專訪陳仁科：特色小鎮(zhèn)不是大盤開發(fā)，也不是風(fēng)景旅游區(qū)，更不是產(chǎn)業(yè)園

廖振峰

在加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化、舉“全國之力”做好扶貧攻堅工作的大背景下，特色小鎮(zhèn)被部分地方政府寄予厚望。同時，在全國特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮中，如何保持冷靜的頭腦，結(jié)合本身優(yōu)勢資源打造經(jīng)得起時間考驗的特色小鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)建設(shè)者必須去思考的問題。

廣州中旗房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司董事長陳仁科在接受本刊記者專訪時表示，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，要警惕重蹈當(dāng)年“一哄而上”建設(shè)產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)的覆轍，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)一定要有明確清晰的定位和可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)。要從“宜居、宜業(yè)、宜游”這個概念上去解讀特色小鎮(zhèn)，明確“它既不是房地產(chǎn)的大盤開發(fā)，也不是風(fēng)景旅游區(qū)的開發(fā)，也不是建游樂園，更加不是產(chǎn)業(yè)園。”

他認(rèn)為，每個特色小鎮(zhèn)都需要樹立自己品牌，才可以在今后眾多的競爭對手中勝出。他強(qiáng)調(diào)特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營，認(rèn)為特色小鎮(zhèn)的盈利不是靠門票收入，也不是靠政府的資助，而是靠有活力的產(chǎn)業(yè)。

同時，對于像廣東這種已經(jīng)形成鮮明產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，他認(rèn)為發(fā)展特色小鎮(zhèn)已經(jīng)有了很好的基礎(chǔ)，“把這幾十年中各地發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)，重新進(jìn)行規(guī)劃引導(dǎo)和提升。比如廣州花都的皮具、中山的燈具、順德的家具，等等，注入文化因素，這些本身已經(jīng)擁有產(chǎn)業(yè)的地方就是一個非常好的小鎮(zhèn)”。

多方搶灘布局

導(dǎo)刊：您如何看待目前特色小鎮(zhèn)規(guī)劃“遍地開花”的現(xiàn)象？

陳仁科：我很擔(dān)憂這樣一種狀態(tài)。中央提出特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，目的是平衡農(nóng)村和城市之間的差距，包括經(jīng)濟(jì)差距、文化差距等。這個決策非常好，但是卻被下面執(zhí)行偏了。

現(xiàn)在特色小鎮(zhèn)在全國遍地開花，有條件的報批，沒條件的創(chuàng)造條件也要報批，這根本沒有基礎(chǔ)。特色小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)是什么？特色！我們說做文旅小鎮(zhèn)，首先需要文化旅游資源，也就是說文旅資源在一個區(qū)域內(nèi)必須是獨(dú)特的。沒有特色，強(qiáng)行去做特色小鎮(zhèn)，生拉硬扯，會導(dǎo)致什么的結(jié)果？幾年以后，中國大地上到處都是“小鎮(zhèn)爛尾”，爛尾的小鎮(zhèn)。就像早年的產(chǎn)業(yè)園、開發(fā)區(qū)建設(shè)大潮一樣，導(dǎo)致大量的“鬼城”。

導(dǎo)刊：為什么會導(dǎo)致這種現(xiàn)象產(chǎn)生？

陳仁科：首先是國家出了政策，成功申報有補(bǔ)貼，而很多地方都是為了去圈這個錢才去申報特色小鎮(zhèn)。第二，為了圈地搞房地產(chǎn)開發(fā)，以小鎮(zhèn)的名義去圈地，因為這個地比較便宜。

很多房企，特別是被大型房企逼得在大城市沒有了生存空間的中小型開發(fā)商，只能到下面的三四線城市去開發(fā)，而這時剛好國家推出特色小鎮(zhèn)，小鎮(zhèn)又離不開房地產(chǎn)建設(shè)，這就造成了很多中小型房企以小鎮(zhèn)的名義去建房地產(chǎn)。這一部分是被動的。

還有一部分是主動的，他們偷換概念，掛羊頭賣狗肉。因為建設(shè)特色小鎮(zhèn)，他們可以獲得很多優(yōu)惠，地價便宜、政府補(bǔ)貼、稅收減免，等等。所以他們打著小鎮(zhèn)的名義去搞房地產(chǎn)開發(fā)，根本不考慮這個小鎮(zhèn)能否建設(shè)成功。

特色小鎮(zhèn)重在運(yùn)營

導(dǎo)刊：如何建設(shè)特色小鎮(zhèn)？

陳仁科：首先要搞清楚你要做一個什么樣的小鎮(zhèn)，這就是定位問題。要理解小鎮(zhèn)真正的定義是什么？“宜居、宜業(yè)、宜游”，從這個概念上去解讀一個小鎮(zhèn)。它既不是房地產(chǎn)的大盤開發(fā)，也不是風(fēng)景旅游區(qū)的開發(fā)，也不是建游樂園，更加不是產(chǎn)業(yè)園。

