預告登記對在后生效裁判文書導致物權變動的對抗效力

摘 要 《物權法》第二十條規定了預告登記制度，《物權法司法解釋（一）》第七條雖對導致物權變動的法律文書進行了明確，但關于預告登記能否對抗在后生效裁判文書導致的物權變動，審判實踐中對此裁判不一，本文結合法律、司法解釋和法院裁判理由和依據，分析預告登記對在后生效裁判文書導致物權變動的對抗效力。

關鍵詞 預告登記 在后生效裁判文書 對抗效力

作者簡介：馬然，西北政法大學民商法學院研究生，研究方向：民商法領域。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.341

我國《物權法》第二十條規定了預告登記制度。根據法律法規及相關規定，預告登記適用的對象是“買賣房屋或者其他不動產物權協議”，目的是“保障將來實現物權”，其功能在于限制所有權人一物數賣行為，確保由買賣合同等產生的以不動產物權變動為目的的債權請求權得以實現 。其法理基礎在于：法律保障公民的所有權，但由于經濟環境和政策因素等變化，土地、房產對公民具有不可代替的作用，且期待未來產生的物權變動對本人發生積極意義，法律是重要的利益衡平機制，應當確認這種物權變動對相對人的積極意義，從而保障物權變動效果。

《物權法司法解釋（一）》第四條對《物權法》第二十條的“處分”作了具體解釋，“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當按照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”據此，房屋買賣等不動產變動合同經過預告登記，具有一定的物權效力，可以產生對在后行為導致物權變動的對抗效力。但相關的司法解釋尚未明確規定在后生效裁判文書引起的物權變動是否受制于相對人的在先預告登記，審判實踐中對此也未達成統一裁判標準，處于眾說紛紜狀態。

首先，我們須明確預告登記的法律性質。在（2013）民申字第1779號法院判決中，認為訟爭房屋經預告登記，具有了物權性質。在（2015）鄂民一終字第00137號判決中，法院認為，預告登記制度是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行登記的制度。預告登記并不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權。建立預告登記制度的目的，只是對不動產物權變動請求權提供強有力的保障，并不改變請求權本來的法律關系。預告登記不是物權轉移的前置程序，該程序不發生任何物權移轉的效果。預告登記權利人的登記請求權雖然具有了物權的排他效力，但該請求權仍然屬于債權關系。

筆者以為，我國《物權法》第二十條規定的預告登記制度是為保障將來的不動產物權變動得以實現，其是建立在債權請求權的基礎之上。其效力主要體現在三個方面：其一，違背預告登記的處分行為不發生物權變動效力；其二，預告登記財產被強制執行時，預告登記權利人可以預告登記具有物權效力為由進行抗辯；其三，預告登記保全的債權轉化為物權時，可依預告登記時間確定物權的順位依據。預告登記是一種臨時性的保障措施，體現的是對將來發生物權變動的債權請求權而非物權，因物權具有直接支配和排他的效力，其權利效能更為強勢，預告登記的請求權基礎是其保障的債權，只是其債權內容表征為物權化，具有物權的效力，一定程度上也說明了債權向物權靠攏，物權擴張的趨勢，但其本質仍為債權請求權。司法審判實踐中，長期以來對此裁判并未達成統一標準，導致類似案件出現不同的判決，未來須統一裁判標準。

其次，預告登記對在后生效裁判文書引起的物權變動的對抗效力，結合法理分析和各地審判實踐結果，并未形成統一標準。在（2015）鄂民一終字第00137號判決中，法院認為，預告登記權利人對被登記的房屋不享有物權上的排他占有的權利。預告登記制度具有保障功能，其實際作用在于保障買受人請求房屋實際履行的權利，避免房屋因“一房二賣”權利受損，同時限制了房屋實際權利人的處分權。在（2014）民申字第1341號民事裁定書中，法院認為商品房預售合同登記備案并不能對抗人民法院的查封行為。

筆者以為，預告登記原則上可以對在后生效裁判文書導致的物權變動產生對抗效力。

一、究預告登記的立法旨意，其本質是針對不動產重復買賣，限制不動產所有人“一房多賣”情形下后合同的效力從而保障預告登記權利人實現其目的

預告登記本質上是將債法的請求權施加以物權的效力，從一定程度上來說，其代表了民法向下運動的融合擴張。基于此，預告登記具有了債權保全功能的特性，也因此，預告登記權利人因之產生的登記債權請求權具有了排他的物權效力，可以排除在后發生的基于法律行為導致的物權變動。因此，從預告登記的立法目的角度來說，預告登記可以產生對抗在后生效裁判文書導致物權變動的效力。

