本次樓市調控會持續多久？

齊俊杰+海外掘金+掘金大師

前一個問題比較好回答，而后兩個問題基本上只能看市場情緒而定。基本上現在無法論證。所以我們目前只能關注，這波樓市調整的周期。那么樓市調整，是政策調控引發，所以關注調整周期，主要依據就是這么幾個方面。

第一，看加息周期

我們之所以努力的金融去杠桿，就是為了降低明年加息之后所帶來的市場風險。美聯儲今年已經加息兩次，年底還會加息，屆時中美利率基本持平，明年開始我們大概率是跟隨美聯儲而加息，之前美聯儲的官員給了一個預期，那就是2019年底前，把聯邦基準利率加到3%。

換句話說，也就意味著今年明年和后年各有3次加息，現在這個時點之后，美聯儲還要加息7次，而央行可能會跟隨加息6次。在加息周期結束之前，也就是在2019年底前，樓市調控難言放松。這一波調控周期之長，力度之大，可能是之前從未見過的。

第二，看金融去杠桿

從美國次貸危機來看，他們是從2004年開始加息，主動金融去杠桿，清理影子銀行的資產。但在去杠桿初期信用資產不但沒有萎縮，仍然在加速膨脹，房價依然再漲，最后商業銀行違約和不良貸款雙升，直到激進的雷曼兄弟倒下，才引發了金融危機。但也正是因為金融的快速去杠桿，金融迅速出清，才讓美國避免將泡沫膨脹的更大。

泡沫破裂后，雖然美國經歷了陣痛，但卻能率先復蘇，并掀起了科技的浪潮。所以，美國政府也不愿意房價跌，格林斯潘一直試圖通過加息擠泡沫，把金融危機扼殺在搖籃里。但結果卻正是因為格林斯潘連續兩年的加息，刺破了次貸危機的泡沫，結果卻又反轉，塞翁失馬焉知非福。

也正是在次貸之后，蘋果谷歌亞馬遜Facebook特斯拉這樣的公司脫穎而出。所以，從這個角度看，一般政策調控2年才會有明顯的擠泡沫效果。如果從2016年10月開始計算，那么到2018年底之前。政策的力度都不會減弱。

第三，看歷史

中國歷次的樓市調控期，比如1996-1997年，比如2006年，比如2013年，三次調控的時間基本不會少于18個月。而樓市的調整期也不會少于18個月，如果從5月份的環比拐點開始計算，那么也指向了2018年底的時間點。也即是說未來的一年半時間，大家看到的應該是樓市不斷冷卻，逐漸下跌的情況。

第四，看教訓

這里面主要有兩個教訓，外部的教訓是日本，日本當年也出現了美國一樣的情況，但日本人就畏手畏腳，不敢讓金融機構倒閉，還讓他們互相交叉持股。這就導致日本樓市的泡沫反反復復，然后無比糾結，社會資本還是集中在泡沫產業中，沒有壯士斷腕的勇氣，結果就拖累了整個經濟調入泥潭。

最后就發現，政策調控的空間越來越小，政策一松就本幣貶值，政策一緊馬上經濟就低迷。直到現在日本還在通縮之中跳不出來。內部的教訓，我們也不少，前幾次的調控都是剛到一半就鳴金收兵，結果迎來的不是樓市回歸正常，而是報復性上漲。最后就讓整個社會陷入了塔西佗陷阱。

狼來了喊了3次狼都沒來，現在你說什么人家都不信了。所以這就形成了無法磨滅的強烈預期，買房子不會賠，政府不會讓房價跌。這其實不全怪老百姓，主要也是我們前幾次調控，都沒有取得效果，不讓房價跌一次，不讓炒房人賠一次，是不會起到教育意義的。所以，這次政策調控的力度比以往更大，態度更加堅決，調控期應該會比以往更長。

綜合來看，無論是內部外部，主觀被動，我們的這次樓市調控期，應該至少是2-3年。政策效果至少維持到2019年，而現在只是效果剛剛開始顯現。一線城市剛剛滯漲而已。

未來六個月，大家會看到三四線滯漲，

未來一年會看到，三四線率先暴跌，

未來兩年看到，一二線明顯下跌的情況。

房價回到2015年底的起點并非沒有可能。

全球大城市房屋空置率對比，北上廣排在什么位置？

空置率指空置的房屋面積和總房屋面積的比例，是衡量房地產風險的重要指標。一般分為自住空置率和出租空置率。后者對投資影響較大，以下關注的都是出租空置率。

空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照國際常見的標準，空置率10%以下為較合理區，房屋供求基本平衡；10%-20%之間為危險區間；20%以上為房屋庫存嚴重積壓。

許多中國人到海外購置投資房后，多半會用于出租。房子不是自住，就是出租，否則就算閑置、空置。因此，考察空置率能為大家出海投資提供一定參考。

大體來看，全球大城市住房空置率較低的有：紐約、西雅圖、洛杉磯、舊金山、悉尼、墨爾本、溫哥華、多倫多等。這些城市房屋租賃市場健康，房屋利用率高。

中國房屋空置率是多少？

雖然本文主要介紹全球大城市空置率，但為滿足大家好奇心，先羅列下中國的數據。由于中國住房空置率一直沒有官方統計數據，以下有關機構做的研究僅供大家參考，不做展開論述。

