買房？不買房？關于近期樓市的幾個問題一定要清楚！

當前房地產(chǎn)市場自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點城市周邊，部分城市潛在風險也在增加。此外，銀行間流動性趨緊將對房地產(chǎn)市場資金面帶來較大影響。

開年各地樓市遇冷在預料之中

數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)期間，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)低迷。春節(jié)是合家團聚的日子，成交量較之春節(jié)前下降也比較正常。財經(jīng)評論員馬光遠認為，各地樓市遇冷是預料之中的，是房地產(chǎn)市場自身在經(jīng)歷2016年的瘋狂上漲之后的自然調整。

房地產(chǎn)泡沫仍然在積累

未來房地產(chǎn)市場何去何從？中央經(jīng)濟工作會議提出，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

應該看到，當前我國房地產(chǎn)市場自身矛盾并沒有解決，泡沫還在積累，熱點城市周邊，特別是珠三角、長三角、環(huán)北京地區(qū)，部分城市潛在風險也在增加。

還有一些城市隨著市場回暖，銷售加快，供求關系快速變化，相關政策沒有及時調整，房價上漲明顯，投資投機性購房炒高了房價，積累了風險，違背了住房的居住屬性，也影響了自住購房需求。

應該警惕的是，房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟失衡，資金過度流入會導致房地產(chǎn)風險進一步積累。

中國的房地產(chǎn)市場正在進入一個新的階段，方方面面的條件也在發(fā)生變化。國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長王微認為，房地產(chǎn)市場條件正在發(fā)生變化，比如金融條件，過去房地產(chǎn)金融相關制度的形成，跟培育房地產(chǎn)市場、促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展相關聯(lián)。

比如，房地產(chǎn)預售制，實際上是給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了很寬松的融資環(huán)境。現(xiàn)在中國金融市場已經(jīng)比較發(fā)達，在融資環(huán)境越來越寬松的條件下，這樣的住房金融制度跟未來的發(fā)展是不是相適應，都是目前面臨的新課題。

房地產(chǎn)信貸利率或走高

房地產(chǎn)市場的走勢歷來與貨幣政策密切相關。最近央行全線上調逆回購中標利率10個基點，同日開展的SLF（常備借貸便利）利率也全線上調，貨幣政策的變化是否會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響？

中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼認為，近期貨幣政策的一系列變化，將會從兩個方面對房地產(chǎn)市場帶來影響。

首先，房地產(chǎn)信貸利率可能走高。央行貨幣市場操作利率的上調會影響銀行資金成本，但是否會進一步向存貸款基準利率傳導需要觀察，也并非一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)信貸利率之上。但自去年10月份以來，房地產(chǎn)調控趨嚴加大了銀行市場風險和政策風險。

在資金成本提高和外部風險加大的雙重壓力下，銀行確有可能通過價格手段來防控風險。房地產(chǎn)利率的提高有助于擠掉投資性、投機性的購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響。商業(yè)銀行應在貫徹落實國家對房地產(chǎn)宏觀調控的基礎上，實行差別化住房信貸政策，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

其次，房地產(chǎn)市場的資金面將趨緊。在“穩(wěn)健中性”的基調下，雖然央行尚未調整基準利率，但貨幣政策收緊的信號已較為明確。央行通過價格手段，提前釋放收緊信號，引導市場預期。

目前來看，雖然持續(xù)、大幅度地全面加息尚缺乏經(jīng)濟基本面的支持，但貨幣政策的階段性、漸進式收緊，已是大概率事件。我國房地產(chǎn)行業(yè)是高杠桿行業(yè)，資金是行業(yè)的血脈，銀行信貸又是資金的主要來源。銀行間流動性趨緊將對房地產(chǎn)市場資金面帶來較大影響。

去庫存仍然是今年的主題

2017年，堅定不移推進三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存，仍將是房地產(chǎn)市場上的主題。我國將繼續(xù)通過鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民等群體在城鎮(zhèn)購房，推進棚改貨幣化安置等多途徑化解庫存，鼓勵地方出臺去庫存的有效政策措施。

