對影響房價的相關(guān)因素的分析

【摘要】改革開放三十多年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展速度之快，規(guī)模之大令世人震驚，時至今日，社會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)注越來越集中在房價的高居不下上。房價不降反增的社會現(xiàn)實給我國整個市場經(jīng)濟帶來了一系列消極的連鎖反應(yīng)，雖然各級政府為此做出了一些舉措但收效甚微，人們?nèi)匀皇芾в诜績r高漲，市場卻供不應(yīng)求的矛盾之中，是什么造成了這種局面，又是什么促使房價上漲成為社會普遍關(guān)注和討論的問題。為了探究分析影響房價的因素，本文從國內(nèi)外兩個方面出發(fā)，分三個部分討論造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟如此局面的原因，以期對研究探索房地產(chǎn)市場長遠發(fā)展提出指導意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟 價格 金融因素 政策因素 市場

2016年的第一個月，上海新房的成交均價達到了35911元/平方米，拿這一個月與2015年全年均價相比，上海的房價上漲了12%，每平方米的漲幅為4000元。這種狀況在中國一線城市并不新鮮，并逐漸向二、三線城市擴張，一方面房價不斷攀升，另一方面是買房者絡(luò)繹不絕。基于社會現(xiàn)實，本文將從國際金融因素、國內(nèi)政策因素和國內(nèi)市場因素三個方面探討影響房價的因素。

一、國際金融因素

1994年我國實行匯率并軌和2005年的人民幣匯率機制改革，再加上我國經(jīng)濟的持續(xù)大好發(fā)展，人民幣在國內(nèi)外市場上形成了強烈的升值預(yù)期，這給國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來了深遠影響。從理論上說，首先人民幣的持續(xù)升值會給外資營造一種中國市場低風險、高收益的映象，這種情況下，大量國際游資涌入中國市場，尤其是房地產(chǎn)市場，造成國內(nèi)房價上升；再者，人民幣升值使得基礎(chǔ)消費品的相對價格下降，居民財富增加，基于房地產(chǎn)市場的高回報率，民眾在基本需求在外會將剩余財富投入到房地產(chǎn)里，房產(chǎn)價格上升。總之，相對于西方幾次大規(guī)模的經(jīng)濟金融危機造成的損失，我國平穩(wěn)的政局發(fā)展吸引了大量國際熱錢涌入，這在很大程度上加強了中國房地產(chǎn)的熱度，與中國民間資本合流后，大幅度增加了個人購房比例和非居民比例，造成了極強的房地產(chǎn)泡沫，不僅造成房價哄抬，而且增加了我國金融體系的潛在危險。

二、國內(nèi)政策因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，他的興衰與否與民眾生活息息相關(guān)，而且房地產(chǎn)經(jīng)濟涉及到工業(yè)，服務(wù)業(yè)等多個行業(yè)，它的發(fā)生發(fā)展除了國際因素外，更離不開國內(nèi)政策規(guī)劃等對它的直接影響，直觀來看，國內(nèi)金融政策和土地政策是主要的影響因素。

房地產(chǎn)作為一個先耗錢再賺錢的龐大產(chǎn)業(yè)，國家的金融政策對它的影響是直接的，銀行的利率政策、貨幣政策、外匯儲備調(diào)整等等都會對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，并通過房價變動表現(xiàn)出來。對市場來說，人民幣強烈的升值預(yù)期會促使央行干預(yù)外匯市場來維持人民幣幣值穩(wěn)定，最主要的是投放更多的人民幣進入市場，比如降低存款利率等，這樣會促使民眾將更多錢投入到增值快的產(chǎn)業(yè)，比如房地產(chǎn)，促使房價上升；人民幣升值還會導致我國進口增加，國內(nèi)失業(yè)增加，為了維持經(jīng)濟穩(wěn)定，央行會擴大信貸，信貸增加也會促使房地產(chǎn)的繁榮。對開發(fā)商來說，他們的資金回轉(zhuǎn)很大一部分需要借助銀行的貸款，貸款利率過高就會增加他們的成本，削弱一部分投資能力低的開發(fā)商；貸款利率降低則會促使更多人投入房地產(chǎn)，房價上升。總之，如果市場內(nèi)貨幣供應(yīng)量增加，就會有更多的人開發(fā)房地產(chǎn)和購買房產(chǎn)，增加房地產(chǎn)泡沫，就現(xiàn)實而言，這是一個暫時不會改變的事實。

