基于相鄰關系下的樓梯使用問題

白連鵬

【摘要】我國予以公布《不動產登記暫行條例》并自2015年3月1日起施行。此條例的有效施行，能夠更好的整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾中請登記，保護權利人合法市場秩序，為社會主義市場經濟的迅速發展奠定良好的基礎。人們對樓梯間的使用在鄰里間往往會發生許多小的摩擦，引起鄰里關系緊張，而有嚴重的還訴諸到法院。這些都有違睦鄰友好、團結互助等的原則。為解決樓梯使用問題，而采用分層計價方式通過等差式方式解更好的解決糾紛。

【關鍵詞】相鄰關系；住宅；模式樓梯；業主

第一章相鄰關系的概念及法律規定

一、相鄰關系的概念

建筑物相鄰關系，指相鄰近的建筑物所有人或利用人之間，建筑物所有人或利用人與鄰近的土地所有人或利用人之間，以及一棟建筑物內彼此鄰近的住宅所有人、利用人之間，一方所有人或利用人的支配力與相鄰方所有人或利用人的排他力相互沖突時，為調和其沖突以謀共同利益，而由法律直接規定的權利義務關系。早在古羅馬時期，相鄰關系就得以起源，但真正確立相鄰關系的定義是在資本主義產生時期。在此時期，資本主義經濟迅速發展，經濟制度也在有序的建立之中，而經濟基礎決定上層建筑，為促使經濟能夠健康穩定、長旭發展。因此，各國相繼建立了與之相關的法律制度。

羅馬法以來的民事立法與理論，德國民法典第九百六十二條規定：“蜂群的所有人，在追蹤之際，得進入他人之土地。蜂群移住他人的空虛蜂房時，蜂群所有人，為捕獲蜂群，得開啟蜂房，取出蜂窩或破壞而消除之。在此情形，所有人應賠償所生的損害。”瑞士民法典第六百九十九條規定：“任何人得于地方習慣容許的范圍內，進人森林及牧場，并取得野生漿果、香菇（草）及其他出產物；但主管官署為耕作的利益，個別限定范圍禁止之者，不在此限。關于為狩獵及捕魚之必要而進入他人所有地，州法得為詳細的規定。”第七百條規定：“物因水、風、雪崩或其他自然力或偶然事件而被移至他人地內，或大小牛仔、蜂群、鳥類及魚類等偶至他人地內者，土地所有人應許權利人人其地內巡查取回。”日本和我國臺灣地區“民法”還規定，袋地的權利人于必要時，還可以在周圍的土地上開設道路。但對于周圍土地所造成的損害，應支付償金。以上規定雖在各國的編纂體制中之規定不盡相同但本意則是為了在相鄰關系各方之間依照法律規范的模式形成一種穩定、有序、和諧的鄰里關系，充分保障相鄰各方當事人的合法權益。相鄰各方在行使權利的同時法律又給予必要的限制以防止對相鄰另一方的合法權益造成過大的損害，從而將相鄰各方的利益訴求予以平衡。

我國相鄰關系的概念有幾種學說：其一，相鄰關系是相鄰近的不動產所有人或利用人之間。一方所有人或利用人的支配力與他方所有人或利用人的排他力相互沖突時，為調和其沖突以某共同利益，而由法律直接規定的權利義務關系；其二，相鄰關系是兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或占有使用人在行使不動產的占有、使用、收益和處分時，相互之間應當給予便利或者接受限制而發生的權利義務關系；其三，相鄰關系是不動產的相鄰各方在行使所有權或其他物權時，因相互間應當給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。各家學說對相鄰關系之定義均基本是以在相鄰不動產的前提下所制定的法律制度，而對于不動產財產的特殊性，需要不動產所有人或是使用人應盡可能做到和睦相處，防止因一方行使權力而損害另一方的利益，從而維護相鄰各方相對利益的平衡。

二、相鄰關系的法律規定

《物權法》第七章規定了相鄰關系，使得相鄰關系成為我國法律體系中的一項重要的法律制度，為我國相鄰關系法律制度的發展與完善奠定了基礎。《物權法》第七章相鄰關系共有9個條文構成，自第84條至第92條。其中，第84條概抒性 的規定了不動產的相鄰權利人在處理相鄰關系時應當遵守的原則，為解決相鄰關系糾紛提供了原則性指引。為第85條至第92條中遇到的法律糾紛提供了方法。

