(shè)公司稅收與經(jīng)營(yíng)情況表見(jiàn)表1

（三）“營(yíng)改增”對(duì)棲霞建設(shè)公司的有利影響

1.有利于降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。由于企業(yè)受經(jīng)營(yíng)周期影響，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的絕對(duì)值無(wú)法反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，所以采用營(yíng)業(yè)成本與營(yíng)業(yè)收入的比值作為衡量企業(yè)成本的一項(xiàng)依據(jù)。從上述數(shù)據(jù)看出，2014年至2016年，棲霞建設(shè)營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)收入的比重降低了約1.5%，很大程度上是因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅改征增值稅所帶來(lái)的稅負(fù)降低。這對(duì)于高成本高收入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一筆相當(dāng)大的節(jié)省，尤其是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地使用權(quán)繳納的土地出讓金計(jì)入進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，使棲霞建設(shè)有更多的資金用于投資其他項(xiàng)目以及為消費(fèi)者提供更多的讓利空間，提高棲霞建設(shè)公司的經(jīng)營(yíng)效益，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

2.有利于幫助企業(yè)完善財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制建設(shè)。增值稅不同于營(yíng)業(yè)稅的最大特點(diǎn)在于各個(gè)環(huán)節(jié)道道抵扣，既能避免對(duì)商品或勞務(wù)的增值額重復(fù)征收，又能防止企業(yè)的偷漏稅行為。對(duì)于棲霞建設(shè)公司，繳納增值稅將倒逼企業(yè)完善自身會(huì)計(jì)制度建設(shè)，督促企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員隨時(shí)更新相關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)儲(chǔ)備，適應(yīng)新的會(huì)計(jì)政策，提高稅務(wù)籌劃能力。與此同時(shí)，增值稅的征收還將對(duì)棲霞建設(shè)公司產(chǎn)生一種激勵(lì)，激勵(lì)企業(yè)主動(dòng)向上游關(guān)聯(lián)企業(yè)索要增值稅專用發(fā)票用于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，向下游關(guān)聯(lián)企業(yè)提供增值稅專業(yè)發(fā)票進(jìn)行賬簿登記。這對(duì)于企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，審慎選取供應(yīng)商，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)，提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)起到積極作用。

3.有利于促進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)。雖然棲霞建設(shè)公司2016年上半年?duì)I業(yè)稅占營(yíng)業(yè)成本的比重較前兩年有所提高，但主要原因在于國(guó)家的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致交易量減少，相應(yīng)的成本增加。在扣除掉外部因素的影響下，營(yíng)業(yè)稅占營(yíng)業(yè)成本的比重實(shí)際上是在下降。盡管只有5月和6月有增值稅產(chǎn)生，但經(jīng)調(diào)整后占營(yíng)業(yè)成本的比重遠(yuǎn)小于營(yíng)業(yè)稅占營(yíng)業(yè)成本的比重。它不僅降低了棲霞建設(shè)公司的稅收負(fù)擔(dān)，而且多余的資金還可以用來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)，提升服務(wù)質(zhì)量和水平。為企業(yè)防范和應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)起到積極作用。

（四）“營(yíng)改增”對(duì)棲霞建設(shè)公司的可能不利影響及應(yīng)對(duì)措施

1.短期內(nèi)稅收負(fù)擔(dān)可能會(huì)加重。由于棲霞建設(shè)公司的上游產(chǎn)業(yè)為建筑業(yè)，而建筑業(yè)的主要材料供應(yīng)商很多為生產(chǎn)規(guī)模小的企業(yè)，不具備完備的會(huì)計(jì)制度，無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，直接影響到下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值稅抵扣環(huán)節(jié)。對(duì)于棲霞建設(shè)公司來(lái)說(shuō)，做好上游供應(yīng)商的甄別篩選，提高內(nèi)部控制的有效性是克服這一不利因素的關(guān)鍵。

2.短期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本可能會(huì)加重?！盃I(yíng)改增”政策涉及范圍廣，而且現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的稅收過(guò)渡政策的過(guò)渡期只有兩年，2017年12月31日到期。對(duì)于棲霞建設(shè)公司來(lái)說(shuō)，稅收政策的變更將對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理是個(gè)不小的挑戰(zhàn)，而且對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)有較高的要求，需要相關(guān)制度同政策更新保持一致，相關(guān)人員知識(shí)儲(chǔ)備同政策更新保持一致。所以，棲霞建設(shè)公司應(yīng)積極組織企業(yè)內(nèi)部財(cái)會(huì)人員學(xué)習(xí)新的政策法規(guī)，隨時(shí)調(diào)整企業(yè)內(nèi)部相關(guān)制度，降低由于政策變更所導(dǎo)致的“菜單成本”。

三、總結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅改征增值稅是一個(gè)有利于南京地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。雖然它在短期內(nèi)可能存在不利影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)總體上只降不增，而且還幫助企業(yè)完善自己的內(nèi)部控制，其積極影響遠(yuǎn)大于不利影響。

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作者簡(jiǎn)介：段振樂(lè)（1997-），男，漢族，山西陽(yáng)泉人，南京審計(jì)大學(xué)本科生，研究方向：審計(jì)會(huì)計(jì)。