試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響

曾艷梅

摘要：營改增是我國改革稅收體制、促進稅負公平、合理減輕企業負擔、推動經濟健康發展的重大舉措。“營改增”能夠實現企業整體結構性減負，更好更快地發展。本文從“營改增”后對企業財務管理的影響，以房地產企業為例，提出幾點具體策略和建議以供參考。

關鍵詞：營改增；財務管理；房地產；影響

“營改增”政策實施后，截止2016年，納入“營改增”政策的行業人員反映，企業的實際稅收負擔有所降低，房地產企業是納稅大會，涉及的上下游企業眾多，“營改增”政策的實施對房地產企業的影響巨大。

一、“營改增”對房地產企業財務管理的影響

（一）營改增對房地產企業稅負的影響

國家實行“營改增”政策，目的是降低企業的稅收負擔，使企業健康穩定向前發展，但“營改增”政策實施后，房地產企業的增值稅擁有抵扣功能，反而使得房地產企業的稅收負擔增加了不少，雖然增加的幅度并不高。不過，“營改增”政策才剛剛實行，正常還有需要不完善的地方，國家和根據房地產以及整天企業鏈條的特點，逐步完善，房地產企業的稅收負擔會得到進一步減輕。

（二）營改增對房地產企業成本的影響

建筑安裝成本是房地產開發公司成本的核心部分。建筑安裝成本由房地產開發公司支付給建筑施工安裝單位的費用。“營改增”正常實施后，建筑施工安裝單位也是政策的重點針對企業，其稅率增加到11%，稅收負擔有不降反升。由于建筑施工安裝單位與建筑施工安裝之間的合作關系，房地產開發企業稅收負擔也會不降反升。

（三）營改增對企業財務管理的影響

1.對房地產企業資產負債表的影響

“營改增”之后，資產負債表上的另一明顯變化是流動資產同流動負債之間的比例提高了。從長遠的角度來看，“營改增”之后，會促進投資規模的擴大，從而在一定程度上影響企業的資產、負債

總額。

2.對房地產企業利潤表的影響

“營改增”之后，企業營業稅金及附加金額會降低，成本費用減少，利潤上升。從長期來看，“營改增”會幫助企業降低稅負壓力，鼓勵企業擴大投資規模。“營改增”之前，企業財務報表上的營業收入是含稅收入。“營改增”之后，反映的則是不含增值稅的收入，利潤規模也可能會增加。鑒于此，在進行利潤表的分析時，需要從成本、利潤角度出發，深入分析“營改增”所帶來的變化。

二、“營改增”后房地產企業財務管理應對的具體策略

（一）強化內部控制，篩選合作伙伴，加強對供應商的管理

營改增后，依據現行稅法規定，一般納稅人當期應納增值稅依據“銷項稅額一進項稅額”計算得出，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合國家稅務總局、法律、行政法規等有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此房地產企業應該切實重視進項稅發票憑證的管理，及時取得并收集好可以抵扣的專用發票，例如盡量選擇具有一般納稅人身份的企業作為供應商，此外，房地產企業還應加強專用發票的認證管理，在稅法規定期限內進行認證抵扣，以免超過期限而無法抵扣增值稅進項稅額。

（二）加強企業財務團隊的建設，提高專業技能和知識水平

新時期，企業財務團隊的建設至關重要，財務會計人員需要盡可能提高自身的專業技能與知識水平，適應“營改增”政策，理解，認識并充分把握“營改增”政策。對企業財務會計人員需要加強針對“營改增”政策的專題培訓，重點講解“營改增”政策前后的各種會計核算方式的不同，并建立模擬操作系統，讓財務會計人員在模擬操作系統上面處理，及時發現問題，糾正錯誤，提高財務會計人員的水平。

（三）優化稅收籌劃工作將“營改增”作為提高企業競爭力的契機

1.房地產銷售業務籌劃

房地產公司銷售民用住房或者商業住宅，銷售方式可以多元化，采用分期付款的方式，降低房地產企業當前的稅收負擔，把資金的時間價值最優化。“營改增”政策實施后，房地產企業應該充分按照政策執行，在銷售業務這一領域，做到銷售業務獸獸籌劃，為房地產企業降低稅負。

2.優惠政策稅收籌劃

國家給予房地產企業的優惠稅收政策可以繼續保持，房地產企業應該充分解讀“營改增”的過渡政策，探討國家對于房地產企業的稅收減免條款，做好房地產企業優惠政策的隨手籌劃工作。

3.納稅申報籌劃

房地產企業銷售規模很大，是納稅大戶。在房地產企業納稅申報過程中，房地產企業會計人員，需要在國家政策的允許下，比較不同納稅申報的稅額，在不偷稅漏稅的前提下，盡量降低房地產企業的納稅額度，做出對公司最有利的，最合理的納稅方案。

三、小結

營改增政策的落實，會逐步調整我國的產業框架，使我國經濟更具活力。開展此項政策后，不僅對避免雙重征稅，加強公司的競爭力，推動社會專業化分工，對三次產業融合等方面有著極大的促進作用；還有利于減少公司稅負，推動小微公司前進，帶動擴大就業；會促進產業結構升級，促使更多的資金投入到科研之中，使我國經濟平穩快速發展。

參考文獻：

[1]王駿.試論如何加強房地產企業全面預算管理[J].財會學習，2016（14）.

[2]張院利. 試析房地產企業營改增后財務管理出現的新問題及對策[J].財會學習，2016（14）.

[3]張志強，楊愛義. 淺析“營改增”對于房地產企業的稅負影響[J].財會學習，2016（14）.

（作者單位：江西聯晟投資發展有限公司）