投資性房地產后續計量的選擇
——基于世茂股份的案例分析

■李 青

投資性房地產后續計量的選擇
——基于世茂股份的案例分析

■李 青

我國財政部 2006年出臺的《企業會計準則第 3號——投資性房地產》要求將因賺取租金或資本增值而持有的房地產作為投資性房地產處理，并對其后續計量給出了成本模式和公允價值模式這兩種選擇。盡管公允價值計量模式能提供更為相關有用的信息，但我國大部分擁有投資性房地產的上市公司依然采用成本模式進行后續計量。因此，本文以世茂股份為例，通過分析其投資性房地產計量模式變更前后資產、利潤方面的變化，試圖找出公允價值計量模式存在的缺陷，為完善投資性房地產后續計量模式提出建議。

投資性房地產；成本計量模式；公允價值計量模式

引言

我國于2006年頒布的新企業會計準則,將公允價值作為一項計量模式正式引入，這是我國會計準則和國際準則趨同的一項重要指標，也說明了公允價值計量在反映資本市場中資產和負債的價值變動方面具有其他計量屬性所沒有的優越性。《企業會計準則第3號——投資性房地產》，要求將因賺取租金或資本增值而持有的房地產作為投資性房地產處理，投資性房地產包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。因為過去將具有投資性質的房地產作為固定資產或無形資產，并以成本模式計量，無法準確反映這類房地產的經濟實質和真實價值。因此，為順應經濟的發展、與國際會計準則趨同，應當將這類房地產從原有固定資產和無形資產中劃分出來，單獨進行計量核算，并引入了公允價值計量模式，使得投資性房地產的價值能得到客觀的體現，反映出資產增值的信息，為投資者提供更為有效的決策信息。然而，我國絕大多數的上市公司在投資性房地產計量模式的選擇上，還是傾向于以成本模式計量，這表明成本計量模式還是具有公允價值計量模式所無法替代的優勢。因此，本文通過對比采用兩種計量模式對投資性房地產進行后續計量的上市公司在資產、利潤方面的表現，分析公允價值計量模式存在的缺陷，為完善投資性房地產后續計量提出建議。

一、文獻綜述

投資性房地產準則開始實施后,眾多學者把注意力放在了準則的應用上,研究準則的應用現狀、分析影響計量模式選擇的因素、成本模式與公允價值計量模式產生的不同經濟后果以及存在的問題等。陳鷹（2010）認為缺乏活躍的交易市場，大量投資性房地產難以得到活躍市場的報價、公允價值模式的稅盾效應弱，不能起到抵稅的作用、影響股利分配政策是我國上市公司運用公允價值計量模式熱情不高的主要原因。張奇峰、張鳴、戴佳君（2011）認為公允價值能夠向財務報表使用者提供比其他計量更有用的信息。他們的研究還表明投資性房地產公允價值應用會大幅提高其賬面價值，加劇企業當期凈利潤的波動。劉永澤、馬妍（2011）對投資性房地產公允價值計量模式的應用困境進行研究，研究表明相關操作指引缺失、市場條件不完善、計量理念轉變困難、準則限制嚴格和上市公司的會計政策選擇成為困境產生的主要原因,只有積極采取相關措施并保持審慎態度才能應對公允價值計量模式的應用困境。鄒燕、王雪、吳小雅（2013）以津濱發展及其所在地的五家同行業上市公司為樣本,研究了公允價值計量與運用的影響因素。任月君等（2013）認為使用公允價值計量模式有利于企業財務信息的國內外比較、改善上市公司的經營業績和上市公司的資本結構。

二、我國上市公司投資性房地產計量模式應用的現狀

從理論上來說，以公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量具有價值相關性和決策有用性的優勢，然而，根據上市公司采用公允價值計量模式對投資性房地產后續計量的比例來看，我國上市公司對投資性房地產項目采用公允價值計量模式的熱情并不高，絕大多數上市公司還是選擇了成本模式。表 1所表示的是我國 2007年至 2012年上市公司投資性房地產公允價值計量模式的應用情況。

