論我國城市更新的風險與對策
——以某市A項目為例

陳宗彪 廣東世紀人土地與房地產評估咨詢有限公司

論我國城市更新的風險與對策
——以某市A項目為例

陳宗彪 廣東世紀人土地與房地產評估咨詢有限公司

城市更新主要是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區做必要的、有計劃的改建活動。本文以某市A項目為例討論了當前我國城市更新項目的風險及防范措施，旨在為城市更新項目的具體實施提供參考。

城市更新 風險 對策

一、相關理論梳理

近年來,城市更新（復興）已經成為了歐美城市規劃界使用頻率最高的詞匯之一。城市更新主要是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區做必要的、有計劃的改建活動。在歐美各國，城市更新起源于二戰后對不良住宅區的改造，隨后擴展至對城市其他功能地區的改造，并將其重點落在城市中土地使用功能需要轉換的地區。

1980年初期，陳占祥等人基于西方城市更新的歷史和經驗，把城市更新主要定義為城市“新陳代謝的過程。當時的更新途徑包括推倒重來的重建、對歷史街區的保護和舊建筑的修復等。1980年代，經濟體制改革由農村轉向城市，城市問題開始顯現，如歷史街區的特色與地方文化在城市改造中的快速消失。吳良鏞從城市保護與發展出發，于1990年代初提出了城市“有機更新”的概念，城市是一個有生命的機體，需要新陳代謝。但是，這種代謝應當像細胞更新一樣，是一種有機的更新，而不是生硬的替換。針對城市歷史環境的更新，主要是基于城市物質環境，對城市經濟、社會和文化等方面的考慮進一步深化。自2000年以來，學術界和規劃設計領域的專家開始從綜合性和整體性的角度來考慮城市規劃建設工作，豐富了“城市更新”的學術理論與工程實踐，如：“城市再生（Urban Regeneration）、“城市復興（Urban Renaissance）”和“城市更新（Urban Renewal）等關于城市更新的定義，國內外學者展開了討論。

本文以某市A項目為例討論了當前我國城市更新項目的風險及防范措施。

二、項目概況

（一）項目現狀

本項目地處某市A區與B區交界處，本項目占地面積約為33萬平方米，總用地面積約為56萬平方米，現狀已建成建筑物總建筑面積為84809.71平方米.

項目地塊權屬于物資集團公司下屬企業，現狀為魚珠木材市場、魚珠物流基地；根據《關于黃埔魚珠臨港商務區首期啟動區魚珠物流基地和魚珠木材市場改造項目的批復》（穗舊改復[2013]8號），項目地塊已納入黃埔魚珠臨港商務區首期啟動區改造范圍，改造范圍內規劃為商業金融、文化娛樂等性質的商業改造單元在按照政府相關要求整合九沙村集體用地等土地、改造江岸線、建設紅線外市政道路的條件下，進行“自行改造、補交地價”的模式實施改造。

（二）項目定位

本項目的魚珠物流基地、魚珠木材市場和周邊需整合地塊為黃埔臨港商務區的首期啟動區，改造范圍用地面積約65萬平方米，本項目為改造項目的商業部分。本項目以貫徹落實規劃為宗旨，作為現代服務業中心重點項目、某市八大現代服務業功能區之一、東部總部功能區，打造與某市金融城、琶洲會展商務區、珠江新城、白鵝潭經濟圈相輝映的某市東部商務核心區，以城市商務功能為核心，以產業和文化為軟性競爭力，形成超大規模的都市濱水游憩商務區，成為某市東部亮麗的黃金海岸線。

本項目定位充分利用自身條件，推動城市發展，甚至引領城市的發展。項目產品上擬開發地標性高檔寫字樓、高檔商務公寓、大型商業中心、新型國際交易平臺等，建設集辦公、酒店、餐飲、購物、娛樂、文化等功能于一體的綜合化商業中心。

三、項目風險分析

（一）政策風險

政策風險是指由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給投資者帶來的損失，例如“三舊”政策、產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現正處于市場經濟改革、經濟體制轉軌的關鍵時期，各種有關政策的調整比較頻繁，而本項目建設規模大，投資周期長，故該項目投資受政策風險的影響大。一個城市的規劃也處于變化中，它不但影響投資房地產的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。我國最近出臺的《國五條》以及各種住房公積金、抵押貸款、住房分配制度改革等有關文件、規定，既為房地產投資者提供了機遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優惠條件是保證投資成功的前提條件。

