中央黨校教授：一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不可能只漲不跌！

陳建奇

一線(xiàn)城市憑借公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口等優(yōu)勢(shì)構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)價(jià)格的支撐，但包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的房地產(chǎn)都必須受到供求因素的制約，伴隨成本收益的變化，一線(xiàn)城市并不能永遠(yuǎn)只漲不跌。

去年以來(lái)一線(xiàn)城市及二三線(xiàn)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較快上漲的現(xiàn)象，不僅與先前不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)進(jìn)入拐點(diǎn)的判斷相左，而且也強(qiáng)化了社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期。

房地產(chǎn)成為老百姓茶余飯后的必聊話(huà)題，有些民眾認(rèn)為這幾年的經(jīng)驗(yàn)表明，北京等一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)是不會(huì)下跌的。

但近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示北京的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，有些媒體也報(bào)道了北京房?jī)r(jià)下降的現(xiàn)象。如何看待一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，這是分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的重要內(nèi)容。

從理論上看，認(rèn)為一線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格仍將上漲的觀點(diǎn)主要有幾個(gè)方面。

一是、人口的凈流入支撐房?jī)r(jià)。世界發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn)表明，一線(xiàn)城市人口凈流入是大趨勢(shì)，由此可以源源不斷的增加房地產(chǎn)的剛需，客觀上構(gòu)成房?jī)r(jià)上漲的推手。

二是、一線(xiàn)城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平普遍高于其他地區(qū)，構(gòu)成了本地區(qū)居民福利的溢價(jià)，由此也對(duì)房?jī)r(jià)上行形成支撐。

三是、一線(xiàn)城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)不斷改進(jìn)優(yōu)化，持續(xù)改善生產(chǎn)生活條件，推動(dòng)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格的上行。

然而，從經(jīng)驗(yàn)上看，美歐日等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體一線(xiàn)城市的價(jià)格都出現(xiàn)過(guò)調(diào)整，北京的房?jī)r(jià)在金融危機(jī)以來(lái)也出現(xiàn)過(guò)下跌的現(xiàn)象，這些事實(shí)都表明一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)只漲不跌的觀點(diǎn)是靠不住的。

單邊對(duì)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)看多的行為是不理性的，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)與其他商品一樣，也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整的問(wèn)題。

從經(jīng)濟(jì)規(guī)律看，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的商品價(jià)格變動(dòng)都受供求關(guān)系決定，影響供求關(guān)系的最核心因素是成本收益的權(quán)衡。

一線(xiàn)城市房地產(chǎn)盡管有著上漲的預(yù)期，但上漲所帶來(lái)的收益取決于房?jī)r(jià)漲幅、首付比例、貸款利率等因素。如果房地產(chǎn)價(jià)格漲幅不高，但購(gòu)房首付比例很低，而且利率不高，那么客觀上可以通過(guò)加杠桿實(shí)現(xiàn)較高的收益，結(jié)果是購(gòu)房的收益將超過(guò)成本，購(gòu)房就成為明智的選擇，由此將增加社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求，促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲壓力。

結(jié)合本次一線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整的背景來(lái)看，重要原因在于去年以來(lái)實(shí)行了較為嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸及限賣(mài)等房地產(chǎn)調(diào)控政策。

限貸政策大幅提高了購(gòu)房貸款首付比例，增加貸款難度，此外，根據(jù)購(gòu)房套數(shù)提高了貸款利率，促使購(gòu)房成本顯著提高，促使購(gòu)房需求出現(xiàn)了下降，在此基礎(chǔ)上，嚴(yán)格的房地產(chǎn)限購(gòu)措施進(jìn)一步促使購(gòu)房需求的下調(diào)。

與此同時(shí)，限賣(mài)措施增大了房地產(chǎn)變現(xiàn)的難度，客觀上降低了房地產(chǎn)未來(lái)的收益。上述政策引發(fā)的供求變化滋生了房?jī)r(jià)的下行壓力。

當(dāng)然，房地產(chǎn)調(diào)控并非今年才實(shí)施，為何到目前房?jī)r(jià)才開(kāi)始出現(xiàn)下降呢？

重要原因在于今年以來(lái)金融機(jī)構(gòu)去杠桿等政策實(shí)施，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性出現(xiàn)了縮緊的局面，社會(huì)貸款的利率出現(xiàn)了上行的現(xiàn)象。

與此同時(shí)，部分商業(yè)銀行縮緊了房地產(chǎn)貸款，這些都直接增大了購(gòu)房成本及貸款難度，促使進(jìn)入房地產(chǎn)的資金增量出現(xiàn)減速的壓力，在此背景下，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)也就情有可言。

綜合來(lái)看，雖然不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在顯著的差異，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素也復(fù)雜多樣，一線(xiàn)城市憑借公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口等優(yōu)勢(shì)構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)價(jià)格的支撐，但包括一線(xiàn)城市在內(nèi)的房地產(chǎn)都必須受到供求因素的制約，伴隨成本收益的變化，一線(xiàn)城市并不能永遠(yuǎn)只漲不跌。