對影響房價的相關因素的分析

【摘要】改革開放三十多年來，我國房地產經濟發展速度之快，規模之大令世人震驚，時至今日，社會對房地產經濟的關注越來越集中在房價的高居不下上。房價不降反增的社會現實給我國整個市場經濟帶來了一系列消極的連鎖反應，雖然各級政府為此做出了一些舉措但收效甚微，人們仍然受困于房價高漲，市場卻供不應求的矛盾之中，是什么造成了這種局面，又是什么促使房價上漲成為社會普遍關注和討論的問題。為了探究分析影響房價的因素，本文從國內外兩個方面出發，分三個部分討論造成我國房地產經濟如此局面的原因，以期對研究探索房地產市場長遠發展提出指導意見。

【關鍵詞】房地產經濟 價格 金融因素 政策因素 市場

2016年的第一個月，上海新房的成交均價達到了35911元/平方米，拿這一個月與2015年全年均價相比，上海的房價上漲了12%，每平方米的漲幅為4000元。這種狀況在中國一線城市并不新鮮，并逐漸向二、三線城市擴張，一方面房價不斷攀升，另一方面是買房者絡繹不絕。基于社會現實，本文將從國際金融因素、國內政策因素和國內市場因素三個方面探討影響房價的因素。

一、國際金融因素

1994年我國實行匯率并軌和2005年的人民幣匯率機制改革，再加上我國經濟的持續大好發展，人民幣在國內外市場上形成了強烈的升值預期，這給國內的房地產經濟帶來了深遠影響。從理論上說，首先人民幣的持續升值會給外資營造一種中國市場低風險、高收益的映象，這種情況下，大量國際游資涌入中國市場，尤其是房地產市場，造成國內房價上升；再者，人民幣升值使得基礎消費品的相對價格下降，居民財富增加，基于房地產市場的高回報率，民眾在基本需求在外會將剩余財富投入到房地產里，房產價格上升。總之，相對于西方幾次大規模的經濟金融危機造成的損失，我國平穩的政局發展吸引了大量國際熱錢涌入，這在很大程度上加強了中國房地產的熱度，與中國民間資本合流后，大幅度增加了個人購房比例和非居民比例，造成了極強的房地產泡沫，不僅造成房價哄抬，而且增加了我國金融體系的潛在危險。

二、國內政策因素

房地產經濟作為我國國民經濟的重要組成部分，他的興衰與否與民眾生活息息相關，而且房地產經濟涉及到工業，服務業等多個行業，它的發生發展除了國際因素外，更離不開國內政策規劃等對它的直接影響，直觀來看，國內金融政策和土地政策是主要的影響因素。

房地產作為一個先耗錢再賺錢的龐大產業，國家的金融政策對它的影響是直接的，銀行的利率政策、貨幣政策、外匯儲備調整等等都會對房地產產生影響，并通過房價變動表現出來。對市場來說，人民幣強烈的升值預期會促使央行干預外匯市場來維持人民幣幣值穩定，最主要的是投放更多的人民幣進入市場，比如降低存款利率等，這樣會促使民眾將更多錢投入到增值快的產業，比如房地產，促使房價上升；人民幣升值還會導致我國進口增加，國內失業增加，為了維持經濟穩定，央行會擴大信貸，信貸增加也會促使房地產的繁榮。對開發商來說，他們的資金回轉很大一部分需要借助銀行的貸款，貸款利率過高就會增加他們的成本，削弱一部分投資能力低的開發商；貸款利率降低則會促使更多人投入房地產，房價上升。總之，如果市場內貨幣供應量增加，就會有更多的人開發房地產和購買房產，增加房地產泡沫，就現實而言，這是一個暫時不會改變的事實。

房地產發展的基礎就是土地，土地成本是房地產最基礎的成本構成，在市場中，開發商們在回答房價高漲的原因的時候，總是會抱怨土地成本過高導致，這些話雖然可能只是他們的托辭，但從側面反映出土地交易確實是影響房價的一個重要因素。首先，我國在分稅制改革后，將當時不太重要的土地收益納入地方政府收益，為了推進城鎮化，地方政府利用土地放出信用信號，吸引大量資金和企業投入房地產，越來越多的地產涌入增加了土地的需求，導致土地拍賣價格逐漸上升，房價上升；再者，土地的資源稀缺性和固定性決定了其因地理位置的不同而有所差異，如今一、二線城市住房緊張，供不應求，但三、四線城市住房積壓反映了一、二線城市土地不足但基于利潤因素使得開發商競相追逐較少土地，哄抬土地價格使地方政府獲得土地財政的同時進一步提高了房價，三、四線城市為了獲得足夠收益，不顧城市供過于求的現狀仍然無限開發，導致房產積壓。所以說，國家和政府的土地政策是會深刻影響房價的上升和下降的，研究也證明，土地價格的走勢和商品房價格走勢基本上是一樣的。時至今日，面對越來越多對中國房地產經濟的質疑和擔憂，國家在“限購令”等類型的決策之外，更應該考慮解決政府層面的土地政策對房價的催漲。

三、國內市場因素

無論任何行業，供需影響價格的因素都是不可缺少的，就我國房地產而言，雖然不健康的發展讓社會對此產生諸多爭論，但不得不說，房價高居不下的一個重要原因就是人們對此的需求是毫不減弱的。就大環境而言，我國人口大國的現實就形成了龐大的地產市場，而且城市化帶來城鎮人口急劇增加本身就促進了房地產的發展和房價的上升，城鎮人在住宅、工作、學習、生活上都需要住房，而且越來越龐大的民工潮也吸引更多的農村人口在城市買房，形成了龐大的房產需求量，造成房價上升，另外前面也提到，國內房價穩步上升、房地產高利潤、低風險的發展態勢吸引著民眾將財富投資到房產上也促使房價上升。就實際生活而言，國內受傳統習慣等多種因素的影響，年輕人結婚必須有房成為潮流，作為購置房產的主力群體之一，無論價格多高，年輕人為了家庭婚姻買房成為不能回轉的必須。總之，有需求才有交易的經濟道理在這里完全符合，不管房價是多么地高居不下，社會對此的需求熱情并未減弱，這樣在很大程度上鼓動了房地產熱的持續發酵，房價被一炒再炒，一漲再漲。

總結起來講，我國房地產經濟發展至今，所形成的局面和造成的后果不是一蹴而就的，面對國內外將其認定為“中國經濟之癌”的論斷，中國房地產能否安全健康前行成為大家共同關注的話題。吸收和借鑒國內外的實踐經驗，結合國際、國內政府、民眾的力量共同應對，才能有效解決房價高居不下，需求瘋狂上漲的地產泡沫問題，才能穩定和平衡國內經濟局勢以及因此造成的矛盾。

參考文獻

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作者簡介：劉濤（1978-），男，碩士，副教授，研究方向：房地產經營管理。