國土部：城市居民不得到農(nóng)村購買宅基地，不予登記

國土資源部副部長趙龍2月9日回應“1999年后城鎮(zhèn)居民使用的宅基地不再給予確權登記”時表示，目前情況下，還是要維持農(nóng)村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和集體組織成員內部之間的流轉，城里人特別是工商資本是不能夠進入到農(nóng)村進行宅基地的交易和買賣的。

國務院新聞辦公9日舉行新聞發(fā)布會，在發(fā)布會上，有記者問國土資源部副部長趙龍：有消息說1999年后城鎮(zhèn)居民使用的宅基地不再給予確權登記，請問這個政策的背景是什么，會有比較大的阻力嗎？

關于城鎮(zhèn)居民的宅基地不予發(fā)證，趙龍澄清說，宅基地是農(nóng)民的基本福利制度，它是有特定對象的，它的對象就是農(nóng)村集體組織的成員，所以說城里人是不應該得到農(nóng)村宅基地的。為了維護農(nóng)民的居住條件和居住安全，國家嚴格限制宅基地在非集體經(jīng)濟成員之間的流動。

趙龍表示，不予登記宅基地，是因為國家有規(guī)定，城市居民不得到農(nóng)村購買宅基地，這是有嚴格要求的。

趙龍介紹，按照法律和登記規(guī)則，城市居民是拿不到合法的產(chǎn)權。當然，國家現(xiàn)在也正在推進“三項改革”的試點，包括土地征收、農(nóng)村集體建設用地的流轉和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集體組織成員之間或者是能不能在更大范圍之間進行流動，正在研究。

“但是最后也需要通過法律的形式把它確定下來。”趙龍說。

趙龍表示，在目前的情況下，還是要維持農(nóng)村宅基地必須是集體組織成員內部的一種分配和集體組織成員內部之間的流轉，城里人特別是工商資本是不能夠進入到農(nóng)村進行宅基地的交易和買賣的。

馬光遠：房貸收緊透露出什么信號？

多家媒體報道，京滬等地房貸政策開始收緊。媒體報道的北京房貸新政的基本內容一是提高了基準利率，房貸利率不低于基準利率9折；二是縮短了二套房的貸款期限，自2月8日起網(wǎng)簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年等。而上海一些銀行為了緩解房貸余額壓力，鼓勵客戶提前還貸，市場上已經(jīng)很難尋覓9折以下的房貸。

對于京滬等熱點城市收緊房貸，我一點都不奇怪，奇怪地是，為什么現(xiàn)在才收緊。在去年量價齊增，房地產(chǎn)市場大熱的時候，房貸利率打折本身就很奇怪，取消打折是遲早的。只是在2017年房地產(chǎn)政策風聲鶴唳的時候收緊，就成了外界猜測房地產(chǎn)政策繼續(xù)加碼的由頭。

首先需要指出的是，京滬收緊房貸，最重要的信號絕對不是政策加碼，繼續(xù)對房地產(chǎn)市場施壓。我在之前很多文章中多次分析，2017年中國經(jīng)濟的日子仍然不好過，在房地產(chǎn)經(jīng)歷狂熱后必然調整的情況下，目前的政策力度已經(jīng)足夠大，只要執(zhí)行到位，并配之以長效機制的慢慢完善，房價上漲的預期自然逆轉。在3月份之前，房地產(chǎn)處于自然淡季，并沒有出現(xiàn)明顯反彈的情況下，加碼政策沒有太大的必要和意義。

但是，在這個時候出臺收緊房貸的政策，也不能完全認為和政策信號無關。盡管在每一次房地產(chǎn)經(jīng)歷一個大的上漲周期之后，為了抑制風險，房貸政策都會出現(xiàn)收緊。商業(yè)銀行在這個時候收緊房貸，一方面說明他們對未來市場的風險預判在提升，另一方面，對未來整個房地產(chǎn)的走勢并不樂觀。取消9折利率優(yōu)惠政策，相當于一次加息，而縮短二套房貸的期限或者鼓勵客戶還貸，除了減少房貸余額，也是基于風險的考慮。所以，就金融機構的態(tài)度而言，2017年整個房貸市場出現(xiàn)2016年那樣的井噴狀況的概率幾乎為零。

