中央黨校教授：一線城市房價不可能只漲不跌！

陳建奇

一線城市憑借公共服務、基礎設施、人口等優勢構成對房價產價格的支撐，但包括一線城市在內的房地產都必須受到供求因素的制約，伴隨成本收益的變化，一線城市并不能永遠只漲不跌。

去年以來一線城市及二三線熱點城市房地產價格出現了較快上漲的現象，不僅與先前不少經濟學家預測的房價進入拐點的判斷相左，而且也強化了社會對于房地產價格上漲的預期。

房地產成為老百姓茶余飯后的必聊話題，有些民眾認為這幾年的經驗表明，北京等一線城市的房價是不會下跌的。

但近期國家統計局發布的數據顯示北京的房價出現了下跌，有些媒體也報道了北京房價下降的現象。如何看待一線城市房價走勢，這是分析房地產市場走勢的重要內容。

從理論上看，認為一線城市房地產價格仍將上漲的觀點主要有幾個方面。

一是、人口的凈流入支撐房價。世界發達城市的經驗表明，一線城市人口凈流入是大趨勢，由此可以源源不斷的增加房地產的剛需，客觀上構成房價上漲的推手。

二是、一線城市教育、醫療等公共服務水平普遍高于其他地區，構成了本地區居民福利的溢價，由此也對房價上行形成支撐。

三是、一線城市交通等基礎設施會不斷改進優化，持續改善生產生活條件，推動該地區的房地產價格的上行。

然而，從經驗上看，美歐日等發達經濟體一線城市的價格都出現過調整，北京的房價在金融危機以來也出現過下跌的現象，這些事實都表明一線城市房價只漲不跌的觀點是靠不住的。

單邊對一線城市房地產看多的行為是不理性的，一線城市的房地產與其他商品一樣，也會出現調整的問題。

從經濟規律看，包括房地產在內的商品價格變動都受供求關系決定，影響供求關系的最核心因素是成本收益的權衡。

一線城市房地產盡管有著上漲的預期，但上漲所帶來的收益取決于房價漲幅、首付比例、貸款利率等因素。如果房地產價格漲幅不高，但購房首付比例很低，而且利率不高，那么客觀上可以通過加杠桿實現較高的收益，結果是購房的收益將超過成本，購房就成為明智的選擇，由此將增加社會對房地產的需求，促使房價出現了上漲壓力。

結合本次一線城市房地產價格調整的背景來看，重要原因在于去年以來實行了較為嚴格的限購、限貸及限賣等房地產調控政策。

限貸政策大幅提高了購房貸款首付比例，增加貸款難度，此外，根據購房套數提高了貸款利率，促使購房成本顯著提高，促使購房需求出現了下降，在此基礎上，嚴格的房地產限購措施進一步促使購房需求的下調。

與此同時，限賣措施增大了房地產變現的難度，客觀上降低了房地產未來的收益。上述政策引發的供求變化滋生了房價的下行壓力。

當然，房地產調控并非今年才實施，為何到目前房價才開始出現下降呢？

重要原因在于今年以來金融機構去杠桿等政策實施，商業銀行等金融機構的流動性出現了縮緊的局面，社會貸款的利率出現了上行的現象。

與此同時，部分商業銀行縮緊了房地產貸款，這些都直接增大了購房成本及貸款難度，促使進入房地產的資金增量出現減速的壓力，在此背景下，房地產價格出現回調也就情有可言。

綜合來看，雖然不同城市的房地產市場存在顯著的差異，房地產價格的影響因素也復雜多樣，一線城市憑借公共服務、基礎設施、人口等優勢構成對房價產價格的支撐，但包括一線城市在內的房地產都必須受到供求因素的制約，伴隨成本收益的變化，一線城市并不能永遠只漲不跌。