房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)就是土地，土地成本是房地產(chǎn)最基礎(chǔ)的成本構(gòu)成，在市場中，開發(fā)商們在回答房價高漲的原因的時候，總是會抱怨土地成本過高導致，這些話雖然可能只是他們的托辭，但從側(cè)面反映出土地交易確實是影響房價的一個重要因素。首先，我國在分稅制改革后，將當時不太重要的土地收益納入地方政府收益，為了推進城鎮(zhèn)化，地方政府利用土地放出信用信號，吸引大量資金和企業(yè)投入房地產(chǎn)，越來越多的地產(chǎn)涌入增加了土地的需求，導致土地拍賣價格逐漸上升，房價上升；再者，土地的資源稀缺性和固定性決定了其因地理位置的不同而有所差異，如今一、二線城市住房緊張，供不應(yīng)求，但三、四線城市住房積壓反映了一、二線城市土地不足但基于利潤因素使得開發(fā)商競相追逐較少土地，哄抬土地價格使地方政府獲得土地財政的同時進一步提高了房價，三、四線城市為了獲得足夠收益，不顧城市供過于求的現(xiàn)狀仍然無限開發(fā)，導致房產(chǎn)積壓。所以說，國家和政府的土地政策是會深刻影響房價的上升和下降的，研究也證明，土地價格的走勢和商品房價格走勢基本上是一樣的。時至今日，面對越來越多對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的質(zhì)疑和擔憂，國家在“限購令”等類型的決策之外，更應(yīng)該考慮解決政府層面的土地政策對房價的催漲。

三、國內(nèi)市場因素

無論任何行業(yè)，供需影響價格的因素都是不可缺少的，就我國房地產(chǎn)而言，雖然不健康的發(fā)展讓社會對此產(chǎn)生諸多爭論，但不得不說，房價高居不下的一個重要原因就是人們對此的需求是毫不減弱的。就大環(huán)境而言，我國人口大國的現(xiàn)實就形成了龐大的地產(chǎn)市場，而且城市化帶來城鎮(zhèn)人口急劇增加本身就促進了房地產(chǎn)的發(fā)展和房價的上升，城鎮(zhèn)人在住宅、工作、學習、生活上都需要住房，而且越來越龐大的民工潮也吸引更多的農(nóng)村人口在城市買房，形成了龐大的房產(chǎn)需求量，造成房價上升，另外前面也提到，國內(nèi)房價穩(wěn)步上升、房地產(chǎn)高利潤、低風險的發(fā)展態(tài)勢吸引著民眾將財富投資到房產(chǎn)上也促使房價上升。就實際生活而言，國內(nèi)受傳統(tǒng)習慣等多種因素的影響，年輕人結(jié)婚必須有房成為潮流，作為購置房產(chǎn)的主力群體之一，無論價格多高，年輕人為了家庭婚姻買房成為不能回轉(zhuǎn)的必須。總之，有需求才有交易的經(jīng)濟道理在這里完全符合，不管房價是多么地高居不下，社會對此的需求熱情并未減弱，這樣在很大程度上鼓動了房地產(chǎn)熱的持續(xù)發(fā)酵，房價被一炒再炒，一漲再漲。

總結(jié)起來講，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展至今，所形成的局面和造成的后果不是一蹴而就的，面對國內(nèi)外將其認定為“中國經(jīng)濟之癌”的論斷，中國房地產(chǎn)能否安全健康前行成為大家共同關(guān)注的話題。吸收和借鑒國內(nèi)外的實踐經(jīng)驗，結(jié)合國際、國內(nèi)政府、民眾的力量共同應(yīng)對，才能有效解決房價高居不下，需求瘋狂上漲的地產(chǎn)泡沫問題，才能穩(wěn)定和平衡國內(nèi)經(jīng)濟局勢以及因此造成的矛盾。

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作者簡介：劉濤（1978-），男，碩士，副教授，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營管理。