南京市公共租賃住房建設的現狀與成效

摘要：公共租賃住房作為一種重要的保障性住房供應形式，在現行的住房保障供應體系發揮著重要作用。通過對南京市共租賃住房得建設現狀與成效進行實地調查，并對建設的成效與存在的問題進行簡要的梳理，發現南京市公租房機制的建設已經取得了重大的成效，但也存在問題，急需有關部門的關注。

關鍵詞：公共租賃住房；建設現狀；調查

一、以南京市為例追溯南京市公租房制度的建設與發展

在江蘇省，常州市是第一個出臺公租房相關文件的城市，常州市出臺了相關管理辦法，將公租房保障對象定于在城市低收入群體及新就業住房困難人員。江蘇各地政府就城市低收入群體的住房問題，也先后出臺了各項規范性政策文件，為完善公租房的法制化建設運開了堅實的步伐。

2010年，江蘇省提出：要全面推進公租房的建設，倡導住房租賃市場，全面實現小康社會的住者有其居的理念。2011年，南京市政府根據中央及江蘇省等文件精神，南京市政府計劃在“十二五”期間，全市共建成公租房500多萬平方米，約9萬套。2010年至今，南京市的公租房制度建設進入了高速發展的階段，在這個時期，南京市政府就公租房頒布了多項辦法和規定。截至2015年，基本解決城市中低收入群體、外來務工人員的住房困難問題。

二、對南京現行公租房制度建設的現狀進行簡單的描述

（一）南京市公租房的準入與退出機制

1.城市中等偏下收入住房困難家庭。城市中等偏下收入住房困難家庭申請公共租賃房需具備以下條件：具有本市市區常承租人口滿年；家庭人均年收入低于18156元；人均住房建筑面積在15平方米以下。

2.新就業人員。新就業人員主要指畢業不滿五年，在南京無私房的新就業人員。

3.外來務工人員。外來務工人員主要是指來南京工作的農民工。其申請承租公共租賃住房，需同時具備下列條件：簽訂了勞動合同；有固定收入并有支付能力的證明；在本市連續五年繳納社會保險；本人及配偶在本市無私有產權房，未租住公有住房。外來務工人員申請公共租賃房分為兩類：一類承租用人單位的公共租賃房；另一類承租政府投資建設的公共租賃房。

4.低保家庭或特困家庭。低保家庭是指連續享受最低生活保障制度5年以上，且無房居住的家庭，或孤老，或一級殘疾人。特困家庭主要指持有《特困職工證》且無房的特困職工家庭，或市級以上勞模的，且家庭人均住房面積在15平方米以下的家庭。

南京市公租房的退出制主要針對兩種情況，一種是承租期的家庭如果不再符市政府公布的住房困難標準或者收入線標準的，要按規定及時退出公共租賃住房。退出確有困難的，可以申請最長不超過個月的延長租住期。新就業人員和外來務工人員在承租期內，在南京市內購買住房、另行承租房屋或者不在南京市范圍內就業的，應告及時退出公共租賃住房。第二種是公共租賃房租賃合同到期，如承租人沒有事先申請繼續入住將自動退出。

（二）南京市公租房建設的現實情況

截至2016年9月，南京共有四大保障片區共計1.3萬套公共租賃房，分別在丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區，只要上述的準入條件，審核通過的目前都有充足房源可分配。公共租賃住房分住宅和宿舍兩類。住宅套型以中小戶型為主，單套建筑面積原則上控制在60平方米以下，供應人才類的保障對象單套面積可適當放寬。

為進一步了解南京市公租房建設的實際情況，對南京市棲霞區丁家莊附近的保障房建設的實際情況進行探訪。丁家莊一期保障房片區內，已經入住了大量居民，約4.5萬人在此得到保障，各項配套均已投入使用。而丁家莊二期規劃總用地面積72.27公頃，總建筑面積170.8萬㎡，容積率約為2.24。二期配套項目更多，僅學校就有兩所。另外，還配建了一個區級社區中心和兩個基層社區中心、體育場館、商辦、地下車庫等配套設施。項目于2013年底陸續開工建設，目前大部分地塊已完成主體封頂，部分樓棟已開始落架。今年底，進展最快的一組團、約10萬平方米的保障房就將交付使用。根據規劃，二期保障房區域內共有14條市政道路，總長約12公里，給未來的交通出行帶來便利。

三、對建設成效進行評價以及存在的問題

在準入機制方面，外來務工人員的申請條件中設置了“在本市連續五年繳納社會保險”，事實上，造成了很大一部分農民工被排斥在公共租賃房群體之外。同時在公租房補貼申請的條件也是相當煩瑣，需要承租人出具住房發票等資料，這與租客在實際承租房屋中，房東并不會配合繳納租房收入相關稅收相適應，因而導致僅有一成的人申請到公租房補貼。

在退出機制方面，雖然規定了在何種情況下承租人應當退出公共租賃房，但是這種規定由于沒有建立起經常性的審查制度而可能最終導致退出機制流于形式。在公共租賃住房退出機制的建設中，對于租房者的收入與資產的經常性審查十分關鍵。各國幾乎都把租房者的收入與資產限額看作申請的一個必須條件，但是由于我國目前的稅收制度，還難以解決租房者的收入與資產總額的審查問題，這一問題已在經濟適用房的資格審查中暴露出來。

最后，南京市丁家莊、花崗、岱山、上坊四大片區的保障性住房建設，為全市提供了近8.5萬套保障性住房，但是對于每年增長新增人口3萬到4萬的南京來說，仍然是不足的。在貨幣補貼方面，申請的資格門檻過多，還需要提供租金納稅證明，顯然是很難實現的，在實踐上僅有一成的人能夠獲得補貼。因此亟待政府擴大土地供給，加大財政投入，建設更多的保障性住房給予住房困難群眾，深刻地把握基層的冷暖才能保證社會經濟和政治的穩定。

參考文獻：

[1]鄧大偉，諸大建.保障性住房提供的強制性指標配建模式探討.城市發展研究，2009（01）

[2]鄧幸文.公租房住房保障的新途徑.城鄉建設，2008（04）

作者簡介：

代安源（1992.09- ），男，安徽亳州，碩士研究生，研究方向：房地產開發與管理，城市化。