商業地產價值評估及方法

張濤 重慶淇澳房地產土地資產評估有限公司

一、商業地產的功能及主要經營模式

商業地產是用于商業經營用途的地產，有別于供居住相關的住宅地產及供工業生產用途的工業地產，廣義上的商業地產指用于零售、餐飲、娛樂、批發、辦公、休閑等經營業務的房地產。商業地產主要是隨著第三產業的繁榮和升級而發展起來的，包括貿易、金融、餐飲娛樂、專業服務等業態主要以人力投入和簡單的辦公或服務設施為基礎，在很小的實體空間內完成高密度、高價值的生產和服務。根據行業進行細分，商業的功能包括零售功能地產，如商超、零售商業街、家具建材店；餐飲功能地產如酒店餐廳、快餐小吃等；娛樂休閑地產如美容美發、影視ktv、健身游戲等；商品批發地產如小商品批發市場；商住地產如寫字樓、酒店式公寓、產權式公寓等。這些業態具有人流量大、消費集聚的特征，并對服務設施、通信設施有很高的要求。

商業地產的經營模式有只租不售、出售、租售結合以及自主經營三類。只租不售模式是開發商建成物業以后，通過招商租賃模式已租金作為主要收入來源；出售模式是最傳統的經營模式，隨著商業地產總價值的不斷上升，有能力的全額購買者難以尋找，同時經營需要的大量投入也長期占用資金；租售結合時投資商和開發商合作，共同分擔風險并共同受益；而自主經營是未來商業地產的主流經營模式，隨著住宅地產投資空間越來越小，同時城鎮化的升級發展，商業服務業的發展空間巨大，地產開發商的主營業務也逐漸從住宅投資轉向商業地產的開發自主經營，如萬達、綠地等龍頭企業都開始利用自有商業地產打造自主商業品牌。

二、商業地產價值的影響因素

商業地產的價值主要取決于建設成本和經營產出，建設成本受土地成本、工程建設成本影響，經營產出則取決于商業地產的出售收入、租金收入、自主經營業務收入。建設成本在項目所在區域的不同發展時期存在巨大差異，如近10年來城鎮化爆發增長時期，土地價格飛升，商業地產的建設成本很可能在幾年內就翻倍；而經營產出則與更為復雜的影響因素相關，包括所在區域的經濟發展水平和趨勢、項目所出要素流動和匯聚的區位、第二產業規模及結構發展、項目中的業態組合等。

商業地產的建設成本作為價值評估的參數之一，存在較大的波動，不同區域以及不同城市，土地價格和地產物業價格變化趨勢存在較大差異以及變數。對于一二線城市而言，在未來很長的時期內仍然是資源和人口匯聚的焦點，其土地和地產物業價格仍具有上升空間，最低預期也能保證保值。而三四線以下城市缺乏人口規模支撐、土地供應大于需求、甚至一些區域持續存在資源和人口的流出，隨著地產投資熱潮過后，其地產物業和土地價格必然會出現回落。而商業地產經營產出是地產價值的核心影響因素，優質的商業地產項目，能夠快速形成經營現金流，并保持良好的增長勢頭，在5-10年內能看到客觀的投資回報。這些項目往往處于區域經濟空間格局的優勢位置，在任何一個經濟空間內，三產空間分布都依據人為規劃進行分片匯聚，因此占據核心位置的商業地產的預期經營現金流更加可靠。此外，項目所在區域的工業化和城鎮化規模以及質量的劇烈變化也將直接導致價值評估標準的調整，例如南京江北新區設立后，浦口區所在商業地塊項目的價值整體都實現了飛升。

三、商業地產價值評估的方法

商業地產價值的評估是一項龐大的工程，依據科學的評估方法，并機遇充分驗證的假設和模型模擬，才能相對準確地對項目整體價值做出評估。目前常用的價值評估方法是凈現值法，它是將項目賬面價值與未來凈現金流入貼現結合的價值評估方法。在使用凈現值法進行商業地產價值評估時，必須建立一套嚴謹的價值評估標準體系以及凈現值模擬模型。

由于商業的地產價值巨大、影響因素眾多，并且很多因素不是完全認為可控或可準確預期的，例如政策因素、技術帶來的業態變遷等。因此在評估商業地產項目賬面價值變化以及未來凈現金流入規模和變化趨勢時，必須充分識別各類影響因子，并對其變化趨勢預測建立盡可能充分的假設，包括區域產業發展趨勢、區域人口發展趨勢、區域交通基礎設施規劃、區域用地規劃發展趨勢等；同時，對于錯綜復雜的影響因子之間的關聯，以及對價值的影響，需要通過數學模型實現模擬演算。

同時，對商業地產價值評估的邏輯基礎必須建立在商業地產自身發展規劃的基礎上，不同的經營模式和業務規劃，對未來現金流的影響巨大。例如租售結合模式下，物業出售收入相對確定，而租金收入則受商業發展影響，取決于招商是否合理，商鋪經營狀況等。在自主經營模式下，商業地產的未來現金流則存在更大的想象空間，開發商和運營企業通過打造自主品牌，并根據業態和商業技術的變化及時地進行經營策略的調整，從而最大程度降低外部因素對業務經營現金流的沖擊。例如萬達廣場通過自主經營，能夠在酒店、影院娛樂、商超等領域實現整合，通過減少競爭來提供提高利潤率。因此，商業地產價值評估必須對不同的經營戰略進行分類評估，并對不同經營模式的可行性進行研究論證。在明確發展戰略的基礎上，才能對商業地產進行導向明確的價值評估。

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