表1 2007～2012年上市公司投資性房地產公允價值計量模式的應用情況 單位：個

表1數據顯示,盡管擁有投資性房地產和采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司一直在增長，但使用公允價值計量模式的上市公司比例依然非常低，大多數上市公司依然謹慎地選擇成本模式。

三、投資性房地產公允價值計量模式案例分析

本文以在2009年對投資性房地產的計量由成本模式變更為公允價值計量模式的世茂股份，和與世茂股份同地區同行業但一直采用成本模式對投資性房地產進行后續計量的上實發展和新黃浦為研究對象，分析投資性房地產后續計量的政策變更對上市公司資產和利潤的影響。

（一）世茂股份公司概況

上海世茂股份有限公司（簡稱“世茂股份”），于1994年2月4日在上海證券交易所上市。前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，目前經營范圍為實業投資、房地產綜合開發、公司商標特許經營、酒店管理、物業管理、日用百貨零售。

2009年初，我國房地產交易價量齊升，房地產市場逐步復蘇，隨著大量信貸放出和稅費優惠政策等影響，世茂股份領導層決定，將投資性房地產的后續計量由成本模式轉變為公允價值模式。領導層認為公允價值較歷史成本更能反映出資產的真實價值，公允價值核算也能使內部管理者針對資產實際情況對上市公司做出行業定位，上市公司財務報表的外部使用者也能因此了解世茂股份的市場價值,有利于融資。因此，世茂股份于2009年6月1日開始采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量。

（二）投資性房地產公允價值計量模式對資產和利潤的影響

采用成本模式計量投資性房地產比照固定資產或無形資產對已出租的建筑物或土地使用權進行計量，并計提折舊或攤銷。運用公允價值計量模式的方法，不再對投資性房地產計提折舊或攤銷，資產負債表日以投資性房地產的公允價值為基礎，對其賬面進行調整，差額計入當期損益。

1.對資產的影響。

受2008年全球金融危機的影響很多行業的發展速度都不同程度的有所減慢,但是我國房地產行業的發展卻在2008年達到一個小巔峰的狀態,房地產的年末公允價值遠遠高于取得時的實際成本。所以,如果對投資性房地產采用公允價值進行后續計量，能夠增加資產總額,對上市公司是利好的結果。

表2 世茂股份、上實發展、新黃浦2007～2012年投資性房地產與資產總額 單位：萬元

表2列示了世茂股份、上實發展、新黃浦2007年至2012年投資性房地產與資產總額的變化情況。三者在2007年年末均擁有一定比例的投資性房地產，然而在 2009年由成本計量模式變更為公允價值計量模式的世茂股份，其投資性房地產的賬面價值波動最為明顯。而一直采用成本模式計量投資性房地產的上實發展和新黃浦，其投資性房地產的變動情況則較為平穩。三者投資性房地產賬面價值的波動幅度如圖1所示。

世茂股份在 2009年變更為公允價值計量模式后，投資性房地產連帶企業總資產逐年大幅上漲。世茂股份總資產在 2007年基本與新黃浦持平的水平到 2012年超越新黃浦 4倍的水平，如圖 1所示，從2007年至 2012年其總資產增長了 10多倍。世茂股份 2010年投資性房地產增長額占總資產增長額的53%，2011年投資性房地產增長額占總資產增長額的45%，2012年投資性房地產增長額占總資產增長額的30%，表明投資性房地產賬面價值的增加是造成總資產增加的主要原因。而依舊采取成本模式的上實發展和新黃浦則由于折舊和攤銷，投資性房地產的賬面價值不斷減值。

