加強風險管理是房地產開發的必由之路

高金勇

摘要：房地產行業一向被認為是高利潤、高回報的行業。近幾年，隨著國民經濟的快速增長，我國的房地產業也呈現出良好的發展態勢。但是，在市場經濟條件下，沒有一個行業是穩賺不賠的，在房地產業高速發展的背后，其所帶來的開發風險也在日益增加。本文擬對房地產開發企業的風險管理作一探討，供參考。

關鍵詞：房地產開發； 風險規避； 綜合管理

房地產項目建設是一個較長周期的過程，項目的一次性、不可重復性特點和過程中太多的不確定因素，構成了項目過程的各種風險，風險充斥在每個過程（活動）。項目建設的過程實際上就是風險管理、規避風險的過程，而風險管理是靠企業的“團隊”的力量，靠管理水平、管理經驗、職業道德和知識水平進行的，每個風險的規避、緩和、轉移都是綜合管理的結果。

1 房地產開發風險管理的必要性

1.1房地產開發是一個動態的過程，風險因素眾多。加強風險管理有助于開發商識別風險，認清風險本質，適應現時房地產開發市場充滿變化和不確定性的環境，以保證項目開發的成功。

1.2風險管理的整體目標在于以最少的成本實現最大的安全保障。通過有效的風險管理，在風險發生前采取規避措施，可以避免因風險突發事件造成的巨大損失，并在損失發生后盡可能多的獲得各種必要的資金補償，以保證企業的生存和經濟效益。

1.3房地產開發風險管理的本質是對不確定性的管理。不確定性會給房地產開發帶來威脅，但同時也意味著機會，因此加強風險管理可以幫助企業發現新的機會。

2開發商風險管理的內容

2.1 合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。

2.2 合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。

2.3 編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規律拿出解決問題、規避風險的方法、措施，用《項目管理規劃》指導項目建設，指導項目的計劃管理。

2.4 根據實現目標的外部環境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照《項目管理規劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當地、合理的調整、優化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。

2.5 強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監控。過程中，利用動態管理，合理配備資源，按照目標管理、節點考核、專業監督的方法，減少項目執行過程中不確定因素導致的風險，規避潛在風險轉化成顯性風險的可能。

2.6 合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。

2.7 加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現行相關法律法規，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉移。

2.8 在項目內部加強實施行為的監督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監督和計劃實施的專業監督，強化企業規章制度、工作標準、工作流程的執行情況監督，對計劃執行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據，向計劃實施層提示計劃執行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。

3 開發商規避風險的對策

3.1 建立或附設企業經常性信息收集和處理機構，研究國家和區域經濟政策、行業政策，為企業經營決策提供準確依據。合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時間管理象限里，開展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會從容、更周密，提供的決策依據會更科學，規避決策依據錯誤造成風險的能力會更強。

3.2 合理配備具備基本崗位技能和知識的營銷、開發、技術工作人員，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力，培養知識面寬、具有科學態度又有主動工作熱情的“研發”隊伍，結合企業文化建設，結合企業規章制度制定，用支持、鼓勵、監督、檢查、改進等方法，把企業產品的研發作為“龍頭”對待。

3.3 由于決策失誤所造成“決策風險后果”的嚴重性，企業決策層必須有合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，必須具備一定的本行業專業、綜合知識和風險識別、判斷、處理能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，熟悉行業工作的基本規律，了解國家及地方政府相關行政主管部門頒布的法律法規、規范性文件規定。

3.5 加強企業從業人員的現行法律法規和企業規章制度的學習，及時掌握國家及地方政府在本行業的部門規章、規范性文件、強制性標準，了解政策規定，提高“違法、違規”行為的識別能力，規避“政策風險”，避免出現投機風險、政府風險（按照《建設工程質量管理條例》處罰）。

3.6 加強項目的招標管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招標過程中，準確核定標的，利用競爭、價格、供求機制，合理制定工期、質量、造價、安全投標的條件，為項目合同管理營造工作質量環境；在合同契約簽訂的過程中，善于利用法律法規的規定，對可管理風險進行合法的消除、緩和、轉移；在合同契約的履行過程中，合理應用《合同法》、《建筑法》和其他法規規定，利用風險管理技術、財務手段，將“承包商風險”、“業主風險”、“供應商風險”、“擔保方風險”進行有效的控制。決不允許在過程中因出現“違規”或“違約”現象而導致“意外”風險失控。

3.7 利用計劃管理、目標管理、過程監督、節點考核等技術手段，對風險管理過程實施“事前”“事中”的有效控制。在編制計劃時，就對風險存在的種類、影響的范圍、時間、效果進行識別、分析、評價，按照一般規律制定規避風險、分解風險、控制風險的措施、辦法；在實施過程中，就風險的客觀性、不確定性、可變性、相對性、同利益的對稱性影響，加強計劃的監督，按照目標管理、節點考核的原則，及時組織實施效果的評價考核，用實事求是的態度，科學地調整計劃和應對措施，及時總結、關閉階段性管理目標，是保證風險管理達到既定目標的有效途徑。

總之，房地產開發風險管理應貫穿于各項業務的整個業務過程，包括事前、事中和事后，越早發現風險、越早采取措施，則風險管理的成本就越低，給企業帶來的效益也就越大。

參考文獻：

[1] 趙世強.房地產開發風險管理[M].北京：中國建材工業出版社，2003.

[2] 劉文芳.房地產開發項目風險管理分析[J].中國外資.2011.（12）