商業金融房地產開發項目中，公寓的開發風險低于酒店、寫字樓及商業，它也是本項目開發中重要的回遷物業。但是，在2011年之前，北京、杭州、佛山南海等多地都相繼都出臺了“商業地塊不能建公寓”相關內容的規定。某市政府也曾提出“限公寓”的相關說法。本項目開發過程中，某市對公寓是否出臺一定的政策限制將較大影響項目的順利開展。

（二）金融風險

房地產投資量大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。據有關資料分析表明，大部分房地產投資中，貸款一般都占總投資的50%以上，有時甚至占80%或90%以上。本項目投資高達200億左右，金融風險更加大，如何確定自有資本和借入資本組合比率，不僅取決于企業的融資能力，也與金融市場的環境變化（主要為貨幣利率變化）關系重大。

1.融資能力不足。在本項目運作中，在開發前需補交地價約53億，整合周邊土地費用約20億，改造沿江岸線、江岸綠化、紅線外市政道路費用約1.5億，項目的前期投入大，卻收益不大，故項目資金壓力大，融資難度較大，融資成本也將增加。同時，整個項目不考慮財務費用的開發成本達200億左右，故整體需投入的資金量非常大，如此大的資金投入量，單靠開發公司自有資金來保障項目建設可能性非常小。因而，自有資本都是項目投資中的少部分，大部分是通過項目再融資來推進整個項目建設。項目運作的負債比例比較高也是不爭事實。為保障項目的順利運作，開發公司的再融資能力就成為項目是否能如期建成的關鍵，如果公司對自己的再融資能力估計不足，而盲目開工，必然會產生資金鏈斷裂的風險。

2.貨幣利率變化。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。

國家和地區的貨幣利率波動是經常的、動態的，特別是在全國或全世界性的金融危機期間，其貨幣利率波動幅度非常大，貨幣利率波動對項目的建設成本影響較大，直接關系到項目盈利水平的高低。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經營者帶來損失。

（三）項目自身風險

1.建設前期階段的風險。本項目所在地塊位于某市黃埔區魚珠木材市場、魚珠物流基地，項目開發為臨港商務區，某市黃埔臨港商務區是某市黃埔未來商業發展的中心區域，距離某市國際金融城、琶洲會展商務區較近，與長洲島隔江相望。本項目建設前期既需要整合周邊土地78711平方米，又要對項目地塊復雜的臨江地質情況進行探測，進行規劃設計報建等，各項工作均存在相應的風險。

（1）拆遷。本項目需整合九沙村集體用地約9631平方米，整合茅崗村集體用地約12089平方米，整合某市客輪公司用地約3315平方米，整合河涌用地約4385平方米，整合周邊無主用地約49291平方米。需整合的土地中九沙村地上有多棟地上2層、3層村民用房；茅崗村集體用地現狀為道路、綠化、沙場；某市客輪公司用地范圍內有一座碼頭（魚珠碼頭）及兩座建筑物；周邊無主用地地上有碼頭及零星建筑物。由于周邊用地權屬復雜、補償價格、談判時間存在不確定因素，存在著征地拆遷風險；原有房屋拆除、地面附屬建筑拆遷及租賃補償能否順利完成，決定著項目后續建設工程建設工作進度。由于本項目涉及的拆遷范圍較大，拆遷工作能否順利進行將對項目的整體工作的開展產生一定風險。

（2）地質探測。本項目所在地塊為某市黃埔區魚珠木材市場、魚珠物流基地以及周邊整合用地，南側臨珠江，臨江地基較軟。而本項目主要以商業金融物業為主，項目設計標準高，同時其存在地下空間配套要求。在勘查方面，對地塊的地形、地貌、地質、水文、巖石等需進行詳細勘探，本項目的地質條件存在的風險較大。

（3）規劃。項目所在地塊將改造為臨港商務區，建設成集辦公、酒店、餐飲、購物、娛樂、文化等功能于一體的綜合化商業中心，目標是打造成為城市功能綜合體和臨港總部經濟基地、某市現代服務業重點功能區之一。在產品設計方面，擬開發地標性高檔寫字樓、高檔商務公寓、大型商業中心、新型國際交易平臺等，同時建有地下停車場，設置中央空調、電梯等。項目規劃審批環節存在一定的風險，規劃設計圖紙審批過程中是否順利完成，涉及到能否順利動工實施。

