我國商業不動產資產證券化模式的應用

周旺　陳柳英

摘要：我國經濟市場的快速增長與金融發展有著密不可分的聯系，房地產行業的快速崛起進一步融合了這兩者的關系。如今房地產已經結束了自身發展的黃金十年，即將進入“休眠期”，行業的競爭壓力與日俱增，對于現金流流動較弱，資金周轉緩慢的房地產而言，迫切需要進行金融創新改革，商業房地產輕資產化的模式便應運而生。基于此，本文首先通過了解我國資產證券化發展特性，然后對商業不動產發展現狀進行探討，最后闡明了商業不動產資產證券化使用意義。

關鍵詞：商業不動產；輕資產；金融創新改革

0.前言

隨著我國經濟市場的快速發展以及房地產行業競爭壓力的加大，我國商業房地產開發商需盡快順應國家政策改變傳統的經營模式，由原本的對外銷售轉而擴大對內營運管理，并通過資產證券化和表外基金等方式推動商業不動產的輕資產化模式形成。也正是由于金融環境的變化，國家對于住宅地產的宏觀調控，使利率不斷下行，優質資產的供給不足等因素迫使投資者無法最大化的滿足房地產商的需求。因此權衡市場供給與需求之間的張力和吸附力，改變市場‘資產荒過度化的出現，推行發展金融產品的改革尤為重要，以縱向的多投資屬性和橫向的極大市場容量相結合為基準，既要保證基礎資產的必要收益率，又要降低不同投資者的綜合風險，而這種創新改革則為不動產的資產證券化。

1.資產證券化發展特性

我國的商業地產相對于其他行業進入證券市場的門檻較高，手續費過重，對于股權化籌資方式阻力較大，而傳統的商業模式經營主要通過凈資產收益率（ROE）體現，而高ROE會體現較高的財務杠桿，因此債務籌資不宜過大，若企業經營不善，過度化的資產直接導致負債率過高，加大了財務和經營風險。一種低成本，長期使用的資金運行模式將作為商業地產商的需求渴望。

在我國資產證券化可以將傳統意義上的運營的模式進行轉變，從資產原本的持有經營到證券化的經營退出。主要通過基金作為表外業務持有，利用REITs來實現所有者權益，最終達到上市退出，從而進一步控制了資本成本率，改善了經營狀況。幫助企業最大化地調整資產結構，增大信用評級，提高融資效率。

2.商業不動產發展現狀

我國的房地產在國家宏觀經濟政策的調控下，狂熱地產時代逐漸消退，從2016年下半年開始，國家一舉改革，對地產市場層層加碼，而對于商業不動產而言，雖投資出現上升，但由于整體實體經濟處于下行，增速放緩，導致商業地產去庫存壓力逐漸增大。

過度化的商業地產開發首先由我國快速升級的消費結構和產業結構引起，隨著人們消費水平的增加，商業地產需求量增加，引發地產開發過熱，也使得優質商業集群出現，特別是大型的購物中心，港口城市發展，帶了高投資回報率；其次，地方政府的大力引導，為增加城市建設和形象，招商引資，推動商業地產項目的開發；最后，商業化經營主體的不斷增加，以及開發商地產經營經驗日益成熟，對于國家政策的把控力度增強（如從2016年我國開始逐步實行的住宅限購），使得大量開發商主動從住宅地產轉向商業地產。

3.商業不動產資產證券化意義

（1）符合我國房地產業發展的客觀要求。由于房地產的資金回籠周期長，投資資金大，市場的流動性較差，因此房地產產業存在著投資風險集中化現象，而風險和利潤存在正相關的聯系，這必然使得地產價格抬升，支付能力下降，從而限制地產自身發展，不動產證券化能把巨額的不動產價值轉化為有價證券實施，快速籌資，分散投資機構風險。

（2）盤活金融市場。銀行作為主要的金融機構，起到融資中介的作用，而銀行的貸款來源主要依靠存款，不動產的證券化的持有，可以擴大銀行的資金來源，改善現有銀行資金存貸比不足現象，使得銀行的實有資金得到相應保證，從而盤活銀行，加大銀行綜合業務發展。

（3）引導居民資金分流，弱化證券風險。不動產證券化作為貨幣市場和資本市場發展的橋梁。資產證券化新金融產品（如CMBs和REITs）的出現，可以把流動性較差的不動產通過證券化，在資本市場進一步流通，使原本的積淀資本進行分化，充分改善資金的調配和利用，緩解市場通貨膨脹壓力，保證了合理化投資的結構和多元化的證券市場，減輕了證券市場的供給和需求壓力。

（4）能夠提高不動產市場公平性。我國不動產市場交易的運行機制很大程度上缺乏監管，投機風氣在房地產行業盛行，打亂了市場應有的良好運作平衡和秩序，無疑會加速市場的泡沫經濟和通貨膨脹的形成，而商業不動產資產證券化模式的運用能夠保證市場的公平性，它是一種完全將經營者和投資者分離的運營模式、一種完全由證券市場的專家管理的經營模式，確保商業不動產市場秩序的正常化。

（5）社會資源的再分配。能夠調動開發商對于商業不動產的社會資源的分配意愿，資產證券化模式的開展能夠弱化政府的主導性，讓商業資金的來源更為寬廣，這樣可以促使地產開發商更為有效地保證資金的快速調度，充分利用好社會資源。

（6）刺激輔助相關行業的發展。不動產資產證券化會進一步促使中介托管行業盛行，由于不動產資產證券化方式會委托專業租賃和管理業務，而這種業務投資的周期長，這不但可以使商業不動產不會因為地產炒作或資本虛化而帶來價格飛漲，也不會使得投資風險增大。而且這種良性循環營運可以帶動輔助行業的蓬勃發展。

4.結語

商業不動產證券化在我國穩步推進是金融創新的一大舉措。這種創新模式同傳統不動產投資方式相比，主要體現資本的低成本化、低風險性和高流動性的特點，使得商業地產在資產證券模式下能夠快速實現融資，并長久有效的吸引中、小投資者的投資，讓固定資產能夠在不動產市場和資本市場之間相互轉化成為可能，讓商業不動產資金急速回籠，增加了商業籌資渠道。但這種模式的拓展也需綜合考慮投資風險，結合美國“次貸危機”的經驗教訓，分散風險，穩固不動產的證券化模式。