淺析宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題

武艷

【摘要】宅基地除去集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住的功能外，還一直被視為農(nóng)民的保障，是農(nóng)民安身立命之本。但近些年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的加快，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的不斷提高，對建設(shè)用地的需求也越來越大，所以宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題也就受到了各方的關(guān)注。本文首先對宅基地使用權(quán)的相關(guān)概念及其特性、設(shè)立條件等進(jìn)行了解釋，其次對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)所引發(fā)的問題進(jìn)行了剖析，再次，提出完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的幾個關(guān)鍵性問題，最后，對完善現(xiàn)行宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度提出了幾點建議。

【關(guān)鍵詞】宅基地；使用權(quán)流轉(zhuǎn)；收益分配

一、概論

1宅基地的概念

宅基地是指由集體共同所有的土地，宅基地不可以是耕地，也不得占用耕地。《土地管理法》中有規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不能超過規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

2宅基地使用權(quán)

（一）宅基地使用權(quán)內(nèi)涵

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體組織對分配給組織內(nèi)成員的宅基地的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)主要滿足組織成員的居住需求及其他與之相關(guān)的附屬物。

（二）宅基地使用權(quán)特性

宅基地使用權(quán)具有以下五個特性：（1）使用權(quán)主體特定性。宅基地使用權(quán)的主體是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。（2）使用權(quán)客體特定性。宅基地使用權(quán)的客體是集體所有的土地。（3）使用權(quán)內(nèi)容特定性，只能用于建造住宅及其附屬設(shè)施。（4）使用權(quán)的初始取得具有無償性，成員無需為此付出任何費用。（5）使用權(quán)沒有期限性。相關(guān)法律法規(guī)法律未對宅基地的使用權(quán)設(shè)定使用期限。

（三）宅基地使用權(quán)的設(shè)立條件

宅基地使用權(quán)的設(shè)立條件有以下三種情況：（1）子女結(jié)婚，需要分戶而居。（2）外來人口落戶，成為本集體組織成員，而且沒有宅基地。（3）因發(fā)生自然災(zāi)害或進(jìn)行鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要搬遷。不能設(shè)立宅基地使用權(quán)的情況有以下幾種：（1）非本集體的村民。（2）已擁有一片達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的宅基地。（3）農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓住房后，再申請宅基地的情況。

二、宅基地流轉(zhuǎn)中問題及原因

1宅基地流轉(zhuǎn)非市場化，農(nóng)民權(quán)益受損

在相關(guān)法律中，雖然沒有禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，但是在有關(guān)土地法律法規(guī)中明確規(guī)定農(nóng)民不能與開發(fā)商直接進(jìn)行土地交易，一般是由政府主導(dǎo)從農(nóng)民手中征得土地，然后政府與開發(fā)商進(jìn)行土地交易。這樣的過程是先將集體所有的土地性質(zhì)變?yōu)閲型恋兀@樣流轉(zhuǎn)就有了相關(guān)法律的保障。

2土地資源的閑置與浪費

在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來越快，城市化率不斷提高的背景下，大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，同時也有不少農(nóng)民落戶城鎮(zhèn)，這樣就造成了進(jìn)城務(wù)工并落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民的住房的閑置，這使得農(nóng)村出現(xiàn)了這樣的情形，有大量的空置房，城鎮(zhèn)居民卻不可在農(nóng)村購買住房，農(nóng)村土地資源得不到很好的利用，造成了浪費。

三、完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度需要解決的幾個關(guān)鍵性問題

1宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對象問題

關(guān)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)對象，有的觀點認(rèn)為宅基地使用權(quán)只能在本集體組織中的成員間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也有的觀點認(rèn)為，除了在本集體組織成員間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也可以流轉(zhuǎn)給城鎮(zhèn)居民。

2宅基地使用權(quán)的無償取得與有償轉(zhuǎn)讓是否會產(chǎn)生一些隱性問題

集體土地歸集體組織成員共同所有，宅基地是集體組織分給每戶的，具有無償取得的特性，而宅基地的流轉(zhuǎn)是有償?shù)模栽谶@樣情況下，一些隱性問題可能出現(xiàn)，宅基地?zé)o償取得，使得集體組織村民想多占地，于是紛紛擴(kuò)張自己的宅基地，出現(xiàn)了人均宅基地面積大大超出規(guī)定最高面積的現(xiàn)狀。

四、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的改革與完善

1完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)

當(dāng)前我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出現(xiàn)種種問題，一部分原因是沒有具體的法律法規(guī)的規(guī)定。應(yīng)明確宅基地取得、變更等細(xì)節(jié)性的問題。此外，還應(yīng)該加強(qiáng)宅基地的規(guī)范管理，明確宅基地產(chǎn)權(quán)，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)對象等。

2建立合理的收益分配機(jī)制

宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，隨之而來的是經(jīng)濟(jì)利益如何分配的問題。宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)必然涉及方方面面的利益，沒有明確的分配機(jī)制，就可能產(chǎn)生矛盾與糾紛，所以要加強(qiáng)對收益各個環(huán)節(jié)的管理，建立合理收益分配機(jī)制，保障各方主體的利益。