中小商業地產企業會計核算應關注的問題

陳麗娜

摘 要：在實施限購政策及經濟增速放緩情況下，地產行業增速明顯放緩，對地產企業帶來了一定的挑戰，特別是對資金實力較弱的中小地產企業更是嚴峻挑戰。本文通過分析中小地產企業的生存現狀和會計核算中注意的問題，著重闡述會計核算過程中應采取的相應措施，以便促進中小地產企業管理水平的提升。

關鍵詞：中小商業地產；稅費；會計核算；問題

一、引言

會計工作一般是對企業收入、成本支出等資金流方面進行統計、整理，以便對企業整體運營情況進行有效控制。隨著我國商品房建設庫存量加大以及房價的不斷攀升，我國各地城市出臺限購政策，房地產行業形勢日趨嚴峻，按部就班的會計工作已經無法滿足企業運營需要。中小型商業房地產企業因其自身抗風險能力較弱，會計人員更應對房地產發展形勢有清醒認識，為企業建設項目的整體規劃做出相應貢獻。

二、中小商業地產企業生存現狀

隨著我國對房地產行業調控力度逐漸加大以及各房地產企業之間競爭愈加激烈，中小商業房地產企業夾縫中求生存，采取多種途徑謀求發展。目前主要面臨兩方面影響，一是外部環境限購政策帶來的成交量下行壓力；另一方面是房地產建設當中的土地價格、稅費、規費等導致的成本提高。國家宏觀調控實行限購政策是基于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以便促進房地產市場平穩健康發展，市場環境的改變很大程度降低了中小商業地產資金回流速度，資金鏈十分緊張。房地產企業從購買土地至銷售環節所繳納的稅費和收費繁多，企業取得土地后需要交納地價款、國土出讓金、土地使用稅、契稅等，項目建成完工后要交納房產稅等，項目銷售時要交納土地增值稅、營業稅、城建稅以及其他附加地方稅。除了以上這些還有企業運營中還交納企業所得稅和員工個人所得稅，以上各種稅收項目中還有一部分要求預交，這些費用對于資金實力相對薄弱的中小地產企業來說具有很大難度。

三、中小地產企業會計核算中的問題及分析

1.影響因素較多

房地產投資規模大，所受影響因素較多，屬于高風險資金密集型行業。在開發過程中地價和建安成本投入較大，且存在一定時間內不動工將會被收回所賣土地的風險。初期出于看好市場未來發展空間前提下高價競標購得土地，但商品房銷售價格和銷售量由市場來決定，而土地不能自由買賣，在地價和建安成本控制下只有推高房價才能獲得利潤，一旦出現價格向下波動，中小地產企業很容易出現虧損。

2.投入成本較大

企業生產過程中除了土地及建安成本外，維持企業運營費用也很高，例如人員工資、廣告宣傳費用、企業管理費用等，這些費用占總投資比例也很大。項目建設主體工程完畢后，房地產商一般需要投入一部分資金對房子進行簡單裝飾，為銷售工作提供有力支持。但經常出現房子裝飾后，銷售量始終停滯不前，導致部分裝飾資金無法及時回籠。這將會給中小地產企業帶來極大壓力。為了有利于營銷順利，一般還要加大宣傳力度來吸引客戶，也會增加大投入成本。

3.稅費、規費變動影響

對于地產行業來說稅費是重點關注環節，通過競拍獲得土地使用權后，土地出讓金、契稅等費用與土地成交價有關，近些年來土地成交價格不斷攀升。國家對土地資源控制愈發嚴格，供應逐漸減少，也導致了土地價格逐漸攀升，土地成交價格的上漲致使所繳納契稅、規費等也隨之上漲。項目建成后，受到限購政策影響，成交量不斷萎縮，大部分資金回流速度較慢，而中小地產企業資金儲備有限，不斷增加的稅費也造成資金儲備緊張。