二、從預告登記能否對抗在后生效裁判文書導致物權變動的效力而言，須就裁判文書的不同類型作出分析

（一）預告登記能否排除判決、裁定等生效法律文書導致的物權變動

《物權法司法解釋（一）》第七條對導致物權變動的生效裁判文書類型作了概括列舉，但并未明確解釋改變原有物權關系的裁判文書的具體類型，有相關學者為此作了學理解釋。但結合其具體列舉類型及學理分析，上述法律文書為形成性的裁判文書，生效的形成性裁判文書能否優先于在先預告登記從而導致物權變動的效果，目前法律并未明文規定。而在國土資源部2016年1月1日公布的《不動產登記暫行條例實施細則》第八十條和八十一條中規定，預告登記可以排除更正登記，此中對預告登記的效力進行了明確，預告登記可以排除更正登記，而更正登記可能涉及到不動產真實權利人的權屬。預告登記效力之強到可以排除錯誤登記情形下之更正登記。生效的判決和裁定等也是相關權利人的權利義務關系的反映，并借助法院的判決賦予其一定程度的效力，如果否認預告登記對其的對抗效力，預告登記的債權保全功能將大打折扣。因此，預告登記也可以排除在后基于形成性裁判文書導致的物權變動。同時也表明了預告登記阻止物權變動效力保全債權的功能是舉足輕重的。基于此，筆者以為，預告登記可以對抗生效裁判文書導致的物權變動。

（二）預告登記能否排除查封等強制措施

分析預告登記能否排除法院的查封等強制措施，須從以下兩個方面來分析：

當被執行人為預告登記的權利人時，被執行人的預告登記財產便視為其財產的一部分，進入被執行財產的范圍。《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條第三款規定了預查封制度，也即預告登記財產作為將來可能實現的財產的一部分納入被執行財產的范疇。

當預告登記人作為被執行財產的第三人，被執行人為財產的真實權利人時，法院的查封或預查封將會阻礙預告登記人將來實現權利，與預告登記人的利益產生沖突。因預告登記有債權保全功能，即保障第三人將來實現物權的期待權，查封或預查封措施將會阻礙第三人在將來對案涉不動產行使基于預告登記而產生的請求物權變動的權利，此時，預告登記所保障的權利人將來實現物權就不能實現，此種情形下預告登記的債權保障功能就會削弱。一旦預告登記人提出對查封措施的異議，原則上應予支持。因為《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條也規定了善意第三人對需要過戶登記的被執行財產已經實際占有并付清款項，法院不得采取強制措施。當事人之間的普通債權一旦經過法院確認后即產生強制執行力，如果強制執行的債權具有對抗預告登記債權的效力，似乎有違預告登記的立法旨意，也不利于實現債權的平等性。筆者以為，預告登記作為物權化的債權，也可以對抗法院的查封、扣押、凍結等強制措施。

（三）預告登記能否對抗法院的強制執行

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十條明確了金錢債權執行中人民法院支持不動產預告登記權利人的執行異議，從而也確認了預告登記的效力。在（2015）民申字第2785號民事裁定書中法院認為，出售行為不能對抗在先預告登記的權利，（2015）閩執異字第9號中執行裁定書中法院認為，對經預告登記的房產裁定予以查封、拍賣不符合法律規定，異議人要求中止執行的異議請求成立，本院予以支持。但（2015）鄂民一終字第00137號民事判決書中法院認為，房屋的物權轉讓請求權不能產生對抗法院執行的效力。

筆者以為，權利人的預告登記真實合法有效，此時，預告登記權利人應認定為待執行財產的權利人，債權人申請強制執行的主要依據是債務人不履行給付性裁判文書，因給付性裁判文書不能直接引起物權變動，須向法院申請強制執行之。而其申請強制執行的依據是基于債權請求權以實現物權變動，其本質仍然是一項債權。預告登記雖然本質也為債權，但其被賦予了一定的物權效力，有一定的對抗效力，其保全的債權請求權優先于其他類債權，因此，預告登記能夠產生對抗在后的法院強制執行的效力。

三、結語

預告登記以其兼具債權物權化的特性且具有保全將來不動產物權實現的功能而在不動產交易中廣受青睞，尤其是商品房買賣合同中，開發商“一房多賣”的違約行為不勝枚舉，在住房供需矛盾尖銳的情形下，預告登記權利人的利益極為容易受損。賦予預告登記以物權的排他性效力對保障交易安全具有至關重要的作用。在大陸法系一些國家的民法典中，預告登記被視為準物權，明確規定基于預告登記可以對抗非基于法律行為的物權變動如基于司法生效判決導致的物權變動，這有利于發揮預告登記的債權保全功能。當前我國法律法規以及司法解釋雖未明文規定預告登記對在后生效裁判文書的對抗效力，結合社會實踐以及現行法律體系，筆者以為，除被執行人為預告登記權利人本人被預查封外，應肯定預告登記對在后生效裁判文書導致物權變動的對抗效力以保障預告登記的權利保全功能。

注釋：

常鵬翱.預告登記制度的死亡與再生.法學家.2016（20163）.125.

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