（4）時間。建設前期的準備工作（包括但不限于前期的征地拆遷、土地整合、申請辦理項目審批、原有房屋拆除、項目建設用地變更、圖紙設計、規劃、施工報建、土地平整等），地面附屬建筑拆遷及租賃補償能否順利完成，前期階段的完成所需時間決定著項目后續建設工程的啟動，同時也可能帶來投入資本的時間效益流失、項目隨時間的延長而增加投入等負面影響，遇問題能否及時解決，決定著風險大小。

2.建設期階段的風險。房地產開發與其他項目建設一樣，受原材料價格變化、勞動力成本增加、工期遲延、技術等方面的影響而增加投資風險。在開發建設階段中，本項目主要面臨著成本、合同、工期、質量等方面的風險。

（1）成本。①江岸綠化、市政道路成本。本項目按照“自行改造、補交地價”的模式實施改造，在建設過程中將完成江岸綠化17.18萬平方米，紅線外市政道路8.4萬平方米，該江岸綠化、市政道路投入成本預計約1.5億元。因政府現尚未明確紅線外市政道路、江岸綠化建設標準，建設費用的高低也很難判斷。但若政府精心打造臨港商務區，其沿江綠化和道路的標準必然較高，該建設費用必然也會較高，必加大項目建設期的資金壓力。

②開發期成本。在房地產開發整個施工成本中，建設材料是各項費最大的一種，通常面臨建材價格波動的風險。房地產開發項目一般隨著時間的延長，建設成本呈上漲趨勢，本項目建設周期預計為5年，而對于總建筑面積約為132萬平方米的項目，建設周期為5年已是較順利且非常理想的情況，若建設期加長，則建設成本上漲的風險更大。

（2）工程地質。本項目位于臨港商務區，平均樓層約為35層，配套有地下車位，而臨江區域工程地質條件相對較差，地基較軟，基礎施工有可能面臨較大難度，將會加大建設成本，延長建設時間。

（3）合同。本項目規模大，產品類型多，建設標準比較高，需投入的成本極高，建設工期較長。建筑工程合同風險，所涉及的風險因素多，風險較大。在項目開發過程中，需要訂立項目合作開發等各項合同，由于合同訂立時考慮不周，合同管理不善及合同執行不嚴不僅會造成索賠或工期延長，還會增加項目的投資成本。

（4）工期。本項目建設周期預計為5年，而對于總建筑面積約為132萬平方米的項目，建設周期為5年已是較順利且非常理想的情況。在建設期內項目受到多方面不確定性因素影響，如項目是否按總進度完成土地整合工作，公司能否按照工程計劃調整施工進度等，開發主體遇問題能否及時解決，這些將決定著工期延長風險的大小。

（5）質量。在項目建設過程中，影響建筑工程質量的主要因素包含施工操作人員、工程材料、機械設備、施工方案、施工環境等。由于建筑工程具有建設工期長，投資大，施工難度大，技術復雜，工程參與方多以及受環境因素干擾多等特點，這使得項目在工程質量方面存在的風險較大。

（四）合作開發模式風險

由于項目投資主體物資集團公司在房地產開發建設方面優勢較少，而本項目的土地成本及建設投入成本高，開發建設期長，項目可與大型房地產開發商合作進行開發，在合作開發中，物資集團公司僅投入土地，潛在合作方運營整個項目，項目建成后分配物業。這樣可以將土地開發中的風險轉轉移給潛在合作方，但也可能面臨潛在合作方未按期開發或開發產品質量達不了標的風險，物資集團公司不能按期得到應有的物業或所獲得的物業價值降低。

