租售型購物中心選址研究

朱雪++孫旭東　趙凱

租售型購物中心選址研究

朱 雪1 無錫職業(yè)技術(shù)學(xué)院

孫旭東2 趙 凱2 哥倫布（上海）商業(yè)經(jīng)營管理有限公司

摘要：近年來由于住宅地產(chǎn)受宏觀調(diào)控的制約，使大量的開發(fā)資金涌進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)，目前全國有超過3000個大型購物中心項目，幾乎每個城市都有多個大型購物中心項目在同時開工建設(shè)。但是由于國內(nèi)開發(fā)購物中心專業(yè)的團(tuán)隊較少，加上絕大部分項目都是租售型購物中心，更重要的是這里面很多地塊其實并不適合做大型購物中心，使得這些項目的未來經(jīng)營可謂困難重重。所以，選址得當(dāng)對于租售型購物中心來說至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：租售型購物中心；選址；影響因素

中圖分類號：F716 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

一、租售型購物中心選址的影響因素

1.目標(biāo)城市大環(huán)境

目標(biāo)城市的大環(huán)境要重點關(guān)注兩個方面：一是人口與經(jīng)濟(jì)，30萬以上人口是發(fā)展購物中心的基本條件，60萬以上是比較理想的選擇，100萬以上是最佳選擇。二是目標(biāo)城市的商業(yè)地產(chǎn)競爭度。人均GDP達(dá)到5000美金以上（城鎮(zhèn)人口人均可支配收入達(dá)到2萬元）的城市就可以發(fā)展購物中心這種商業(yè)形態(tài)。此外，租售型商業(yè)地產(chǎn)項目的競爭度也是至關(guān)重要的。現(xiàn)在很多城市，尤其是沿海一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的城市，商鋪的供求已經(jīng)嚴(yán)重失衡，大量商鋪滯銷，可見在這樣的城市投資租售型商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險還是非常大的，除非是城市絕版的核心地帶，否則需要謹(jǐn)慎入市。

2.人口密度

人口密度是極為重要的因素。在項目選址時，需要對項目周邊的人口密度做詳細(xì)的調(diào)查。區(qū)域型購物中心以商業(yè)面積8萬平方米左右的項目為例，一般而言，需要在周邊1.5公里范圍內(nèi)有超過10萬的人口，3公里范圍內(nèi)超過20萬的人口，這兩個人口密度指標(biāo)應(yīng)該都滿足為宜，因為1.5公里范圍是消費者習(xí)慣步行最長距離，而3公里則是最容易受項目輻射的距離。實際操作中，有些一些項目周邊3公里左右是居民密集區(qū)，而1.5公里范圍內(nèi)則基本沒人，其實，這樣的項目依然風(fēng)險很大。

3.交通

交通是很多購物中心選址的盲點。影響購物中心選址的交通因素主要是指項目的外部交通，主要是指人流和車流（包含物流）的易達(dá)性。當(dāng)前城市中許多位置看似不錯的項目，但是交通的先天不足使項目的操盤難度大大增加，項目價值大打折扣。例如，項目的旁邊經(jīng)常會遇到有鐵路、高架、河流、快速通道、高壓線、加油站、綠化隔離帶、主干道大坡度等行人無法通過的天然或人為障礙，這種障礙物大大減弱了人流的易達(dá)性，使項目的輻射范圍縮小，輻射人口銳減。另外，項目周邊的公共交通的便利性也十分重要。對于擁有軌道交通的城市最好項目能與軌道交通無縫對接（但應(yīng)關(guān)注軌道交通對地塊退界的影響），在無軌道交通的城市，項目周邊應(yīng)有多條公交線路，并設(shè)置站點為宜。

4.展示面

許多商家，尤其是主力商家對展示面非常關(guān)注，這個會直接影響其入駐項目的意向度。對于租售型購物中心而言，展示面的大小還會對商鋪的價值產(chǎn)生重要的影響，因此，這是個需要重點考慮的方面。某些項目，地處城市繁華地段，可是在主街面上的展示面只有三五十米，而項目往里面卻有兩三百米深，還是斷頭的，不能通到另一個展示面上，這種項目就很難操作，尤其往往展示面不好的地塊都是異性地塊，梯形、菱形甚至是多邊形地塊，這種地塊規(guī)劃的難度極大。

5.地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)置

對于絕版地段而言或在對土地價格影響甚微的情況下，容積率會高一些；若容積率會影響土地價格，且所處地段塔樓物業(yè)（寫字樓或者公寓）不易出售的話，多出的容積率只能造出不易出售高樓層的商鋪（三層以上）或是銷售難度較大的商業(yè)性質(zhì)塔樓，顯然多要來的容積率不但影響項目的建設(shè)周期，還影響項目的投資回報期，所以。租售型購物中心項目的容積率一般推薦1.5—2.0即可，最多做到2.5，這種容積率對于項目開發(fā)更有利。

在追求高容積率的同時，開發(fā)商往往容易忽視建筑密度這個重要影響因素。品牌商家喜歡進(jìn)駐一樓，買鋪客戶喜歡一樓商鋪，是因為一樓的商鋪容易做旺。但是，在地塊面積既定的情況下，建筑密度直接會影響到項目一樓可建設(shè)商鋪的面積。因此，建筑密度是重中之重。通常，購物中心建筑密度的最好是45%--55%，這個密度是比較能夠?qū)崿F(xiàn)項目價值的，對于租售型購物中心尤其重要。

二、租售型購物中心選址的建議

為進(jìn)一步便于投資決策，根據(jù)以上租售型購物中心選址的各影響因素，可制定出租售型購物中心選址的參考模型：

以當(dāng)前購物中心選址的實際情況來看，能夠完全符合以上所有因素的地塊是非常稀缺的，也是很難獲取的，因此，在租售型購物中心的選址中，應(yīng)當(dāng)盡量滿足以上因素，個別因素不滿足的情況下，需要投資者權(quán)衡風(fēng)險與收益之間的關(guān)系，做出正確的選擇。