淺談小區車位、車庫的權利歸屬

王高迪　王松濤

摘 要 小區車位、車庫的權利歸屬上融合了法理與實踐中人情因素，法理上從不同的角度出發，因判斷標準以及定義的層面上有所不同，對于權利歸屬的解釋也就存在著差異性，同時由于在實踐中土地資源的稀缺性以及圍繞車庫車位相關人的經濟趨利性造成了雙方圍繞著權利歸屬上的互不讓步，歸屬性的法律規章沒有明確，司法對于問題的爭議也會存在著不同的判決，進一步加重了權利歸屬問題的復雜性。其實，在權利歸屬上最重要的是要把握車庫車位的性質，在完善相關法律基礎上加強對產權人的權利保障。

關鍵詞 小區車位 車庫 權利歸屬

作者簡介：王高迪，鄭州航空工業管理學院助教，研究方向：民法學、經濟法學；王松濤，河南省靈寶市人民檢察院公訴局局長，檢察委員會委員。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.06.407

為解決小區車位車庫的權利歸屬問題，只有從法律角度上對法律上的完善才能夠實現對雙方的利益保障，維護業主的權利，提高業主的生活質量，進一步完善我國的產權制度。

一、小區車位、車庫歸屬問題的焦點

小區車位、車庫歸屬問題的焦點大部分在車位、車庫的面積是否計入商品房公攤部分的面積，車位、車庫的建造成本是否計入住宅開發的總成本當中以及關于物權法中車位、車庫歸屬問題的法規的一些解釋具有歧義性。

（一）小區車位、車庫面積是否應計入商品房的公攤面積當中

有專家認為小區的車位、車庫面積是否計入到了商品房的公攤面積中，這是判斷車位、車庫歸屬問題的主要依據。在持這種觀點的學者看來，小區業主在購買商品房時如果將車位、車庫面積計入了公攤面積當中，那么小區的車位、車庫就應當歸小區業主所共有；反之，如果公攤面積中不包括車位、車庫的面積，那么小區的車位、車庫就不是小區業主所有，而仍歸開發商所有。就這個問題，首先，根據我國法律來看，《房產測量規范》中規定獨立使用的地下室、車棚、車庫、警衛室、管理用房和作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積，不進行公用建筑面積的分攤。因此獨立的車位、車庫面積是不能計入小區的公攤面積當中的。其次，如果把車位、車庫面積計入公攤面積中，小區的車位和車庫屬于全體業主所共有，這就產生了業主與開發商之間的矛盾，為什么業主支付了車位和車庫的價款卻沒有得到車位和車庫的所有權，這對業主來說是不公平的；最后，嚴格來說業主購買的房屋面積是不包括房屋以外的面積的，因此室外的車位以及車庫面積的所有權仍然屬于開發商。從以上三方面來看，我們不應將小區車位、車庫面積算在商品房的公攤面積中。若開發商在出售房屋時把車位、車庫面積計入公攤面積，既是不合法的也是不合理的。

（二）小區車位、車庫的建造成本是否應當歸入住宅開發的成本當中

關于這個問題，目前仍然需要商榷。首先，業主們所購買的房屋價格是由建筑成本、小區位置、交通、教育醫療等多種因素共同決定的，建造成本只是其中的一個方面，并不能完全決定房屋價格。也就是說，在房屋價格形成過程中，車位、車庫的建造成本只會影響最終成交的價格，對于歸屬問題是沒有意義的，不能作為歸屬的依據。其次，把車位、車庫的建造成本歸入住宅開發的成本也不利于市場經濟的公平競爭，用售價來確定車位和車庫的歸屬權，落后的地產開發商借口沒有計入車位和車庫的成本而提高房屋的售價或者保留車位和車庫的所有權，這樣打擊了優秀地產開發商的積極性。最后，把車位和車庫的建造成本計入開發成本來判斷歸屬權也不符合實際生活中人們商品交易的基本習慣，一個商品的價格是否計入另一件商品的價格是不能作為所有權的判斷依據的。

（三）物權法中車位、車庫歸屬問題的法規具有歧義性

首先，《物權法》中規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”，其中“首先滿足業主的需要”過于原則和籠統，并由此產生了歧義性的解釋。第一，“首先滿足”是無條件滿足還是同等條件下業主有優先權，是優先使用權還是優先購買權，都是模糊的；第二，在滿足了小區業主的前提下，剩余車位和車庫是否允許出租或出售給業主以外的人，是否有時間限制，以及小區業主是否可以一次性購買多個車位或車庫；第三，小區業主在出售房屋時是否必須將車位或車庫出售給小區內部的人，等等由于法規表述的籠統造成的所有權問題也模糊不清。其次，《物權法》規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定”，該條款并沒有對沒有約定的情況進行說明，同時什么樣的車位、車庫可以進行約定也沒有具體解釋，另外約定的主、時間以及方式也都是模糊不清的。

二、完善小區車位、車庫權利歸屬的立法建議

法律應適應現實生活中的變化，對相關規定應該有因地制宜的改變，同時在解決車位以及車庫的問題中應該抓住關鍵性因素，明確保護權利人的物權，充分發揮出物的效用。

（一）完善相關的法律規定，打造完整的法律體系

相關的法律規定可能對現實生活中存在的各種問題沒有完全反映出來，因此有不合理的地方，對小區車位、車庫的權利歸屬規定上前提是要能夠對車庫以及車位的類型進行劃分。在現代社會中，小區在開發建設中應該考慮到車庫車位的建設，可以建立兩種類型的車庫車位，一種是公共的，一種是私人的車庫車位，法律也應該就這兩個方面制定相關的規定細則。公共的車庫與車位在隨著小區業主的購房直接融入到業主的權利歸屬范圍內，而私人的增設的車位與車庫則需要業主根據相關的協議進行協商購買其產權，根據登記過戶來獲得車庫車位的相關產權資格。這兩種類型的車庫與車位應該有所不同的規定，保證業主的停車需求。