中國家庭金融調查與研究中心調查顯示，2013年全國城鎮家庭住房空置率高達22.4%，其中六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三線城市住房空置率最高，為23.2%

據中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇的估計，2015年底我國城鎮已經被購買和竣工住宅的空置率約為20%到25%之間。

騰訊與中國房地產報等機構聯合發布的《2015 年5 月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。目前一線城市空置率22%，二線城市24%。

方正證券的調研報告顯示，2015年上海在四大一線城市中空置率最高，達到12%；北京為5.6%，廣州是9%，深圳約為8%。

大家看了數據，應該有個大概感知：國內大城市的房屋空置率都不低，許多數據都顯示已超過國際警戒線20%。

再來看看其他各國的房屋空置率，從美帝開始。

美國

根據美國人口普查局的數據，2017年第一季度最新的全美出租空置率為7%，而自住房空置率則降到1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。

美國各大城市出租空置率（來源：美國人口普查局）

美國大城市中，表現最好的是最近熱門的西雅圖。這里不光房價漲得快，且房屋閑置很少，空置率僅為1.9%。此外，洛杉磯、波特蘭、舊金山、紐約等城市都有不錯的表現。整體來看，美國房屋空置率較健康。

加拿大

加拿大去年的空置率數據出爐，全國空置率微升至3.7%。而飽受泡沫質疑的溫哥華、多倫多，由于當地居民房價承受能力下降，因此對于房屋租賃需求旺盛，所以兩城空置率進一步下降。

整體來看，加國空置率比美國更低。即便在因為大宗商品資源而經濟受影響的卡爾加里和埃德蒙頓，空置率雖然有所上升，但仍然也只有7%的水平。

加拿大各城市最近三年出租房空置率（來源：加拿大抵押和住房公司）

澳大利亞

同樣被質疑房價太高有泡沫，澳大利亞的出租房市場卻異常火爆。今年5月，全澳洲的出租空置率僅為2.2%，霍巴特、堪培拉、悉尼、墨爾本幾乎都處于“滿租”狀態。

澳洲地產研究機構SQM Research就表示，即便目前租金上升，澳洲的租房市場仍在進一步走強，租房空置率很低。即便在礦產城市達爾文、珀斯，出租市場也較去年底有所好轉。

澳大利亞2017年5月房屋空置率（來源：SQM Research）

日本

提起日本，大家幾乎就想到了“老齡化”、“少子化”、“單身化”。這些人口和社會現象也就造成了日本房屋空置率高企的情況。

下圖是2017年第一季度日本首都圈各地的空置率情況。東京23區的空置率相對最低，但也達到12%，而埼玉縣甚至超過了18%。

東京及其周邊房屋空置率（來源：株式會社タス）

而另一張圖則反映日本另外幾個重要城市：大阪、京都、名古屋（愛知縣）、福岡等地的房屋空置情況。可以看到，大阪的空置率較健康，為8.6%；而近期有汽車產業和人口遷入的福岡，其房屋空置率為11%，甚至比東京略低。

大阪、名古屋、福岡等地房屋空置率（來源：株式會社タス）

新加坡

新加坡今年第一季度的房屋空置率為8.1%，比上季度下降0.3%，也是當地房地產市場回暖的表現。該數據不包括新加坡政府的組屋（經濟適用房），僅包括私有商品住宅市場。

3月下旬，新加坡放寬了購買私宅的印花稅和貸款限制，雖然房價仍有所下降，但此前連續下跌3年的樓市出現回暖信號。

新加坡2017第一季地產數據（來源：新加坡城市發展局）

總結

從全國水平來看，澳大利亞、加拿大的出租空置率表現最好，均屬于充分出租和利用的狀態，房屋供不應求；美國次之，空置率屬于合理區間；新加坡和日本的房屋空置率相對較高。

在各投資熱門城市，空置率普遍比較樂觀，與當地持續的資本和人口流入息息相關。若購買投資房，不用愁租。

這些熱門投資城市和國家的低空置率也顯示，西方國家的樓市是比較成熟的租賃市場。因此出國投資或許要改變一定的投資思路，更加注重出租回報率，而不要兩眼只盯著房產增值。

當然，不能簡單地認為住房空置率高，就沒有投資價值，否則也不會存在中國空置率如此之高，但房價依然多年暴漲之謎了。該比值只是研究投資回報的一個方面，只能說明房屋的利用率和出租率等問題。赴海外投資地產，還要參考其它因素。

首先是增值空間。如人口凈流入的城市內，投資帶土地的獨棟別墅具有較大增值空間，在交通干線或CBD的公寓也有不錯的增值潛力，且享受增值同時，也能獲得租金收益，以租養貸。

還有租金回報率。比如日本雖然空置率偏高，但其租金回報是上述國家中最高的。也就是說，日本雖然空置率較高，但也能找到不錯的投資標的。

最后的最后，對比完國內外大城市的房屋空置率后，會發現即便在最近被多次被指存在泡沫的澳大利亞、加拿大，其空置率卻也低得驚人。

回頭看看國內的空置率，實在有點擔心。