從相關的法律規定中，相鄰關系的法律構成要件主要有一下三部分組成：

第一，相鄰關系主體是相鄰不動產的所有人或使用人。傳統民法以相鄰不動產的所有權人為不動產相鄰關系法律的規范對象，《德國民法典》、《瑞士民法典》及我國臺灣地區“民法典”莫不如此，對地上權人間、永佃權人間、典權人間及各該物權人與其土地所有權人之間，一般規定準用法律關于相鄰關系的規定，但對非物權人指承租人、使用借貸人之前及土地所有人之間能否適用，存有爭論。但在之后的民事庭會議上采納了此見解。在我國法律規定中，《物權法》中所稱“不動產權利人”，對相鄰關系主體的規定未予明確，立法中更無關于“準用”或類推適用的規定。而我國學者關于相鄰關系的主體一般解釋為“相鄰不動產的所有人或使用人”，從而包括了一切可能需要借助相鄰關系發揮物的效用的當事人。隨著經濟社會的發展，城市中人口流動速度加快，在大中型城市中大多是居民為外來人口并租住在城市。相鄰關系的法律調整只是規范物權所有人，對于保護承租人或是使用人等的權利和相對利益是不利的。

第二，相鄰關系的客體具有復雜性。在我國學界有三種觀點：“第一種觀點認為相鄰關系的客體是相鄰各方所實施的行為（作為或不作為），另一種觀點認為相鄰關系的客體是不動產本身，還有一種觀點認為相鄰關系的客體是行使不動產權利所體現的利益。”而我國大多數學者認為第三種觀點較為適宜。我認為，相鄰關系所調整的是相鄰不動產當事人之間的相對利益，不動產相鄰當事人無論在行使權力時應當由必要的限度，而在履行義務時也都應該負有一定的容忍。即不動產當事人為或不為一定的行為，以避免不動產相鄰當事人之間不必要的糾紛。

第三，相鄰關系的內容具有不確定性。相鄰關系的內容不僅包括相互毗鄰不動產所有人之間的關系，還包括行使權利人所延伸出來的如承租人、使用人等之間的關系。而為了適應現實生活的需求，對于通行、排水相鄰關系的調整，也應包含在內。因此，相鄰關系的內容所具有的不確定性也大大增加，也更加充實了相鄰關系所調整的法律范圍，更好的適應人們所需要的社會生活。

第二章相鄰關系的法律保護

隨著人口向大城市的集中，基于相鄰關系糾紛在人們日常生活中也逐漸突出。各國法律對此也加以規定，如德國聯邦最高法院在處理相鄰關系的案件中，發展了相鄰關系中的共同思想。“相鄰的共同關系是指，在緊密聯系的共同生存空間中，鄰居之間所產生的事實上的特殊關系。在這種特殊關系中，鄰居之間當本著（《德國民法典》）第242條的誠實信用原則承擔對等地照顧對方利益的義務。”德國民法典第904條第一款“在他人為防止當前的危險，而進行必要的干涉，而其所面臨的緊急損害遠較因干涉對所有人造成的損害為大時，物的所有人不得禁止他人對物的干涉”。日本民法典第209條亦有相似規定。我國臺灣地區民法典第792條所列進入他人土地取回失物的權利性質亦同，而我國《物權法》第84條規定，對相鄰關系糾紛的處理原則是正確處理相鄰關系，本著有利生產有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，《物權法》第92條規定“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害，造成損害的，應當給予賠償”。

我們在解決相鄰關系糾紛時，本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則。在處理相鄰關系糾紛時應當注意如下事項：

首先，在處理相鄰關系糾紛時應先根據相應的法律、法規對糾紛進行處理。即當發生相鄰關系糾紛案件時，應當先按照法律、法規的明確性規定對案件進行歸類審理，如：發生《物權法》第八十七條規定的不動產權利人在其不動產上隨意阻礙相鄰權利人的通行并對其造成損失的，應當按照第八十七條的規定給予提供必要的便利。而嚴格執行依法辦事也是我國當今時代以及未來所努力的目標。

其次，依照《物權法》第八十五條的規定法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。即當發生《物權法》等法律、法規規定之外的相鄰關系糾紛，如不動產所有人或者使用人，在設置屋檐、工作物或者其他設備，使雨水或者其他液體直注于相鄰的不動產時，相鄰不動產所有人或者使用人無法依照我國《物權法》具體的法律條文來維護自身的合法權益。但是依照我們在日常生活中的習慣，相鄰不動產的所有人或者使用人使雨水或者其他液體直注于相鄰的不動產時，相鄰的不動產所有人或者使用人有權要求其按照當地人的生活習慣給予排除妨害或者消除危險。

