定了！廣州城市更新出新政：舊改土地上交政府最高可五五分成+按時交儲獎勵10%……

廣州又一城市更新的重磅政策出臺，6月5日，廣州市政府印發《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見》。《實施意見》共40條，分為五個部分。

這一“新政”緊扣國土資源部147號文和省政府96號文，與此前的《廣州市城市更新辦法》總體保持一致，但對《廣州市舊村莊更新實施辦法》《廣州市舊廠房更新實施辦法》《廣州市舊城鎮更新實施辦法》的具體規定有不少修改。

新措施中，舊廠房的原有產權單位自行改造的門檻大大降低；想把土地交回政府的，收到補償金標準也有所提高；而舊村改造的流程時間也有所縮短，審批程序大為簡化。

關于舊村改造

允許自然村作為改造主體申請全面改造。同時將引入合作企業的時點提前，舊村莊全面改造基礎數據經區政府審核公布后即可通過招標方式引入合作企業，招標時間不少于45天。

最為關鍵的安置面積計算上，《實施意見》繼續按合法建筑面積1∶1核定集體經濟組織物業復建總量。對2007年6月30日之前建設的歷史集體經濟物業，已完善歷史用地手續的，可按照保障改造后物業收入不降低原則折算準予復建的總量。

改造方案的村民表決程序也有所優化，《實施意見》規定方案由村民代表表決通過后，提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過并批復后3年內由全體村民（改制居民、祖屋權屬人）80%表決通過的，批復生效實施。

同時，整體實施改造、一次性搬遷的，按5年時間核算臨遷費用；分期實施改造、分步搬遷的，按4年時間核算臨遷費用。

關于舊廠改造

明確獨立分散、未納入成片連片收儲范圍、控制性詳細規劃為非居住用地（保障性住房除外）的國有土地舊廠房可優先申請自行改造。對不同類型的改造，業主補交的土地出讓金計算辦法不同：

國有土地上舊廠房不改變用地性質，自行改造工業廠房（含科技孵化器）的，只要不分割出讓，政府可不增收土地出讓金；分割出讓的，政府按照《關于科技企業孵化器建設用地的若干試行規定》計收土地出讓金。

國有土地舊廠房按規劃新用途改為商業服務業設施用地的，按商業市場評估價補繳土地出讓金。

國有土地舊廠房利用工業用地興辦國家支持的新產業、新業態建設的，可按現有工業用地性質自行改造，按照“工改工”政策執行。5年過渡期后，按新用途辦理用地手續。

科研、教育、醫療、體育自行改造的，按相應地段辦公用途市場評估價的一定比例計收地價。

還有以下一系列措施，給城市更新松綁！

舊改土地上交政府最高可五五分成

為鼓勵土地權屬人交地收儲，基本按照政府與土地權屬人5：5的思路分配土地增值收益（按時交儲獎勵10%）。

“工改居”由政府收儲的，按規劃毛容積率2.0的公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的40%計算補償款（可享受政府收儲獎勵）。

“工改商”由政府收儲的，按規劃毛容積率2.5公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的40%計算補償款（可享受政府收儲獎勵）。

國有土地舊廠房權屬人申請政府收回的，采取一口價方式補償，按毛容積率2.0商業市場評估價40%計算補償款（不再享受政府收儲獎勵）。

政府收儲還提供獎勵方案，國有土地舊廠房用地面積低于12萬平方米的，在12個月、24個月內交地的，可相應獎勵土地出讓成交價或市場評估價款的10%、5%；不低于12萬平方米的，在補償協議時限內交地的，可獎勵土地出讓成交價或市場評估價款的10%。

改造主體可憑經批復的改造方案及與其他權屬人簽訂的補償協議，按照新規劃用途辦理用地手續，此舉可以免交高額的土地權屬登記歸宗稅費。

成立城市更新基金支持舊改

針對目前城市更新資金不足的問題，意見規定，經市政府批準，可由市城市更新部門組織國有全資企業具體實施成片連片項目的整備，成立城市更新基金和國企參與平臺，重點支持老舊小區微改造、歷史文化街區保護、土地整備等公益性項目。

如果各土地權屬人不想自主實施整體改造，還可以由政府收回土地使用權實施整備，簽訂收地補償協議后，政府按新規劃用途基準地價40%預付補償款。

鼓勵業主自主連片改造和打包改造

為了鼓勵連片改造，《實施意見》還提出屬于同一企業集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低于12萬平方米），可整體策劃改造，應將不少于42.5%的權屬用地面積交由政府收回，按同地段毛容積率2.0商業市場評估價的40%實施補償；剩余非商品住宅規劃用地可以協議出讓、自行改造。

對于150畝以上集體土地舊廠房，可由區政府統一招商、整體改造。用地面積低于150畝、不納入舊村全面改造和微改造的集體舊廠房、村級工業園區可單獨改造。

意見還提出，按照控制性詳細規劃要求，將不低于項目總用地面積15%的用地用于城市公建配套等公益性建設，建成后無償移交政府。用地面積不足15%的，按照控規平均毛容積率計算建筑面積并折抵貨幣上繳財政。

審批權下放各區

在市城市規劃委員會下設城市更新委員會，負責審議城市更新片區（項目）的控制性詳細規劃調整方案。納入城市更新年度計劃的項目，可同步啟動控規調整。過去城市更新“1+3”政策片區（項目）控規調整需要組織兩輪編制、8個環節，現在簡化為片區策劃方案與控規調整方案同步編制、5個環節。

為調動區的積極性，將老舊小區微改造、舊村莊微改造、舊廠房和舊樓宇微改造項目實施方案的審定權下放區政府；將舊城全面改造項目、舊村全面改造項目實施方案的部分審核權下放區政府。市發改、國規、建設等部門同步將涉及城市更新項目批后實施的立項、規劃、國土等行政審批事權下放區政府。