2016年是中國房地產(chǎn)信貸史上最驚人的一年，央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬億元，同比大幅增長57.9%，占新增人民幣貸款比重高達45%，較2015年底的31%提升14個百分點。其中新增個人住房貸款更是高達4.96萬億元，占新增房地產(chǎn)貸款比重為87%，占新增人民幣貸款比重為39%，較2015年底的23%提升近17個百分點。個人購房貸款余額19.14 萬億元，同比增長35%。

大家應該記得，去年下半年以來，每月新增貸款，70%以上都是居民購房貸款。在去年下半年，投資投機性購房已經(jīng)成為主流的情況下，金融機構應該及時取消房貸折扣。在現(xiàn)在取消，其實已經(jīng)有點晚。

其次，對于這次京滬等熱點城市收緊房貸，還應該站在2017年中國經(jīng)濟總體環(huán)境，以及全球貨幣政策出現(xiàn)明顯轉折的大背景下來理解。去年年底的中央經(jīng)濟工作會議，多次提及要防范風險，將防風險提高至前所未有的高度，特別是杠桿風險和債務風險，更是成為重中之重。

貨幣政策的重心已經(jīng)從“穩(wěn)增長”讓位于“防風險”，提出“貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應貨幣供應方式新變化，調節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導渠道和機制，維護流動性基本穩(wěn)定。要在增強匯率彈性的同時，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要把防控金融風險放到更加重要的位置，下決心處置一批風險點，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險。”強調防控資產(chǎn)價格泡沫，意味著今年二套以上的房貸政策肯定會再次加碼收緊，這是符合貨幣政策收緊，以及中國經(jīng)濟防風險的內在邏輯的。

對于中國房地產(chǎn)市場的參與者而言，筆者認為猜測政策是沒有太大的意義的。2017年房地產(chǎn)政策非常清楚明白：明確不希望投資投機性購房拉動房價繼續(xù)上漲，另一方面，也不希望房地產(chǎn)出現(xiàn)“大落”。政策本身我認為是比較溫和的，最大的執(zhí)行方向應該是聽任市場自然調整，釋放風險，而不是以野蠻粗暴的方式解決高杠桿問題，這不符合2017年“穩(wěn)”的總基調和大邏輯。

但是，也應該看到，中國的貨幣政策受制于中國經(jīng)濟面臨的復雜形勢，深陷囚徒困境的多難局面中：要解決人民幣貶值和資本外逃問題，必須加息，但一旦加息，對中國經(jīng)濟特別是實體經(jīng)濟自身的復蘇極為不利；但如果不加息，資本流出和資產(chǎn)價格泡沫的問題都難以解決。

過去多年，中國貨幣政策的最大問題就是“求全責備”，什么都想要，又不想承擔負面的結果，導致貨幣政策猶豫搖擺，現(xiàn)在，面臨房價泡沫、人民幣貶值以及資本流出的狀況，更是難上加難，很難從容應對，所以只能以偷偷摸摸的方式來加息，當外界明確解讀為“加息”之后，又擔心市場受不了趕快否認，央行是夠不容易的。這種狀況估計會貫穿2017年的始終。但是，大家記住，高層是絕對沒有勇氣主動捅破房地產(chǎn)泡沫的，這樣做風險很大，而且難以控制。

房地產(chǎn)行業(yè)如何應對呢？關于房價的走勢，我在最近的文章中已經(jīng)分析，不再贅述。購房者可以做為參考。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，過去我更多的分析城市之間的分化，對于企業(yè)之間的分化闡述不多。但我一直在講三個“20%”，20%的開發(fā)商，20%的城市，20%的樓盤。在房價快速上漲的周期結束之后，開發(fā)商的分化是必然的，20%的開發(fā)商有可能抓住行業(yè)調整的機會，完成產(chǎn)業(yè)模式的重塑，重新規(guī)劃行業(yè)的玩法和利潤鏈條，剩下80%的開發(fā)商，一定會在未來的行業(yè)調整中退出或者死去。

每一次房地產(chǎn)小周期的調整，都是中國房地產(chǎn)企業(yè)重新做人，反思調整的機會，只是，很多開發(fā)商經(jīng)過了過去近20年的超級繁榮之后，已經(jīng)喪失了反思和涅槃的能力，抓不住化蝶的機會。所以只能平庸，寄希望于政策的再一次回暖。