（五）其他不可抗力風險

由于自然因素的不確定性、不可抗性(如地震、洪水、風暴、火災等)以及土地的自然地理和技術經濟特性帶來的風險。

四、項目風險防范措施

（一）對房地產市場進行全面的調查，作出科學的預測

仔細分析房地產開發周期并預測其變動，選擇最佳開發時機；分析房地產開發所涉及的地理環境條件并預測其變化，以及早投資開發具有價值增長潛力的地塊；充分了解“三舊”政策、產業政策、稅收政策、金融政策和投資限制等國家政策并預測國家未來對房地產政策有何變化，是限制還是鼓勵，特別對近期出臺的房地產政策以及建房部建住房相關文件的精神進行專業的分析；同時，要分析社會對房地產市場的需求類型和需求量并預測其變化，以確定開發項目和開發規模，提升企業競爭力；要利用一切可能得到的信息資料，充分考慮到其他開發項目的競爭，盡可能準確地預測擬開發項目的費用與收益。對本項目進行系統的可行性研究分析，并選擇在適當的時候開發適當的項目，抓住機遇，這樣既可以創造效益，又可以大大減少不必要的風險投資費用。

（二）項目采取合作方式

本項目開發建設需交付大額土地出讓金，且開發所涉及的商業改造單元部分總建筑面積為1,323,775.83865㎡，計算容積率建筑面積為1,098,815.83865㎡，不計算容積率建筑面積為224,960㎡，將建成多幢高層商業物業，所需資金龐大，需投入的成本極高。項目開發期預計為5年，時間跨度大，風險較高。本項目投資主體物資集團公司主要從事金屬、汽車、能源化工等生產資料貿易和物流、房地產、類金融業務，主要精通流通領域的經營，在房地產開發建設方面則優勢較少。綜上所述，建議本項目投資主體物資集團公司與大型房地產開發企業合作，合作條件可為物資集團公司僅需投入土地，房地產開發公司運營整個項目，運營過程中的風險全由開發商承擔，且要求開發商在開工三年后移交相應比例的物業（包括停車場等非計容面積物業設施等）。由于大型房地產開發企業能發揮其經驗優勢，準確地進行項目定位、項目市場細分、控制項目成本，并有項目租售經驗和優勢、較強的融資能力、能順利地推進項目，大大分散物資集團公司的投資、開發風險。

（三）前期階段風險防范

建立專業的研究機構。可以根據企業自身情況建立專業研究機構，一方面，要廣泛搜集房地產相關的信息，信息對提升企業競爭力、支持企業決策具有重要作用。另一方面，企業要組織專業的研究人員，深入研究房地產業的政策動向、市場趨勢等情況，供企業決策參考。

進行充分的市場調研。充分的市場調研是正確決策的基礎。房地產受地域性的限制，所開發房地產項目周邊環境對房地產產品的價值及價格有很大影響；國家的各種政策及市場情況也影響著房地產開發項目的成敗。因此，在進行決策前，需對房地產開發項目周邊的人文環境、社會環境等進行充分的實地考察與調研；對市場行情、目標客戶群的購買能力、客戶所需要的戶型等進行調查。并將這些調研資料交由公司的研究機構進行分析，將分析結果作為決策的重要參考。

1.拆遷風險防范。在整合拆遷周邊用地過程中，要加強相關政策的宣傳，通過電視、廣播、報紙多種新聞媒體，宣傳臨港商務區的首期啟動區對完善區域基礎設施建設、拉動地方經濟發展、增加就業的機會這些正面的影響。同時，在整合拆遷過程中要不斷創新工作思路，講求科學有效的方法，爭取得到某市政府、黃埔區政府及相關單位的支持，減少整合拆遷土地的阻力和成本。在項目整合征地拆遷過程中建議實行市區聯動，合理分工，由市土地開發中心作為業主負責征收該區域的國有土地，市委托黃埔區政府（黃埔區土地開發中心）負責征收村集體土地。為加快拆遷工作，結合工作實際，區土地開發中心制定細化實施方案（報市建委備案），將拆遷工作轉打包給村，由村制定本村的征地拆遷補償安置方案來與村民簽訂征地拆遷補償協議，但區土地開發中心仍負責與村及村民協商、核定征地拆遷補償等工作。同時黃埔區土地開發中心還應委托專業的動遷服務公司參與到該項工作之中。

2.規劃風險防范。前期階段重點的是項目產品規劃設計，及其設計圖紙的審批。

引進品牌好、實力強的大型房地產開發企業，利用其對項目產品及規劃報建等方面的經驗優勢，設計出符合市場需求及規劃要求的產品，并能較快地完成前期報建工作，大大減少項目前期風險。

