克拉瑪依市城鎮居民家庭住房負擔能力研究

高佳琦

[提要] 在目前經濟穩增長基調下，房地產業仍是國民經濟支柱產業，將在推動經濟增長與轉型升級中繼續發揮重要作用。“十三五”規劃建議指出，到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番。在此目標下，房地產行業將繼續發揮規模優勢、聯動優勢，為未來五年經濟發展提供重要動力。新形勢下，克拉瑪依市居民的收入對住房價格的負擔能力如何，如何更好地解決居民住房問題，仍是政府亟待解決的問題之一。

關鍵詞：克拉瑪依；城鎮居民；住房負擔

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年5月9日

一、克拉瑪依市經濟社會發展基本概況

克拉瑪依是新疆維吾爾自治區下轄的地級市，是國家重要的石油石化基地、新疆重點建設的新型工業化城市，克拉瑪依地處準噶爾盆地西北緣，歐亞大陸的中心區域——泛中亞地區的中心區，是世界石油石化產業的聚集區，油氣資源儲量占全世界的近80%。

克拉瑪依市依托石油產業，經濟總量增長迅速。改革開放后，市場經濟的快速發展，全市形成了以石油產業為主導，各產業穩步、全方位發展的市場經濟體系。2015年克拉瑪依實現生產總值670.1億元，較上年增長0.5%（按可比價計算，下同）。其中，第一產業增加值5.1億元，增長2.5%；第二產業增加值452.3億元，下降1.4%；第三產業增加值212.6億元，增長7.0%。三次產業結構比例為：0.76∶67.51∶31.73。

二、克拉瑪依市城鎮居民家庭住房負擔能力分析

（一）克拉瑪依市房地產投資情況。克拉瑪依市房地產行業在2012年之前發展較緩慢，按國內外研究理論認為城市的房地產投資額占全年GDP的比值在5%左右比較合理，自2013年以來克拉瑪依的房地產投資額占全年GDP的比值處于5%左右，說明克拉瑪依市房地產已進入健康發展。

（二）克拉瑪依市住宅價格變化情況。從克拉瑪依市商品房平均銷售價格上來看，2013～2015年呈上升趨勢，2013年商品房平均銷售價格3，173.96元/平方米，2014年商品房平均銷售價格3，617.38元/平方米，2015年商品房平均銷售價格3，912.17元/平方米。2014年商品房平均銷售價格增長速度達到了13.97%，2015年商品房平均銷售價格增長速度有所回落，達到8.16%。

（三）克拉瑪依市居民家庭收入情況。在影響居民住房負擔能力的因素中，居民的可支配收入是一個重要因素。居民可支配收入多了，居民對住房的負擔能力自然會變強；反之，則會降低。從可支配收入看，2011～2015年，克拉瑪依市城鎮居民人均可支配收入呈現逐年遞增的趨勢，從19，768元增長到33，430元，增長了69.11%，并且2014年增速最大，高達19.81%。

（四）克拉瑪依市居民家庭數及人口總量情況。從人口增長情況看，克拉瑪依市的總人口呈現穩定增長的趨勢，截至2015年底，全市總人口（不含轄區內兵團人口）為401，468人，其中戶籍人口299，720人，暫住人口為101，748人，人口自然增長率為7.85‰。2014年克拉瑪依市總戶數110，310戶，比上年增長了2.07個百分點。同時，克拉瑪依市家庭平均人口規模從2010年的2.68人，逐年下降到2014年的2.5人，家庭規模越來越趨于小型化?？梢钥闯觯死斠朗腥丝谠鲩L速度較緩，近幾年全市人口增長速度最高為2.99%，家庭規模變化也較小，因此未來克拉瑪依市城鎮居民對住房的剛性需求趨于飽和。

（五）基于PIR模型的房價收入比分析。20世紀90年代初，世界銀行專家Andrew Hamer在對中國住房制度改革進行研究時提出過一個“比較理想”的比例，即房價收入比的合理區間為3～6倍。根據PIR模型，對克拉瑪依市近三年（2013～2015年）房價收入比進行測算發現，房價收入比呈現上升趨勢，2013～2015年房價收入比分別為：3.83、3.85、4.15，說明雖然克拉瑪依市城鎮居民的住房負擔在合理區間內，但居民的住房負擔在逐年增加。

三、克拉瑪依市城鎮居民家庭住房負擔增長原因分析

（一）住宅價格連年上漲。通過上述分析可知，克拉瑪依市住宅價格最近幾年呈現連年上漲趨勢?，F實中影響房價的因素是多方面的。例如，政府的調控政策、居民的消費習慣、住宅供求關系對房價的影響、國際形勢以及銀行貨幣政策等等。通常來說，住房價格上漲得越高，居民家庭的住房負擔能力越有可能受到威脅。正是由于房地產業所具有的特殊地位，住房價格可以說是居民家庭住房負擔能力的風向標。因此，在住宅價格連年上漲的情況下，城鎮居民家庭的住房負擔難免會加重。