在次，當法律、法規等規范性文件沒有具體規定時，我們依照窮盡規則適用原則的法律方法，依照我國《物權法》第八十四條的規定不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。即當法律、法規等沒有明確規定時，為了解決相鄰權利人之間的糾紛避免雙方沖突進一步擴大，又由于相鄰權利人彼此之間長期處于鄰里，正確、及時的解決矛盾有利于雙方之間良好的相處，進而能夠促進彼此問和睦相處維護社會秩序的穩定。

由于社會生活的復雜性，我國《物權法》中關于相鄰關系糾紛的解決機制難免有不足之處，而從現實中的司法實踐來說，規定又過于抽象化和原則化不利于在實際生活中的實施。因此我國最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》，從審判的角度對相鄰關系中的通行權做了一些規定，主要是：一方必須在相鄰一方使用的土地上通行的，應當予以準許；因此造成損失的，應當給予適當補償。對于一方所有的或者使用的建筑物范圍內歷史形成的必經通道，所有權人或者使用權人不得堵塞。因堵塞影響他人生產、生活，他人要求排除妨礙或者恢復原狀的，應當予以支持。但有條件另開通道的，可以另開通道。

第三章公寓樓梯的使用問題及處理辦法

一、公寓住宅模式的興起

近年來，我國城鎮化水平不斷提高，城市住房面積大幅增加。人們由原來的院落式住宅模式轉變為以小區為主的樓層住宅式模式，鄰里問的相互聯系更加緊密，生存交互空間更加緊密，相互影響也隨之增大，因此基于相鄰關系下的糾紛也隨之增多。伴隨著我國市場經濟的快速發展，我國城鎮居民正在由熟人社會模式向陌生人社會的模式發展，彼此間相互熟知與容忍程度也相對較低，極易因各種鄰里小事而發生沖突，尤其在對共有部分使用時所產生的沖突。不動產所有人或者使用人在對共有部分進行使用時，基于對個人利益最大化的追求往往會擴展行使自身的權力即在一定程度上對相鄰不動產所有人或者使用人的共有權部分進行使用。雖然根據我國《物權法》有關法律規定，相鄰不動產所有人或者使用人負有一定程度上的容忍義務，但此容忍程度也應有必要的限度。相鄰不動產所有人或者使用人在其共有權遭到侵害時，有權要求侵害人停止侵害行為并排除妨害、消除危險等以保護自身的合法權益。

二、公寓住宅模式的法律問題及處理辦法

購房者在購買房屋時最關心的也就是所購房屋的房價和建筑面積，因為在我國房價的計算方式主要有兩種：一種是，約定單價再乘以實測面積，這也是在我國現行的最普遍的做法；另一種是，以套為單位約定總價，表面上與房屋建筑面積無關其實不然。雖然這兩種買賣方式在交易過程中購房者和開發商可以協商一致后由購房者進行選擇，但無論購房者怎樣選擇，樓梯間的公共分攤面積都會被計算在內。此時，基于民法上的公平原則和權利義務相一致原則以及《物權法》第84條第一款：“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系”的有關規定。由此產生了一個很微妙的，而被大眾所普遍接受的現實事實即：購房者在購買房屋時，低層業主總比高層業主對樓梯的使用范圍和使用次數等要少的多。例如：家住一層的業主相對于家住五層的業主，家住一層的業主每天對樓梯的使用范圍要少的多。如若他們在購買房屋時的建筑面積是相等的，那么根據建筑面積的計算公式，他們分攤的公共面積也是相同的。然而，一層對使用的公共面積的需求要遠小于五層的。雖然基于相鄰關系下鄰里之間應本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，但卻有違民法上的公平原則與權利義務相一致原則。

公寓住宅模式的興起在很大程度上帶動了我國市場經濟的蓬勃發展，提高了人們的生活水平，使人們的生活舒適度得到了極大程度的改善，但在公寓住宅模式下所引發的新的法律問題也隨之而來，需要我國在法律層面得到落實，以更好的保護公民的合法權益，保障人民生活在更加和諧、安定、法治的環境下。近些年在我國居民間因樓梯共有權發生糾紛的情況主要由以下幾種：

