加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的必由之路

高金勇

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)一向被認(rèn)為是高利潤(rùn)、高回報(bào)的行業(yè)。近幾年，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，沒有一個(gè)行業(yè)是穩(wěn)賺不賠的，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也在日益增加。本文擬對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理作一探討，供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)； 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避； 綜合管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是一個(gè)較長(zhǎng)周期的過程，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)性特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了項(xiàng)目過程的各種風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)充斥在每個(gè)過程（活動(dòng)）。項(xiàng)目建設(shè)的過程實(shí)際上就是風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的過程，而風(fēng)險(xiǎn)管理是靠企業(yè)的“團(tuán)隊(duì)”的力量，靠管理水平、管理經(jīng)驗(yàn)、職業(yè)道德和知識(shí)水平進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。

1 房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

1.1房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，風(fēng)險(xiǎn)因素眾多。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于開發(fā)商識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)，適應(yīng)現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)充滿變化和不確定性的環(huán)境，以保證項(xiàng)目開發(fā)的成功。

1.2風(fēng)險(xiǎn)管理的整體目標(biāo)在于以最少的成本實(shí)現(xiàn)最大的安全保障。通過有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取規(guī)避措施，可以避免因風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)事件造成的巨大損失，并在損失發(fā)生后盡可能多的獲得各種必要的資金補(bǔ)償，以保證企業(yè)的生存和經(jīng)濟(jì)效益。

1.3房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的本質(zhì)是對(duì)不確定性的管理。不確定性會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)帶來威脅，但同時(shí)也意味著機(jī)會(huì)，因此加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。

2開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容

2.1 合理界定項(xiàng)目覆蓋的范圍，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制，將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 合理確定項(xiàng)目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策，確定項(xiàng)目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 編制《項(xiàng)目管理規(guī)劃》，對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)影響因素進(jìn)行深入細(xì)致的識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法、措施，用《項(xiàng)目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)，指導(dǎo)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。

2.4 根據(jù)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的外部環(huán)境情況，堅(jiān)持“事前控制”、“事中控制”的原則，對(duì)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素，比照《項(xiàng)目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進(jìn)行適應(yīng)性、符合性識(shí)別、分析（評(píng)估或測(cè)算）、評(píng)價(jià)，實(shí)事求是地給予適當(dāng)?shù)亍⒑侠淼恼{(diào)整、優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)，擬訂應(yīng)對(duì)措施，設(shè)法消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，避免過程控制風(fēng)險(xiǎn)。

2.5 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理的計(jì)劃手段，把可以管理的風(fēng)險(xiǎn)分解到各個(gè)不同的過程，對(duì)計(jì)劃要求的基本目標(biāo)、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控。過程中，利用動(dòng)態(tài)管理，合理配備資源，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核、專業(yè)監(jiān)督的方法，減少項(xiàng)目執(zhí)行過程中不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成顯性風(fēng)險(xiǎn)的可能。

2.6 合理組織結(jié)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，理順管理關(guān)系、反饋關(guān)系，建立項(xiàng)目的溝通職能，在項(xiàng)目管理內(nèi)部以及與建設(shè)相關(guān)的各方接口，特別是在經(jīng)常出現(xiàn)誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。

2.7 加強(qiáng)合同契約的管理。及時(shí)溝通信息，消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響，圍繞項(xiàng)目的最大利益（計(jì)劃利潤(rùn)），按照不同階段的工作重點(diǎn)，按照合同約定內(nèi)容開展工作，避免沖突造成的履約風(fēng)險(xiǎn)，控制建設(shè)成本；利用現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已知風(fēng)險(xiǎn)通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進(jìn)行回避或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。

2.8 在項(xiàng)目?jī)?nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)，向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況，對(duì)預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和管理。

3 開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

3.1 建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時(shí)間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會(huì)從容、更周密，提供的決策依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。

3.2 合理配備具備基本崗位技能和知識(shí)的營(yíng)銷、開發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識(shí)能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)能力，培養(yǎng)知識(shí)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵(lì)、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。

3.3 由于決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識(shí)結(jié)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。

3.5 加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行法律法規(guī)和企業(yè)規(guī)章制度的學(xué)習(xí)，及時(shí)掌握國(guó)家及地方政府在本行業(yè)的部門規(guī)章、規(guī)范性文件、強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，了解政策規(guī)定，提高“違法、違規(guī)”行為的識(shí)別能力，規(guī)避“政策風(fēng)險(xiǎn)”，避免出現(xiàn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)（按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》處罰）。

3.6 加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標(biāo)過程中，準(zhǔn)確核定標(biāo)的，利用競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格、供求機(jī)制，合理制定工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全投標(biāo)的條件，為項(xiàng)目合同管理營(yíng)造工作質(zhì)量環(huán)境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)可管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合法的消除、緩和、轉(zhuǎn)移；在合同契約的履行過程中，合理應(yīng)用《合同法》、《建筑法》和其他法規(guī)規(guī)定，利用風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)、財(cái)務(wù)手段，將“承包商風(fēng)險(xiǎn)”、“業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)”、“供應(yīng)商風(fēng)險(xiǎn)”、“擔(dān)保方風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行有效的控制。決不允許在過程中因出現(xiàn)“違規(guī)”或“違約”現(xiàn)象而導(dǎo)致“意外”風(fēng)險(xiǎn)失控。

3.7 利用計(jì)劃管理、目標(biāo)管理、過程監(jiān)督、節(jié)點(diǎn)考核等技術(shù)手段，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理過程實(shí)施“事前”“事中”的有效控制。在編制計(jì)劃時(shí)，就對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在的種類、影響的范圍、時(shí)間、效果進(jìn)行識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)，按照一般規(guī)律制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分解風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)的措施、辦法；在實(shí)施過程中，就風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、不確定性、可變性、相對(duì)性、同利益的對(duì)稱性影響，加強(qiáng)計(jì)劃的監(jiān)督，按照目標(biāo)管理、節(jié)點(diǎn)考核的原則，及時(shí)組織實(shí)施效果的評(píng)價(jià)考核，用實(shí)事求是的態(tài)度，科學(xué)地調(diào)整計(jì)劃和應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)總結(jié)、關(guān)閉階段性管理目標(biāo)，是保證風(fēng)險(xiǎn)管理達(dá)到既定目標(biāo)的有效途徑。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)貫穿于各項(xiàng)業(yè)務(wù)的整個(gè)業(yè)務(wù)過程，包括事前、事中和事后，越早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、越早采取措施，則風(fēng)險(xiǎn)管理的成本就越低，給企業(yè)帶來的效益也就越大。

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