四、中小商業地產企業會計核算中的應對措施

1.企業收入計數適時延后

房地產企業所交納稅費、規費中大部分與企業收入密切相關，一般可以通過調節收入水平、延遲收入計數以及合法前提下減少一部分收入統計等方式來延后交稅或是降低交稅額。這些方式需要企業會計與銷售部分保持密切溝通，采取對企業收入時間和額度上調整與稅費差值，盡可能促進企業利潤最大化。會計核算工作中，應充分了解國家相關政策，例如部分房產轉移時，國家政策規定與房地產銷售執行相同規定，企業所取得收入與同時間段內同類房地產收入等同。因此，企業可以根據此項條款適當調整銷售價格確認收入，這樣可以適當降低稅費交納數額。會計應與銷售部門進行協商將視同銷售房產項目收入推遲到項目清算時再確認，這樣可以有效延遲企業營業稅、企業所得稅的交納時間，有利于企業資金在較為寬松環境下安全使用。視同銷售項目計算收入時可以按照收入計算稅費，這樣可以降低計算收入額，節約部分稅費支出。

2.采取分類核算收入方法

商業地產項目中會包括不同的種類，例如購物中心、寫字樓、商鋪、停車場、商住兩用樓以及特殊商業等，通常情況下會計對收入核算按照不同種類形態分類進行核算。對不同稅費可以清晰的進行核算，在分類之后，可以有針對性對相關增值項目重點核算。對增值項目的分類需要認真分析，加以重視，例如可以將裝修收入與房款收入分開核算，一方面這樣可以避免增值額過度增長，迫使項目增值率擴大，防止最后計算土地增值稅時多交稅現象出現；另一方面有利于項目一旦出現質量或安全問題，裝修與房屋之間的問題不會相互影響，促進房子及時交付使用。需要注意的是進行分類核算時，需要依照我國稅務方面的相關規定來執行，嚴謹做到科學分析成本與銷售收入的校對。再有房地產企業銷售過程中會加大對購房者的回饋活動，等同于裝修與房價合并計算。另外土地增值稅中開發商如果還沒有取得利息證明，房產項目開發費用是根據該項目投入成本以及土地成本來核算，也就是投入成本越高，開發費用也就越高，這時應把裝修成本計入到建設成本當中，通過此種計算方法地產商可以降低土地增值稅交稅稅額。

3.權責發生制核算項目開發成本

在房地產企業開發過程中，土地增值稅和企業所得稅交納負擔最重，我國政府稅務部門也在這兩項稅費征收中給予企業積極影響，這兩項交納稅費與企業收入和項目開發成本緊密聯系。項目收入一般隨著市場房價水平波動，影響因素較多，判斷難度大，因此項目開發成本的大小對稅費影響重大，應加以重視。會計核算項目開發費用過程中應結合當下市場，仔細研究稅法，確保項目成本規劃在可行基礎上。項目開發到房屋銷售直至交付到客戶過程中，通常會涉及到多家單位，包括建筑公司、材料供應商、各施工隊等，而稅務機關做不到對每家單位都核實收入情況，因此只能對房地產企業進行征收。這時會計核算開發成本應進行合理分類，使用權責發生制進行核算。權責發生制是指確認支出、收入基礎上，通過對實際權利或義務的已經發生作為評判標準，對權利與義務的實際發生來決定企業收入費用的歸屬單位。土地增值稅征收規定中明確規定房地產開發的成本費用與取得金融機構的相關證明有密切關系。實際當中中小商業房地產企業獲取銀行貸款機率較小，因此開發費用扣除土地使用支出費用以及項目開發建設成本來決定，通過以上分析會記核算應以權責發生制為原則，盡可能減少土地增值稅額度。

五、總結

中小商業地產企雖然具有了一定的經濟實力，但與其他大中型企業相比較還處于弱勢地位，所承受風險能力較低，因此中小型商業地產企業更應結合自身條件，加強對國家稅收政策法規的學習力度，逐漸提高會計人員水平，通過運用科學、合理方式嚴謹核算，盡可能保證資金充裕度，提高自身企業自身競爭力。

參考文獻：

[1]李映蘭.中小房地產企業會計核算應關注的問題[J].理論月刊，2009，02：167-169.

[2]王津麗.中小企業會計核算存在問題及對策研究[J].經濟師，2011，04：162-163.

[3]袁靈紅.房地產企業會計成本核算常見問題分析[J].現代商業，2011，20：246-247.