“工改新產業”明確給予5年過渡期

《實施意見》明確產業引導原則，加強城市更新產業研究，引導產業高端化發展，促進產城融合。允許國有舊廠房臨時改變使用功能支持新產業、新業態建設，并給予5年過渡期。5年過渡期滿后，經市政府批準，允許按新用途辦理用地手續。允許科研、教育、醫療、體育機構，利用自有土地轉型升級改造，分類別給予土地出讓金優惠。同時，加強成片連片土地整備開發，經市政府批準，可由市城市更新部門組織國有全資企業具體實施成片連片項目的整備。

加點料！新政6大看點：

看點一：“工改新”5年后可改用地手續

為促進產業轉型升級，盤活存量建設用地，推進產城融合發展，《實施意見》強調產業導入，支持產業轉型升級高端化發展，將國有土地舊廠房改造類型擴展為4種：①工改工；②工改商；③工改新產業（5年過渡期）；④科改科、教改教、醫改醫、體改體。

根據《實施意見》“工改工”可不增收地價。國有土地上舊廠房不改變用地性質，自行改造工業廠房（含科技孵化器）的，不分割出讓可不增收土地出讓金。

“工改商”按市場評估價繳交地價。按照省政府96號文要求，國有土地舊廠房按規劃新用途改為商業服務業設施用地的，按商業市場評估價補繳土地出讓金。

“工改新產業”給予5年過渡期。國有土地舊廠房利用工業用地興辦國家支持的新產業、新業態建設的，可按現有工業用地性質自行改造，按照“工改工”政策執行。5年過渡期后，按新用途辦理用地手續。

科研、教育、醫療、體育自行改造按相應地段辦公用途市場評估價的一定比例計收地價。

看點2：國有土地舊廠房可優先自行改造

《實施意見》根據省政府96號文精神，優化了舊廠房自行改造條件，明確：獨立分散、未納入成片連片收儲范圍、控制性詳細規劃為非居住用地（保障性住房除外）的國有土地舊廠房可優先申請自行改造。

對于國有土地舊廠房多宗地塊打包改造方式，《實施意見》做了具體規定：

屬于同一企業集團、涉及多宗國有土地上舊廠房改造的（總用地面積不低于12萬平方米），可整體策劃改造，應將不少于42.5%的權屬用地面積交由政府收回，按同地段毛容積率2.0商業市場評估價的40%實施補償；剩余非商品住宅規劃用地可以協議出讓、自行改造。自行改造地塊非住宅規劃權益建筑面積分不同區域差別化計算。

看點3：鼓勵150畝以上集體土地舊廠房自行改造

鼓勵150畝以上集體土地舊廠房自行改造。由區政府統一招商、用于產業發展的成片連片集體舊廠房、村級工業園，可單獨改造：

一是集體用地轉為國有用地的，參照國有土地舊廠房政策實施改造。

二是保留集體用地性質的，按照控規要求用作產業發展。若村社有留用地指標的，應以經營性用地面積30%為上限按1：1優先抵扣。

對于150畝以下集體土地舊廠房自行改造利益分配，《實施意見》明確，用地面積低于150畝、不納入舊村全面改造和微改造的集體舊廠房、村級工業園區可單獨改造：有合法用地手續的用地，按現狀用地面積和毛容積率1.8計算權益建筑面積，由村集體經濟組織自行改造。

看點4：舊村改造需經80%村民表決通過

《實施意見》對復建安置量進行了科學核定。按合法建筑面積1∶1核定集體經濟組織物業復建總量。對2007年6月30日之前建設的歷史集體經濟物業，已完善歷史用地手續的，可按照保障改造后物業收入不降低原則折算準予復建的總量。村民房屋符合歷史用地條件的，按照相關政策納入改造成本；不符合歷史用地條件的，由區政府結合本區實際，研究具體認定標準，符合標準的，納入改造成本。

《實施意見》提出，舊村莊改造實施方案由村民代表表決通過后，提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過并批復后3年內由全體村民（改制居民、祖屋權屬人）80%表決通過的，批復生效實施。

看點5：促進成片連片改造按時交儲獎勵10%

為做好城市更新土地整備，整合低效存量分散用地資源，加強政府土地收儲，推進成片連片改造，《實施意見》優化了政府收儲補償標準。

《實施意見》為鼓勵土地權屬人交地收儲，基本按照政府與土地權屬人5：5的思路分配土地增值收益（按時交儲獎勵10%）。

國有土地舊廠房權屬人申請政府收回的，采取一口價方式補償，按毛容積率2.0商業市場評估價40%計算補償款（不再享受政府收儲獎勵）。

《實施意見》提出多種土地整備方式。同時也明確了政府收儲獎勵機制。

看點6：年度土地利用計劃要保障城市更新項目

為促進事權下放，管理重心下移，推進“放管服”結合，《實施意見》優化控規調整流程，簡化審批流程，強化激勵約束。市城市規劃委員會下設城市更新委員會，負責審議城市更新片區（項目）的控制性詳細規劃調整方案。納入城市更新年度計劃的項目，可同步啟動控規調整。

對更新控規調整流程進行優化，將城市更新“1+3”政策片區（項目）控規調整需要組織兩輪編制、8個環節，簡化為片區策劃方案與控規調整方案同步編制、5個環節。

為調動區的積極性，市發改、國規、建設等部門同步將涉及城市更新項目批后實施的立項、規劃、國土等行政審批事權下放區政府。

加強監督考評。包括納入城市更新計劃的項目涉及使用新增建設用地指標的，市國土規劃部門在年度土地利用計劃中予以保障等。