圖1 世茂股份、上實發展、新黃浦2007～2012年投資性房地產變動情況

在我國當前的市場環境下,房地產不斷升值,采用公允價值計量模式計量投資性房地產的上市公司可以享受總資產大幅增加的好處。但這種方式下上市公司的資產會有較大的波動,經濟形勢好的時候資產價值上升,當發生經濟危機或者房地產市場萎靡時上市公司的資產將大幅下降。上市公司通常希望公司的資產及利潤能平穩增長,波動太大就意味著風險。因此，為了在財務報表中展示出一個穩健的資產狀況，大部分上市公司還是采用成本模式計量投資性房地產。

2.對利潤的影響。

在資產負債表日,投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，計入“公允價值變動損益”科目，同時不再對投資性房地產計提減值準備。因此，投資性房地產后續計量模式變更將可能對公司的當年以及往后各期盈余產生重大影響。

圖2 世茂股份、上實發展、新黃浦2007～2012年凈利潤波動情況

如圖2所示，世茂股份變更其投資性房地產計量模式后，其凈利潤增長了 3.6倍，相比上實發展和新黃浦，其凈利潤的波動程度更為劇烈。

表3 世茂股份2007～2012年利潤變動相關數據單位：萬元

表3所列示的數據顯示，世茂股份的利潤在投資性房地產計量模式變更前呈現下降的趨勢，然而在變更當年即2009年就出現了近1倍的增長，其中公允價值變動凈收益占凈利潤的72.68%，隨后3年也分別占當年利潤總額的24.59%、14.05%、20.78%。如若從凈利潤中扣除公允價值變動凈收益，則2009年至2012年實際的凈利潤分別為6 064.99萬元、77 458.39萬元、106 277.17萬元、110 983.16萬元，這說明造成世茂股份利潤回升的主要原因在于對投資性房地產計量模式的變更。

表 4世茂股份 2007～2012年經營活動產生的現金流量凈額 單位：萬元

結合世茂股份 2007年至 2012年現金流量表中的相關數據（表4），可以發現 2007年至2011年企業經營活動產生的現金流量凈額逐年下降，甚至為負數，這更加表明投資性房地產計量模式的變更是上市公司利潤增長的主要原因。

因此，將投資性房地產后續計量模式由成本模式變更為公允價值模式會造成上市公司凈利潤的攀升，并加劇利潤的波動。

四、公允價值計量模式存在的缺陷

與成本計量模式相比，公允價值計量模式不僅造成了上市公司資產和利潤的顯著波動，還為上市公司的盈余管理提供了機會，并且在我國市場條件不完善的情況下，公允價值的可靠性不能得到有效保證，采用公允價值計量模式雖然有其有利之處，但同時也失去了采用成本模式計量投資性房地產的穩健性。

（一）造成資產和利潤的波動

因投資性房地產公允價值的變動造成企業業績的大幅波動，容易引起投資者、債權人的質疑，同時可能誤導眾多的利益關系人，從而影響企業的市場形象，進而加大企業的經營風險和財務風險，不利于企業的穩健發展。對于上市公司管理層來說，公司業績的大幅波動會對其績效考核及股權激勵等方方面面的問題產生不利影響。并且，計入當期損益的公允價值變動，本質上屬于未實現利得或損失，并無對應的現金流入，企業的財務狀況并沒有得到真正的改善。所以上市公司對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量有所忌憚。

（二）為盈余管理創造空間

成本模式下以歷史成本來計量投資性房地產的賬面價值，每期還要計提折舊和攤銷,賬面價值逐年減少,但其實際的價值卻在不斷上升,這部分升值被上市公司隱藏起來了。上市公司或許是在等待一個時機，當有需要的時候,比如存在融資需求或者經營業績不好出現連續虧損時，才會選擇采用公允價值計量模式，將隱藏的增值部分釋放出來，以此改善其財務狀況和經營業績，甚至解除退市危機。由于已采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式，所以利用投資性房地產公允價值增值來美化業績的機會只有一次，因此，大部分上市公司不會輕易從成本模式轉為公允價值模式。

