“限購令”攔得住上漲的房價嗎？

張子涵

【摘要】今年三月中旬，各地陸續出臺的限購政策紛紛被認為是史上最嚴限購政策。然而從往年的數據再到目前的市場反應來看，限購令似乎只能起到一時的作用，并不能改變大家的預期。而且，限購到最后，一旦房地產稍有回落，就立即放松，從來沒有堅持到底，最近兩次的限購到放松限購，周期短到不到兩年的時間。限購的公信力和聲譽，其實已經降到了歷史的低谷。房價是一個多因素合力作用的結果，剛需、外需與土地供給決定了房地產價格的主要方面。因此保持穩定性的房地產政策才是長期有效的解決辦法。

【關鍵詞】限購令 房價 供需 房地產政策

3月15日兩會結束之后，青島和南京兩市的政府辦公廳就分別發布了住房限購政策的通知。如果說南京、青島樓市新政是此輪調控的先鋒，那么北京樓市調控則可以稱為全國樓市調控的升級信號。隨后，廣州、石家莊這些一線、環一線城市的加入似乎將這新一輪的限購潮推向了高峰。

事實上，房價的“限購令”已經實施了很久。2010年4月30日，北京市在全國首次提出家庭購房套數“限購令”，到現在為止，共有34個城市相繼加入了這個行列。但是一直以來，限購政策對房價調控的有效性總是頗受爭議。一部分認為這是一種行政干預，不符合市場規律，一部分提出這種舉措違背了最基礎的經濟學原理，另一部分人則比較認可限購政策。

與往年相比較，2016年9月、10月同樣是限購令頒布的高潮，11月國家統計局發布了一篇10月房價數據分析。數據表明，各城市房價的增長速度都呈現回落的趨勢，一線城市的增幅均低于2%。其中上海房價環比增幅下落至1.09%，相比于9月份下降了2.85個百分點，變化最大；而深圳房價僅較上月環比上漲0.04%，環比指數最低。由此可見，一線和部分熱點二線城市房價走勢開始趨于穩定，前期過度上漲的勢頭得到明顯遏制。今年的3月18日統計局剛剛發布了一篇2017年2月房價數據解讀。從環比看，70個城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有12個，漲幅在0.5%及以內的城市有37個，漲幅在0.5%以上的城市有19個，說明大多數城市新建商品住宅價格下降或漲幅都在0.5%及以內。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。總體來說，2月的房價是上漲的，但環比趨于平穩，沒有較大波動。同理類推，3月份出臺的各項限購限貸政策應該也會給過熱的房地產稍稍“潑些冷水”。

從目前已經發布的具體政策來看，與上一輪調控相比，本輪調控范圍更大、力度更強、措施更嚴。然而從市場的反應來看，對于首次提出限購政策的城市，其效果可能會不盡人意。以青島為代表，此次青島推出的限購政策在針對區域的同時，還大力度限制外來購房者，矛頭劍指“外來炒房者”。首先，去看房的熱情依舊沒減，只是買方的觀望情緒漸漲。市場不會像部分開發商預測的那么樂觀了，限購令的突然來襲，可能會導致青島樓市進入一個盤點整合的時段，房價會暫時趨于一個比較平穩的狀態，但是在未來的二、三月份仍然不會有大的降幅。原先將近20%有資格買房的群體，變成沒有資格。在多家開發企業看來，無論是“限購令”，還是試點房產稅，都只是針對住宅市場，并未涉及商業地產，可以說限購令的出臺對于商業地產來說是一種利好。而且去年青島土地價格幾乎翻了一番，成本大幅度上漲，房價幾乎不可能下降。

由此看來，限購令的實施效果“參次不齊”。房價受多個復雜的因素影響而上下波動，我們大致可以將影響房價的因素分為內生和外生。內生因素是從供需角度分析，以微觀經濟學的角度出發，價格主要是由市場供需關系決定的，房地產的需求量是購房者愿意且能夠購買的房產數量，根據需求定理：在其他條件不變的情況下，房地產價格上升，則房產的需求減少，房地產的價格下降，則房產的需求增多。而房地產的購買需求大致分為兩類：一類是投資投機需求，第二類是居住需求。對于第一類需求，房地產不是必需品，投資者可以選擇其他的投資代替品。如收藏品投資，股票金融投資等，因此第一類需求具有彈性，是彈性需求。對于第二類需求來說是居住需求生活必需品，而且其同等地位的替代品幾乎沒有，（租房和經濟適用房以及廉租房可以勉強算作商品房的替代品），此類需求一般是剛性需求。理論說，當房價上漲過快超出購房者的購買力時，必須要買的房子已經買不起，被迫不買房子，此時部分剛性需求就轉化成彈性需求。而保障性住房、土地財政、貨幣因素、稅收因素、住房信息聯網都可視為外生因素。

不過從更廣泛的角度看，房地產市場之外的因素也推動著房價的上漲。比如較為寬松的貨幣條件以及大量非銀行資金、資本市場資金的涌入，都導致經濟脫實向虛，從而帶動房價。歷史上，美國、日本等國家也在經濟告別高速增長時期出現過房地產泡沫的情況。

客觀的來講，如果要房價穩定，有必要穩定購房者的心理預期，而要穩定預期，就必須穩定政策。一方面，經過多輪調控后，調控政策對降低人們對房價上漲的預期作用有限，很多人依然覺得晚買不如早買，因而也很難真正起到降低市場需求的作用。另一方面，調控政策又可能為下一次房價上漲創造了機會。按照以往的經驗，每一次調控有可能暫時使房價趨于穩定，甚至有一定的小幅下降。但當這種降幅達到一定限度，例如10%，政府又會放松調控政策，此后可能會出現房價快速上漲現象，漲幅可達到30%，甚至更高。如果這樣，調控政策的出臺不但很難擋住剛需和改善性需求購房者的腳步，甚至還會激發投機者的欲望，給投機者以炒房獲利的機會。因此政府應該盡可能少用甚至最終廢除這種短期的調控工具，而代之以穩定的房地產政策。

值得一提的是，在一線城市房價飆升的同時，房地產的城鎮分化矛盾則“浮出水面”。一線熱點和部分二線城市住宅供不應求，三、四線城市的住宅則出現積壓嚴重的現象。由此我們就可以適時的抓住中央提出“去庫存”任務的好時機，堅持定位——“房子是用來住的、不是用來炒的”，分類下達指導指令，因城而異，重點關注和去除三、四線城市房地產的過量庫存。同時加快房地產業的供給側結構性改革，不斷改善供給結構，增加一、二線城市的住宅土地供給，提高有效供給率，從而抑制房價，同時降低和控制三、四線城市的供給量，適時考慮放松其戶籍制度及廉租房。更加關鍵的是政府需要完善基礎性制度和房地產法，改善監督、調節和保障機制，真正做到有法可依、依法治國，通過充分的競爭和有效的調節，使產業間的利潤趨于平均化，市場需求與供給匹配，進而抑制市場投資和投機行為，最終實現房地產行業長期的穩定健康發展。

參考文獻

[1]本報記者賀陽.限購令加碼給炒房再念“緊箍咒”[N].中國商報，2017-03-22（P01）.

[2]限購令摁不住高房價，維穩樓市效果難長久？[J].中國經濟周刊，2016，（43）：12.

[3]董少鵬.限購限貸能否拉住“脫韁的房價”？[J].英才，2016，（11）：78.

[4]王雅蘭.中國樓市去庫存——政府，企業兩頭抓[J].現代經濟信息，2016，（20）：344.

[5]郭煦.限購重啟中國樓市何去何從？[J].小康，2016，（23）：54-57.