車庫車位建設其實就是一個稀缺性土地的利用問題，在日益城市化的背景下，土地意味著經濟價值，法律上應該對土地的使用權以及土地的產權等方面進行明確的規定，小區在建設中也應該加強對土地的合理利用，小區綠化的地下空間就可以建設成為地下車庫，而小區的綠化本身就已經屬于業主的權益一部分，屬于全體業主的權益，為此在綠化空間下建立的地下車位車庫權利就應該歸屬于小區業主所有。相關的法律規定應該對這些進行詳細化的解釋以及明確化的指導。同時隨著社會環境的變化，關于小區車庫車位的建設可能又會存在著不同的模式，對于這些新的條件下產生的新的問題，法律也應該適時的改變，進一步完善發揮其指導性作用。

（二）加強完善登記制度，明確物的權利主體

物權是一個不斷在變動的權利，因為歸屬上的變化可能導致實際的受益人所受到的權益也有所不同，盡管當前我國的《物權法》對不動產要求進行統一登記，但是關于不動產的登記范圍以及登記的結構和辦法等等相關細則性的規定都沒有明確化，也就是說我國當前還沒有一部專門性的《不動產登記法》，法律上的缺失就容易造成不動產登記制度在操作上的難以實行。《物權法》在第136條中規定了地下空間建筑物權利的相關立法規定，但是在實際上地下空間建筑物的登記規定應該隸屬于不動產的登記范圍，通過對統一的地下車位車庫空間的權利登記減少出現在業主與開發商，業主與業主之間就小區的停車位以及車庫權利上的矛盾與糾紛，合理化的利用地下車庫車位的資源，改善小區局面的生活質量。

在不動產登記制度的建構上應該包括這幾個方面，首先在登記中應該實行的是實名登記，車庫以及車位的實際權利人是誰就應該登記誰的名義下，明確實際的權益人，也有助于對不動產的相關信息搜集，同時保證實際受益人的權利，能夠進一步規范在未來中不動產的交易。在不動產登記制度的建立中還應該對小區的車位以及車庫的相關權利范圍進行明確的界定與劃分，明確權利的范圍有助于業主能夠主動的維護自己的權益，也有助于解決業主與開發商之間的矛盾。在不動產的轉讓中也應該對其進行登記，不動產的轉讓，即車庫車位的轉讓應該將原來的不動產受益人轉變為現在的不動產受益人，盡管受益人的名稱改變，但是在實際權利以及登記的內容上應該是一致的，保證雙方在轉讓協議上的公平性。為了保證車庫車位登記上的公平性以及一致性，相關登記的法律制度應該保持全國一致的原則。當前正是因為沒有統一的車位車庫登記制度才造成了我國的城市小區車庫車位管理上出現的不合法理性的局面。在保證不動產法律制度上的統一之外還應該完善不動產等級機構的統一性與完整性。

（三）完善信息公開制度，建設透明的信息化程序

相關政府部門以該加大立法建設，完善相關的法律規定，加強商品房的信息公開制度建設。房地產開發上應該對小區的車庫以及車位的權屬情況進行公示，真正的解決小區中車位車庫的所有權歸屬新問題。關于信息公開的一個目的就是為了能夠清晰的指導開發商在建設小區的過程中是否將小區的車位以及車庫所占用的空間面積分攤到小區業主的身上，如果這部分面積已經分攤到業主的身上，小區的業主就沒有必要在為小區的車庫以及車位進行購買以及權利登記了，因為在權屬關系上已經確定了相應的產權關系，但是如果沒有分攤到業主身上，建設的車庫以及車位就屬于開發商，信息公開從而解決了處于開發商與小區業主之間的矛盾問題。

盡管信息公開制度有此良好的預期，但是這種預期在開發商的利益面前完全可以被忽視，為了獲得更多的利潤，開發商可以針對車庫以及車位的面積進行欺騙性的更改信息，這就造成了公開信息看似合理合法，但是實際上具有片面性，完全是有利于開發商利益。針對信息公開制度的這一弊病，除了對信息公開制度的建立還需要對信息公開制度的監管，保證信息公開是準確無誤的，從而能夠真正發揮約束開發商的效果。信息公開制度的監督需要各個行政管理部門協調一致，密切配合，對不符合的信息要堅決查處并修改，將真實的信息公布于眾，以此來規范開發商的經營行為，來保證業主的合法利益。

三、結語

經濟的發展，人民生活水平的提高使得私家車的擁有量持續增多，而城市空間的有限性又嚴重的約束了小區業主的停車需求，小區車位以及車庫作為小區居民生活的配套性措施理應得到開發商的重視與完善，但是經濟上的趨利性以及實踐上事實的復雜性和法律上的模糊性導致各種矛盾的凸顯，開發商與業主之間的矛盾升級，但是問題的解決效果卻一直處于低效狀態。在小區的車位車庫權利歸屬上應該明確車庫車位的法律性質，完善《物權法》關于建筑物歸屬以及利用的各方面規定，同時也要完善各種配套性的制度，加強登記制度以及信息公開制度的建設，注重行政的監督以及司法解釋，綜合各方面的作用，減少開發商與業主之間的矛盾糾紛，維護業主在車位車庫權利歸屬上的合法利益。

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