三四線城市的房子是最危險的資產？現在還值得買么

關于房產的話題，永遠都伴隨著爭議。一季度，三線城市取代一、二城市，成為全國房價上漲的主力軍。之前被認為供給遠超需求的三、四線房產，似乎在“去庫存”、“大城市需求溢出”等種種因素刺激下，甚至超過一、二線房產。

年初兩月，三四線城市地產銷售火爆，部分三四線城市人口流出略放緩，其人均GDP接近10年前的一二線水平，共同引發市場猜想：三四線能否復制一二線的城市化經驗，從而形成新的經濟增長點？

三四線城市要破解三個難題

在我們看來，短期數據的改善并不意味著長期趨勢的形成，三四線城市化至少面臨以下三方面的挑戰。

1人口能否集聚？

人口是決定中長期經濟發展的關鍵因素，因而三四線城市化的首要條件是人口的集聚。然而，從國際經驗看，人口向大中城市群集中才是普遍規律。

美國：人口持續向大都市區集聚

首先我們考察美國的人口集聚規律。美國的數據持續時間較長，因而最具有代表性。人口普查數據顯示，過去100年，美國經歷了漫長的城市化進程，人口持續向城鎮集聚，城鎮人口占比從1900年的39.6%一路上升至2010年的80.7%。雖然二戰以后，美國第一大人口城市人口占總人口比重小幅回落，但超過100萬的城市群人口占比則持續上升。人口持續向城市，尤其是大城市集聚的趨勢十分明顯。

在此期間，美國不同規模城市人口的占比也發生了相對變化。1950年代以來，5萬-25萬人的都會區人口比重基本保持在10%左右；25萬-100萬人的都會區人口比重從15%小幅上升至20%；而100萬以上人口的都會區人口比重則從26%激增至56%。即小城市人口占比幾無變化，而大城市人口占比不斷上升，人口向大都市區集聚態勢顯著。

日本：人口持續向三大都市圈集聚

美國人口集聚一定程度上與移民帶來的新增人口有關。如果人口增速放緩，人口是否還繼續向大城市集聚？日本是這方面的典型案例。考察日本的城市化進程，人口同樣向都市圈集聚，日本市部人口占比從1898年的12%一路飆升，到2015年時已達86%。而日本人口集中地區人口比重從1960年的43%上升至2010年的67%。

二戰后日本經濟經歷了兩次結構性變化。一是1973年前后經濟由高速增長轉向中高速增長。1973年之前，日本東京圈、大阪圈、名古屋圈等三大都市圈人口保持大規模凈遷入狀態，占比也紛紛上升。而1973年之后，三大都市圈人口遷入速度放緩，大阪圈、名古屋圈人口占比由升轉平。二是2010年前后人口見頂，大阪圈、名古屋圈人口基本呈現遷入遷出平衡狀態，僅東京圈人口仍保持凈遷入狀態。因而總結來看，日本城市化進程中，人口持續向大都市圈集聚，從向“三極”集中轉為向“一極”集中。

中國人口向一二線集聚趨勢未改

人為的管制人口流動、控制大城市的土地供給，固然降低了特大城市的人口增速，但卻無法改變人口繼續向大城市集聚、三四線人口持續流出的局面。

我們根據第六次全國人口普查數據測算了我國分省各地區的人口凈遷入率（凈遷入人口/人口總數）。我們發現，人口流動的方向主要是由中西部向東部遷移，特別地，人口向大城市集聚的特征尤為明顯。北京和上海兩個一線城市的人口遷移率高居前列，天津作為熱點二線城市緊隨其后。在一線城市和二線城市較多的廣東、浙江和江蘇等省份，人口遷移率普遍較高。

東北地區是最近幾年人口凈流出省份的典型代表。2010年以來，東北三省人口持續流出，導致當地經濟增速大幅下滑，房地產銷售量、價均持續低迷。過去兩年全國房價普漲，但東北三省省會城市房價整體橫盤。

2產業能否支撐？

國際經驗：城市經濟比重≈人口比重

現象：大城市GDP占比≈人口占比。人口集聚本質上是產業的集聚。對比全世界的大城市所擁有的人口和它們的GDP，會發現一個非常有意思的現象，除了倫敦以外，這些城市在國內占有的GDP比重和人口比重非常接近。

規律：城市經濟-人口份額比趨近于1。這一規律是否不僅適用于大城市？從長期看，決定一個城市人口集聚規模的關鍵是城市經濟規模及該城市與本國其他地區的人均收入差距。這種區域收入差距可簡單的用區域經濟份額與區域人口份額的比值來表示。當城市發展比較穩定時，其經濟份額與人口份額的比值應保持在1附近。2012年OECD測算了248個城市功能區的經濟-人口比值，其中位數為1.01，均值為1.07，這一規律得到了驗證。這說明了一個非常簡單的經濟現象：如果承認每個人都是理性的個體，那么他一定會選擇一個最能適合發展、最能賺錢、最適合找工作的地方。

當前中國不同層級城市的產業狀況如是怎樣的？我們可以從不同線級城市經濟-人口份額比、上市公司數量及規模、居民收入及納稅情況等多個角度進行考察。

經濟-人口份額比：一二線高企，三四線平衡

一二三四線城市在人口、面積等方面存在巨大差異，因而單純比較其GDP意義有限。我們借鑒OECD的研究方法，比較各城市的經濟-人口份額比（GDP占全國比重/常住人口占全國比重），該比值刻畫的是在該城市中，單位人口創造的GDP在全國的相對水平，該比值越高，意味著城市的產業優勢越明顯，對人才的吸引力越強。

4個一線城市的經濟-人口份額比均在2.0以上，大部分二線城市的經濟-人口份額比也都在1.0以上，意味著當前一二線城市對人才的吸引力保持強勢，未來仍有望保持人口凈遷入狀態。而反觀三四線城市，其經濟-人口份額比則徘徊在1.0左右，未來人口遷入遷出或保持平衡。

優質企業：三四線占比微乎其微

500強企業：三四線占比僅10%。從世界500強的企業分布來看，在中國大陸的98家企業中，總部在一線城市的企業為75家，占據了絕大部分，熱點二線城市和非熱點二線城市共有企業14家，三四線城市僅有9家企業，不足總數量的1/10，可見優秀企業資源在大城市集中的特征尤為明顯。