（三）公允價值的可靠性難以保證

我國市場條件的限制也是造成公允價值計量模式不被接受的一個重要原因。不是所有報表項目的公允價值信息都具有價值相關性或者說決策有用性，當公允價值信息的可靠性得不到信息使用者的認可時,公允價值信息的相關性也會受到使用者的懷疑，這就會大大影響公允價值信息的有用性，在這種理論的支持下結合市場環境，我國大部分上市公司依然堅持歷史成本計量屬性應該是明智的選擇。

（四）使用公允價值的增量成本

投資性房地產公允價值計量失去了資產折舊抵稅的功能,增加了企業當期所得稅費用支出。當前稅法允許企業進行投資性房地產的折舊或攤銷,并將該部分金額在稅前扣除,自然會減少當期企業的應納稅所得額。對于投資性房地產公允價值變動損益,會計上規定是持有的期間不計入應納稅所得額,待實際處置時獲得的差額收益才計入應納稅所得額，現行稅法的規定是不確認這部分的所得稅處理。

此外，使用公允價值計量的增量成本也阻礙了公允價值計量模式運用。與使用者獲得的效益相比，公允價值計量的成本過高，因為公允價值一般需要專業的評估師參考可比交易狀況進行確定，并且需要花費不菲的信息搜集與鑒證成本。

五、完善投資性房地產計量模式的建議

對投資性房地產采用公允價值計量模式，可以更加合理地反映上市公司的財務狀況、現金流以及經營能力、償債能力和財務風險等信息。公允價值計量模式能更真實地反映上市公司的收益。結合我國公允價值計量模式難以推行的現狀及其存在的缺陷，本文從保證公允價值的可靠性和完善后續計量模式變更條件這兩方面提出建議。

（一）保證公允價值的可靠性

房地產市場的有效程度是公允價值計量模式能否準確計量投資性房地產的關鍵。只有擁有活躍、相對規范的交易市場和客觀公正的評估機構，才能獲得可靠真實的公允價值。可見，要發展公允價值計量模式的一個重要條件就是建立一個統一且信息充分流動的交易市場,提供讓更多的投資者參與到資本市場的機會實現產權多元化，確保公允價值在我國能夠獲得合理運用的客觀條件。建立有效的數據庫為推動投資性房地產采用公允價值模式，提高會計信息相關性。

對此，首先需要在加大市場信息網絡化的建設力度，加強市場經濟建設的基礎上為取得公允價值創造公平、公開、成熟的市場環境。第二，加快推進投資性房地產行業的市場化水平,加強投資性房地產行業的透明度和公平性，不斷完善生產要素市場、資本市場和商品市場。

（二）完善后續計量模式變更條件

許多上市公司利用投資性房地產后續計量模式變更進行盈余管理。完善投資性房地產后續計量模式變更的條件，不應僅僅局限于投資性房地產所在地是否具有活躍的交易市場，能否從交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格等條件，還應當考慮管理者的持有意圖等。比如對于以賺取租金為目的持有的投資性房地產，管理者所獲取的是穩定的現金收入，與市場價值并不存在多大關系，若采用公允價值計量模式顯然是不合時宜的。

因此，從源頭上應通過加強投資性房地產后續計量變更的限制條件，杜絕以操縱盈余、誤導投資者為目的的變更行為；另一方面，對于已采用公允價值計量模式的上市公司，應加強公允價值的信息披露，避免管理層利用公允價值操縱盈余，從而保護投資者的利益；除此之外，還應加強監管，提高利用投資性房地產后續計量模式變更進行舞弊的違規成本。

［1］張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素：以北辰實業為例［J］.會計研究，2011.

［2］劉永澤，馬妍.投資性房地產公允價值計量模式的應用困境與對策［J］.當代財經，2011.

［3］陳鷹.投資性房地產公允價值計量模式選擇［J］.財經問題研究，2010.

（作者單位：華中師范大學后勤集團財務部）