房地產泡沫到底什么時候破？

討論這個話題，首先要提，房地產市場有泡沫嗎？

比較新穎的一個觀點是說，房地產有沒有泡沫不是指它的總量，而是在于它的增長率，它的增長率不能超過經濟增長率，否則的話就是有泡沫，萬得數據顯示70個大中城市目前新建住宅同比增10%左右，超過經濟增長率（6.9%）3個百分點，也就是說目前的房地產泡沫還是略高的。

而另一圖顯示，一線城市同比增幅達到15%以上，這說明一線城市泡沫較嚴重。

5月22日，國家金融與發展實驗室高級研究員蔡真更是在“房地產泡沫與風險”主題演講中直言北京和深圳樓市風險較大，其他城市基本沒有風險。 中國社會科學院學部委員、國家金融與發展實驗室理事長李揚也指出，其實三線城市四線城市根本不用管，只有一點泡沫。

這里需要厘清房地產“泡沫”和“風險”的關系，李揚指出，泡沫存在可以承認，但是不必強調，需關注的還是風險。

對于泡沫和風險，有多種解釋，而更應該正視的是，究竟什么是與我們休戚相關的。不論泡沫還是風險，“泡沫破了”可能會引發風險這是共識。甚至網上流傳各種泡沫破了，中國房價收場的幾種姿勢。其中較典型的是貨幣增速、土地財政和杠桿的影響。

“本輪房價上漲源于貨幣增速創新高，在2017年去杠桿的政策基調下，貨幣收緊房貸利率回升，地產銷量和房價將下跌。”姜超預言。

土地財政層面，李揚指出，房地產運行的邏輯是 “地方政府肯定是只有房價漲了，地才能賣，只有地賣了，地方政府才能運轉，地方政府的思維邏輯就是這樣。對銀行來說，只要房價漲，房價越漲，它的貸款越安全。”李揚一語道破房價居高不下的原因。

杠桿層面，肯尼斯·羅格夫在《這次不一樣：800年金融荒唐史》中尖銳地指出：所有金融危機的本質都是債務過多的危機。過度債務是危險的。無論2008年次貸危機還是2015年中國股災，高杠桿都扮演了重要角色。

對于這幾種房價泡沫破裂的姿勢，我們不必過多贅述，權當做一種大家的想象。

泡沫會不會破，這種我們最為關心，或者說房地產究竟什么時候產生系統性金融風險，李揚指出，一般說房地產金融風險出現的時候是出現負資產之時，目前在國內現有體制下根本不可能出現，至少中期不可能出現這一情況。

不管長期還是中期，仍然相信政府對房地產強大的行政控制，國家金融與發展實驗室金融法律與金融監管研究基地副主任鄭聯盛提供了一張圖，展現了政府調控和房地產價格的關系。

圖片顯示，政府調控和房地產需求呈現一定的正相關性，但是誰先誰后難以說明。

泡沫何時破，怎么破，各種專家都有不同的觀點，其實僅需知道，不同時期去預測未來，難以加上所有的要素，環境變化也沒法加進去，所以更關注政府怎么穩住房地產市場。

今年三月份以來，政府采取了“限購+限貸+限價+限售+限商”五限政策，農村土地入市以及根據各城市具體情況供應土地等。而租房市場調控是近期比較熱的話題。

李揚提出大力發展市場化租房市場。雄安代表了一個思路，一律租房，所以應對特大城市，超特大城市房地產市場，大規模的發展租房市場，而租房市場的要點就在于要讓廣大的民間力量進入。

有媒體問及關于市場化的租房市場，李揚作出回應稱，市場化的租房市場是，個人投資于租房，比如公寓樓等，還得收回。比如在確定期限內收回這就是更好的一個市場化。一般的投資，像房子，要和它的物理周期一致起來，中國都是假定50年回收，其實應當是20到30年。能夠保證租金它20年、30年收回這筆投資，這就是一個市場化，如果不能保證那就非市場化了，那就靠政府補貼，這也可以。

李揚表示，一定要認真的領會三中全會那個話。市場在資源配置中起決定性作用和更好的發揮政府作用，所謂決定性作用就是在市場的時候，一定讓它清清晰晰的顯示出市場以及市場運行的結果，在這個基礎上政府你想補貼就補貼。

5月19日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見。

據住建部介紹，《條例》立法的目的在于建立購租并舉的住房制度，規范住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全。據統計，我國約有1.6億人在城鎮租房居住，主要是外來務工人員、新就業大學生等。值得注意的是，意見稿中，對于保護承租人權益著墨頗多。

而易居研究院總監嚴躍進也指出，住建部此次出臺此類政策，實際上提高到了“管理條例”，這是最大的區別。從政策內容來看，對于租賃市場的各個參與主體都進行了行為約束，這是最大的亮點。未來政策的方向會是對房地產政策的落實。

租房條例調整多次，終于有了進程，可以看出政府發展租房市場的決心。有權威專家表示，中國領導層骨子里欣賞德國的租房市場，德國70%的人是租房，買房是嚴格控制的，所以在德國沒有發生過因住宅市場出問題引致經濟危機情況。而中國是絕大部分人買房，與之對比，未來政府肯定會更保障租戶的利益，相關措施會進一步落實。