由于臨江地基較軟，而本項目主要以商業金融物業為主，項目設計標準高，同時其存在地下空間配套要求。在房地產開發項目的規劃設計過程中，要充分考慮地質、水文等探測信息，結合項目的建筑標準，對項目的基礎結構進行合理的設計。同時要根據房地產開發項目的設計風格，進行相應的綠化配套等服務性設施規劃，提升了房地產開發項目的附加值，對房地產銷售也會有促進作用，盡量協調房地產開發項目的經濟效益和環境效益。

3.融資風險防范。由于品牌好、實力強的大型房地產開發企業有著專業的融資團隊，且其在銀行有著良好的信用記錄，故融資風險相對較小。

對房地產開發類型進行合理的組合。在房地產開發項目的選擇中，依據市場需要和企業自身的情況，可采用分散投資、分級投資、組合投資等策略優化投資組合，分散投資風險。通過以上組合，可以為企業提供更加靈活多樣的投資選擇，并能有效地分散投資風險。對于較大的房地產開發項目還可以分階段進行開發，分散投資風險。

（四）建設階段風險防范

建設階段重點的是開發建設時間及成本控制、技術質量監控、安全措施等。能較好地實施對項目成本的控制，通過完成項目招標工作，并在項目開發過程中通過企業管理人員對工程的施工質量、施工進度進行監督，有效地減少建設階段的工程風險。具體防范措施如下：

1.進度控制。在施工準備階段，要制定詳細的施工進度計劃，對工程施工中所需要的人員、物資等，及時準備到位；要合理安排工序，避免造成施工混亂；要提高施工技術水平，保證工程施工質量，減少返工率；要保證承包商資金的及時支付，避免因資金問題而造成的工期延誤。

盡早完成開發項目，以降低在開發期內由于社會經濟條件的變化而帶來的風險。此外，還應根據開發的需要有針對性地對從事房地產開發的人員進行培訓。根據企業自身的資產負債能力與獲取資本的能力，合理確定開發方式。

2.成本控制。在施工過程中，對材料的使用嚴格控制，盡量減少材料浪費；在購買材料過程中，要對市場行情進行研究，充分了解市場價格，在對不同開發商的產品進行對比的基礎上，選擇質量合格并且價格低的材料；施工過程中，對施工人員進行技術培訓，并使用先進的施工工藝，以提高施工效率；嚴格控制工程質量，減少因質量事故而增加的成本。

3.質量控制。質量是企業的生命，項目公司為項目聘請專門的監理公司，可以大大降低工程質量的風險。工程質量的控制，要從設計階段開始，設計前要對地質進行勘測，設計過程中要嚴格按照規范設計，合理選擇參數；在施工過程中，也要加強設計部門與施工單位、監理單位的溝通，保證工程質量；對參加建設的工程技術人員要進行培訓，提高他們的技能水平，同時要編制好施工組織設計，對各分部分項工程編制好施工方案；對工程中所用的建筑材料，要檢查生產廠家的生產資質、材料合格證、材料的型號等，對于重要部位的建筑材料，要進行試驗檢測，特別是本項目對于建筑物的基礎工程要求高，應做好其工程材料的檢測、按設計配足材料以及工程監理，以保證工程質量。

4.安全控制。項目經理部應設置安全員崗位，由安全員負責日常安全檢查工作，對工程中所遇到的安全問題，由專職安全員負責解決；針對工程建造過程中可能出現的重大事故和緊急事件，制定安全事故應急預案，作為處理緊急事件的行動指南；對參加工程建造的人員進行安全教育和安全技能培訓，提高他們的安全意識和安全逃生技能。

（五）合作開發模式風險防范

本項目擬采用由潛在合作方全程開發的模式，物資集團公司與潛在合作方應簽訂合理的合作開發協議，選擇合適的合作開發模式，做好工程建設期內的監督管理等工作，這些方面既直接關系著合作雙方的利益，又與項目順利完成相關。同時項目開發主體方要建立與本項目相關的團隊，制訂良好的監控進度、資金、成本及質量等方案，以使項目在偏離進度、質量或出現問題時給予配合或建議，共同推進項目的開發進度，避免產生不可預見的風險。

陳宗彪（1970.8-），男，廣東茂名人，經濟師職稱，碩士學歷，單位：廣東世紀人土地與房地產評估咨詢有限公司。