比如特色小鎮(zhèn)中的一類——文旅小鎮(zhèn)，這種小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)是文化資源和旅游資源，此外，僅有這些資源還不夠，如果僅有文旅資源就是風(fēng)景旅游區(qū)了。風(fēng)景旅游區(qū)和小鎮(zhèn)是有很大的區(qū)別的。風(fēng)景旅游區(qū)是觀光，“到此一游”，“到此一照”。小鎮(zhèn)，我們希望的是宜居、宜業(yè)、宜游，可以在這里居住和工作。

解決了定位問題、確定了發(fā)展方向后，就要開始做頂層設(shè)計。頂層設(shè)計有八個環(huán)節(jié)：開發(fā)模式；盈利模式；運(yùn)營模式；規(guī)劃設(shè)計；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；服務(wù)體系；品牌建設(shè)；項目推廣，這八個環(huán)節(jié)缺一不可。其中，最困難的是運(yùn)營模式，很多人根本沒有去想小鎮(zhèn)今后如何運(yùn)營，只一味想通過收門票去維持小鎮(zhèn)的發(fā)展。事實上，小鎮(zhèn)的最大盈利不是收門票，而是產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該以產(chǎn)業(yè)為主，當(dāng)然，前提是產(chǎn)業(yè)要有文化因素和有活力。

導(dǎo)刊：廣東本地應(yīng)該如何建設(shè)特色小鎮(zhèn)？面臨著什么困境？

陳仁科：廣東應(yīng)該結(jié)合改革開放三十多年取得的成果經(jīng)驗，保持冷靜的頭腦，把這幾十年中各地發(fā)展起來的產(chǎn)業(yè)，重新進(jìn)行規(guī)劃引導(dǎo)和提升。比如廣州花都的皮具、中山的燈具、順德的家具，等等。這些地區(qū)的產(chǎn)業(yè)是自然形成或者已經(jīng)發(fā)展了很久，它們?nèi)狈σ?guī)劃，而不能直接形成特色小鎮(zhèn)，它們只是趕上建設(shè)特色小鎮(zhèn)這個契機(jī)。

所以，政府要按照“宜居、宜業(yè)、宜游”這個目標(biāo)，來重新規(guī)劃引導(dǎo)。關(guān)鍵是要注入更多的文化的因素。這些本身已經(jīng)擁有產(chǎn)業(yè)的地方就是一個非常好的小鎮(zhèn)，不需要另外去引入產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)然，如果本身沒有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的地方，就要去挖掘優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，或者結(jié)合自己的優(yōu)勢引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。特色小鎮(zhèn)要建成世界著名的小鎮(zhèn)，品牌最重要，而好的品牌關(guān)鍵要有自己的文化。我們要突破自身的文化限制，用世界的眼光建設(shè)小鎮(zhèn)。

建設(shè)特色小鎮(zhèn)不必忌諱房地產(chǎn)開發(fā)

導(dǎo)刊：在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中，政府、企業(yè)分別扮演著什么樣的角色？

陳仁科：政府的職能是什么？是引導(dǎo)扶持，而不是主導(dǎo)。因為世界上沒有任何一個小鎮(zhèn)是政府主導(dǎo)發(fā)展的，政府的扶持資金不可能解決長期經(jīng)營問題。在小鎮(zhèn)的建設(shè)中，是企業(yè)在發(fā)揮主導(dǎo)作用。因為小鎮(zhèn)是一個生活生產(chǎn)平臺，配套的建設(shè)需要眾多的企業(yè)參與。

導(dǎo)刊：開發(fā)商如何利用自己的優(yōu)勢去建設(shè)特色小鎮(zhèn)？

陳仁科：開發(fā)商擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，建設(shè)特色小鎮(zhèn)時，不必忌諱開發(fā)房地產(chǎn)。小鎮(zhèn)的建設(shè)避免不了房地產(chǎn)，也不要忌諱房地產(chǎn)。有了房子，才能有人。根據(jù)中央提出的“宜居、宜業(yè)、宜游”，宜居是放在首位的。

此外，開發(fā)團(tuán)隊、開發(fā)技術(shù)，都是房企運(yùn)營小鎮(zhèn)的優(yōu)勢。不過，需要注意的是，小鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)和城市的房地產(chǎn)開發(fā)不同，是兩回事。城市的房產(chǎn)以居住為主，小鎮(zhèn)的開發(fā)是以度假、養(yǎng)老為主。當(dāng)然小鎮(zhèn)也有部分居住需求，但是居住的產(chǎn)品跟城市不一樣。

在城市里開發(fā)房地產(chǎn)，本身已經(jīng)有完善的配套，比如地鐵、公園、學(xué)校、醫(yī)院等，房企只需要把房子建好就行了。但是小鎮(zhèn)不同，只有房子還不行，還需要做好基礎(chǔ)配套，開發(fā)企業(yè)必須去承擔(dān)相關(guān)的職責(zé)。而且小鎮(zhèn)的房子不可能全都可以出售，很多都是用來出租經(jīng)營，這也決定了企業(yè)的資金回籠周期較長。