（二）居民可支配收入增長不及住房價格的上漲速度。根據上述數據分析，克拉瑪依市居民可支配收入雖連年上漲，但增速有所放緩。對于普通消費品，在沒有意外或者超常支出的情況下，隨著收入水平的升降，將會引起消費數量的相應增減或者質量上的升降。而住房屬于不可移動的超大宗消費品，購買所需費用巨大，因此收入水平在一定限度內提高，并不會引起住房消費發生明顯變化的。這是由于對于購房消費家庭來說，收入的小幅增加尚不足以構成置換住房的能力，因此只有當收入水平有了明顯大幅的提高，才可能形成購買力，引起住房消費的增加。因此，當居民可支配收入增長不及住房價格上漲速度時，居民的住房負擔將會加重。

（三）居民的投資需求。居民對未來的預期同樣也影響著人們對住房的負擔能力。這里對未來的預期包括兩個層面的含義：一是居民對未來收入的預期。根據收入的預期理論，居民消費不僅與即期的收入有著密切關系，還與居民對未來的收入預期有關。因此，如果居民對未來的收入充滿著信心，他們就可以把未來的高收入貼現到現在，對房價的負擔能力就會相對強一些；二是居民對房價的預期。如果住房消費者預期未來的房價會上漲，有些潛在消費者可能會持觀望態度，有些則可能會不顧自己目前的負擔能力，而選擇超前消費，從而對自己和家庭造成比較大的經濟壓力。當房價上漲的心理預期演變成為集體的、普遍的社會行為時，居民的心理預期便能左右著房價的走向。因此，有些房地產開發商便利用人們這種心理預期來逐漸抬高房價，不斷增強住房消費者的心理預期，從而使他們自己不知不覺地成為了房價高漲的助推器。

四、提高住房負擔能力的建議

（一）強化對土地一級市場的調控，完善土地供應機制。由于土地價格的高低會對住房價格產生直接的影響，因此在現行的房地產市場狀況與政策條件下，市政府首先應當不斷地加強土地價格的宏觀調控，不斷加大對閑置土地的監管力度，并且減少建設用地的浪費現象；其次應當通過完善土地“招、拍、掛”制度，與定期公布基準地價，以此來合理地引導土地價格水平，促進房地產行業的良性發展。

（二）科學進行城市規劃，合理布局住宅用地。兼顧舊城區改造與新城區開發，中心城區與遠城區相協調，加大遠城區的居住開發力度，降低住房的建造成本，相應降低房價，以增強居民家庭的住房負擔能力?？茖W、合理地進行城市規劃，這樣既能緩解和分擔中心城區過度集聚的壓力，又能帶動周邊區域經濟的發展，從而有效地加快區域城市化的進程。

（三）大力發展租賃市場，促進二手房市場發展。在完備的住房供給體系之中，一個不可或缺的組成部分即是租賃市場。在眾多層次的住房需求中，會有一部分需求者在短期內不具有住房負擔能力，或者沒有擁有長期固定居所的意愿，更或者是由于各種目的而產生對住房的臨時性需求，正是由于這些需求的存在，住宅租賃市場就產生了其存在的必要性。因此，應加快多層次的住房租賃市場體系的建設，來滿足不同收入階層居民的住房需求。

（四）多渠道解決外來人口住房問題。隨著克拉瑪依市經濟社會發展，戶籍人口的穩定增長，除了本地的戶籍人口自然增長以外，還有相當一部分外來人口。在目前經濟適用房、改善型住房已停止申購的情況下，這部分人口只能購買商品住房，而相當一部分外來人口的收入水平無法負擔商品房的價格，因此會造成一部分外來人口來克務工一段時間因無力負擔住房價格而返鄉的現象，這樣不利于克拉瑪依市的城市建設與經濟發展。針對以上問題，政府可以采取增加中小套型商品房和共有產權住房的供應，來滿足此類人口的住房需求。

（五）引導居民進行理性消費，控制投機性購房。隨著現代城市化進程不斷加快，城鎮的人口也不斷增加，人們對住房的需求也越發的具有多層次性。房地產屬于大額的資源性消費品，會占用大量的土地資源以及大量的資金，因此對于住房消費者來說，住房消費貫穿了其一生。一旦有了新的居住需求時，住房消費者往往不惜向銀行借貸巨額資金，將自己捆綁成“房奴”，這樣的消費理念不僅加重了自己的住房負擔，還拉高了住房的價格。而在國外很多國家的居民住房需求是循序漸進的，人們大多持梯級式消費的住房觀念，大部分的高收入者選擇購買郊區的豪宅，而普通白領選擇住在城市中心，另外低收入階層則住在政府提供的住房中。

（六）加快住房供給側改革，穩步去庫存。針對庫存壓力高企的情況，應考慮進一步控制土地供應規模及節奏，推進未開發房地產用地轉型利用，允許房企適當調整套型，從供應源頭調整結構，以加快庫存去化。此外，保障房貨幣化安置也應積極推進，加快存量房轉為公租房和安置房，特別是棚改將轉由貨幣化安置為主，在強調去庫存作用的同時，進一步健全多層次住房供應體系。

此外，“十三五”規劃綱要提出，未來我國將要促進房地產市場健康發展。優化住房供給結構，促進市場供需平衡，保持房地產市場平穩運行。在住房供求關系緊張地區適度增加用地規模。在商品房庫存較大地區，穩步化解房地產庫存，擴大住房有效需求，提高棚戶區改造貨幣化安置比例。

主要參考文獻：

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