關于我國住房反向抵押養老保險的思考

柏晶

摘要：國家發改委在2016年3月31日公布的《關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》中指出，針對住房反向抵押養老保險，推行試點工作，保監會也會擴大以房養老的試點范圍，以市場較為規范、經濟條件較好的區域為主，優先進行試點工作的開展。此項工作在國外已經是普遍存在，但在我國卻是新生事物，其發展受社會矚目。本文將從開展“住房反向抵押養老保險”業務的可行性和面臨的風險進行分析，并提出相關政策性建議。

關鍵詞：住房反向抵押養老保險；可行性；風險；政策性建議

中圖分類號：D922.182.3；D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-02

一、概述

（一）住房反向抵押養老保險定義

反向抵押養老保險，是一種創新型的養老保險模式，是將住房抵押和終身養老金保險兩者進行結合，也就是說，擁有房屋完全產權的老人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人統一的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。

（二）反向抵押養老保險的特點

反向抵押業務與終身老年保險相結合，是此項工作最為突出的特點。首先，保險公司承擔長壽風險，以簽訂合同為依據，向老年人進行定期支付養老金直至身故，使老年人晚年生活得到保障。其次，當老年人過世后，除去保險公司已支付的養老保險相關費用，剩余費用將依法歸繼承人所有。最后，如房產處置后，所得費用不足以支付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

普通住房按揭貸款的特點是：由銀行向有穩定收入保障的個人，實行一次性放款，逐期收回的方式幫助借款人達到購房目的，而當借款人還清所有貸款后，擁有全部產權；反向住房抵押貸款的特點是：由銀行或保險公司對有住房為抵押的老年人，實行逐期放款，一次性收回方式，幫助借款人達到養老目的，而房屋產權會隨著貸款的增加，逐年減少。

二、我國實施住房反向抵押養老保險的可行性分析

（一） 我國人口老齡化快速發展，養老保障資金需求巨大

2015年，世界60歲以上的人口，占總人口比重是12%，預計2025年該比例將達到22%。但2015年，中國60歲以上的人口占總人口的比重是16.15%；到2050年，這一比例將達到33%。那意味著屆時每三個中國人當中就有一位老年人。從2016年到2025年，中國社會將經歷一個“超速老化”的階段，而二孩政策在將來的20-30年內，是不會改變我國的人口結構和老齡化的狀況的。面對這些問題，如何進行有效解決？但不管是經濟支持還是服務保障，在市場經濟快速發展的當下，所需養老保障資金是巨大的。另外，社會的撫養比將會因為老齡化而不斷增加。同時，醫療保障的負擔也不斷加大，據相關數據顯示，老年人的平均醫療水平高于中青年人三倍，在醫療技術不斷提高而嚴重缺乏勞動力的不平衡狀態下，未來老年人的醫療消費費用，將會逐年快速增長。

（二）我國較高老年人住房擁有率，有利于推行“以房養老”

針對反向抵押貸款業務發展，一方面要求居住房屋的居民有完全的產權。在住房制度的深入改革和房地產市場的不斷發展下，居民擁有自有住房在我國已經占絕大多數，主要通過購買房改房或商品房的方式來實現，就目前而言，我國城市老人的住房擁有率已達到87.75%，而且隨著經濟發展的不斷加快，投資觀念也發生了較大轉變，將來城市老年人的住房擁有率會呈逐年上漲的趨勢。另一方面，我們從長期角度分析，在社會不斷發展的推動下，征遺產稅將會成為必然發展趨勢，而稅收優惠則是住房反向抵押養老金保險的政策，為避稅提供了合理的理由，這可能促成倒逼機制來推動以房養老業務的發展。

（三） “以房養老”的潛在市場需求巨大

存在以房養老需求的家庭，需滿足以下條件：第一，無子女家庭；第二，失獨家庭；第三，空巢老人；第四，丁克家庭。因為我國前幾年的獨生子女政策的實施，形成目前將近三分之一的獨生子女家庭，而其風險是如獨生子女意外死亡，其父母將變成無子女老人。根據相關數據顯示，在老年人總數中，空巢老人占一半的人數。丁克家庭，則是指雙方均有收入且無子女的家庭，他們具備生育能力但自愿選擇不育的夫妻二人家庭，我國的丁克家庭劇相關調查數據顯示，已超過60萬。我國近年來的房價逐年上升，越發突出其投資功能，很多具備經濟能力的家庭都會選擇購買一套以上的住房。