1居民隨意在樓道內堆放生活雜物影響正常通行。據京華時報2015年02月16日的報道，北京市豐臺區怡海花園的住戶馬某因不滿鄰居將紙箱子等雜物放在樓道內影響通行而故意將紙箱子等雜物引燃，致使該樓道內的瓷磚等物被燒毀，并未造成更加嚴重后果。馬某被豐臺公安分局樊家村派出所抓獲后，法院認為，馬某以放火的方法危害公共安全，尚未造成嚴重后果，其行為已構成放火罪，依法應予處罰。鑒于馬某能夠如實供述所犯罪行，積極賠償因放火而造成的物質損失，有悔罪表現，故對其予以從輕處罰并適用緩刑。（在此案中，鄰居將紙箱子等雜物堆放在樓道內影響了居民的正常通行，給他人的生活帶來的不便，對鄰里關系的相處造成了嚴重的影響。而馬某將雜物燒毀的行為，更進一步激化了鄰里之間的矛盾，使得在以后的鄰里相處中更加困難。

2居民在樓梯口處設置鐵門阻礙通行。據（2014）浙金民終字第1497號民事判決書，原審原告王某某與原審被告黃某某、蘇某某因不服（2014）金義民初字第864號民事判決而提出上訴。本案中原審被告在一樓的公用樓道口處安裝了不銹鋼防盜門，致使原審原告所有的地下室不能正常進出、無法出租。而原審原告多次請求社區、街道、司法等單位劇中調停無果后訴至法院，要求對方當事人排除妨害，賠償損失。法院本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。要求原審被告排除妨礙，賠償損失。

3對公共樓梯部分私自拆除或者改建。據（2013）徐民四（民）初字第3288號民事判決書，原告沈某某與被告夏某、周某某（雙方為夫妻關系）因被告在其居住的三層公共樓梯處私自搭建淋浴房，導致淋浴室底部破裂，瀕臨坍塌，而淋浴房底部墻壁對應二層處為原告所用灶問，嚴重妨礙了原告的正常生活并威脅到原告的人身安全。在本案中，因被告私自改建公共樓梯部分而引發的相鄰關系糾紛。法院在審理此案時，適用《中華人民共和國民法通則》第六條、第八十三條的規定，要求被告將搭建在房屋三層公共樓梯道上的淋浴房予以拆除。第四，對公共樓梯進行維修時的費用負擔爭議。我國購房者在購買房屋時，其購買方式主要有兩種方式：其一，約定單價再乘以實測面積，這也是在我國現行的最普遍的做法；其二，以套為單位約定總價。不管這兩種方式如何計算，我國購房者在購買房屋時，其共有部分的共有建筑面積都是按照專有部分建筑面積的大小來計算，而樓梯間的建筑面積包含在共有建筑面積之中。對于底層業主來說，對樓梯的利用只限于從底層到其所在樓層的階段（例如，二層住戶就比一層住戶多使用一層的樓梯），而以上部分則是用之極少。然而底層住戶所負擔的費用，無論在開始的購買階段，還是在對樓梯等進行維護保養時所承擔的費用階段都比高層的住戶多承擔一部分，從側面體現出對底層住戶的一種不公平的對待。從重慶市沙坪壩區政府公開信箱中得到這樣的一句問答：“一樓為什么要承擔電梯維修費？”得到的答復是：根據《重慶市物業專項維修資金管理辦法》第二十一條：物業專項維修資金按照下列規定承擔：（一）專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業主承擔；（二）部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業主按其建筑面積所占比例分攤；（三）全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業主按其建筑面積所占比例分攤；第五十六條本辦法所稱物業共有部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位，一般包括：物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。雖然我國法律、法規等規范性文件對業主共有樓梯部分的維修保養費用等有明確的規定，但樓梯并不像小區公共道路、綠化等，其具有一定的特殊性。因此，本著公平合理的原則，我認為在對樓梯進行維修保養時，應確定各層住戶所應承擔的責任。例如，以第一層住戶承擔的比例為單位“1”，那么住戶每高一層所應承擔的責任比例就相應的增加單位“1”，最后在根據所需維修保樣費用的多少來確定各自所應出資的具體數額。

對上述案例進行分析，法院在處理相鄰關系糾紛時本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，對侵害一方的當事人作出停止侵害，排除妨礙，消除危險或賠償相對利益人損失的處理方法。但此種方法在面對當今復雜的社會生活問題時，顯現的非常吃力。在處理相鄰關系中樓梯使用問題時我們不僅要按照我國現有法律進行處理，還要根據問題的具體情況本著誠實信用公序良俗原則進行利益平衡，選出更加合理的處理方式。