（四）保險公司運用資金充足

2015年全國保費收入為2.4萬億元，同比增長20%，行業發展速度創近7年來新高?！笆濉逼陂g，我國保險市場規模的全球排名由第六位躍升至第三位。此外，2015年底，我國保險業資金運用余額11.18萬億元，較年初增長19.81%。發展住房反向抵押養老保險是保險機構充分利用閑置資金的有效途徑，而且保險公司擁有眾多的分支機構和完整的服務網絡，為住房反向抵押養老保險的開展提供了市場和技術支持。

三、我國開展住房反向抵押養老保險的風險分析

（一）受傳統養老觀念影響，對以房養老產生一定的制約

中國親子關系，與國外不同，具有反饋式特點，父母有責任和義務撫養未成年子女，而到了老年，則有義務和責任贍養父母。所以說，養兒防老是我國歷史發展中形成的傳統養老觀念，屬于一種情感上的維系。同時，傳統的財產繼承觀念也普遍存在，另外，我國城市住房價格的不斷上升，工薪階層很難具備購房能力，加上沒有完善的住房保障體系，不少家庭幾乎是用所有積蓄甚至是借錢才能購買一套住房。所以，盡管老人擁有住房，但實際上只是名義上的，并沒有自由支配的權利，抵押房產來提高晚年生活水平基本不可能，而最后繼承給子女或晚輩的幾率更大一些。

（二）房價波動蘊含收益風險

在我國經濟快速發展的推動下，城市化進程越來越快，但房產價值情況則會由于不同地區、環境等因素產生差異性，負增長情況也不少見。某一時點，不同投保人的房產價格波動具有協同性，或普遍高于預期價格，或普遍低于預期價格，故不能分散房產價格波動的風險。此項工作最后的房產處置權，相關機構只有等老年人去世后才能獲得，由于期限較長，使最后的住房價值產生不確定性，相關機構將可能承擔房屋貶值的風險。

（三）信息不對稱與道德風險

老年身體健康狀況和預期壽命等情況，在開展反向抵押養老保險業務中是相當重要的，要進行慎重考慮和精細預測，但進行預測這些事項是需要較高資金成本的，而對于這些信息的掌握機構，一般都不全面，這就造成了交易雙方所掌握信息的不相符。另外，當投保人和保險公司達成住房反向抵押貸款保險協議后，雙方關系轉為委托代理關系。保險公司逐漸的掌握了住房所有權，投保人的所有權意識也慢慢降低，在使用、管理和維護房屋上，很容易出現不妥行為，而造成房屋受損、貶值，降低了房屋變現價值，增加了住房反向抵押貸款虧損的風險。

（四）相關配套機構缺位

養老服務機構存在不少問題有待解決，如收費較高，供應得不到滿足，服務不到位等。而如果老年人同意以房養老工作，那就需要住到養老服務機構，這對雙方來說都是一種挑戰。另一方面，以房養老工作的進行，需要較為成熟和專業的商業機構的扶持，而就目前狀況而言，恰恰缺少這種公信力，導致雙方信任關系建立的艱難。另外，進行以房養老業務試點的開展，對相關機構來說，其專業知識和相關經驗都將是很難克服的問題。

四、政策建議

（一）擴大宣傳范圍，養老觀念通過教育子女來轉變

充分利用大眾媒體資源，擴大以房養老的宣傳范圍，讓更多人認識到以房養老的重要性，重點突出以房養老優于傳統養老模式的地方，如有利于社會穩定、緩解社會養老壓力和提高老人生活保障等。另外，也需要政府加大扶持力度，以提高業務的公信力，讓更多人認識到以房養老的優勢，并最終接受。

（二）聯合開展業務，合理分工協作

對于住房反向抵押養老保險業務，銀行、保險公司或房地產估價公司無法，如無法獨自完成任務，那就應該實行多方聯合業務的開展，合理分工協作，以推動順利開展住房反向抵押養老保險試點工作?？砂匆韵路绞竭M行合理分工：第一，保險公司，負責老人剩余壽命的估算，對發放的每月保險金額進行精算計量；第二，銀行，負責貸款利率的計算確定并發放貸款；第三，房地產估價公司，負責計算和估值房產，根據發展趨勢，推算國家將會出臺哪些與房地產相關的政策。

（三）完善相關法律制度，加強監管

為了更好地保障老年人的權益，最大程度地發揮反向抵押養保險的社會效益，需要市場主體給予高度配合。監管機構要加強功能性監管，防止監管套利。國家應盡快修訂《老年人權益保障法》，將養老保險保護內容納入條文中，同時不與金融業相關法律沖突。保險公司自身在日常經營過程中要提取風險準備金，應對預期和非預期損失，做好償付能力管理。同時，保險公司應該定期向監管部門匯報業務開展情況，及時傳遞信息。

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